Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как действовать, если 214-ФЗ ущемляет интересы дольщика?
Доброе время суток господа юристы!
Никак не могу найти ответ на своей вопрос. Есть ДДУ и есть 214-ФЗ. Так уж получилось, что условия ДДУ выгодней 214-ФЗ для потребителя, т.е. меня. В интернете везде одно и тоже "условия договора ущемляющие права потребителя и идущие в разрез с законом считаются не действительными". Но у меня именно 214-ФЗ ущемляет мои права. В условиях ДДУ есть выгодный для меня пункт, противоречащий пункту закона. Дело в том, что при заключении ДДУ я вообще не читал закон. Условия ДДУ показались для меня выгодными. Теперь не знаю, как в суде отстоять свои интересы исходя из условий ДДУ. Судья и представитель ответчика толдычали, что квартира не имеет недостатков препятствующих проживанию, а я им в ответ - уважаемые, есть договор, договор составлялся застройщиком, дольщик не имел возможности внести в него каких либо изменений, следовательно дольщик находясь в худшем положении все же подписал условия ДДУ, где сказано, что застройщик после устранения выявленных в результате приемки квартиры недостатков (любых недостатков, т.к. в договоре не описан характер недостатков, которые застройщик может не устранять до подписания передаточного акта), должен уведомить дольщика об их устранении, после чего дольщик обязан принять квартиру в течение 7 дней.
При приемке квартиры мы с представителем застройщика составили акт осмотра, в котором указали все выявлены недостатки, а также срок их устранения 3 месяца. Через 2 месяца после составления данного акта застройщик прислал письмо, в котором уведомил долщика о том, что основной объем недостатков устранен, все устраненные и не устраненные замечания не являются существенными, в связи с чем дольщик уклоняется от приемки квартиры и должен в срочном порядке подписать акт приемки передачи. Еще через 2 месяца застройщик прислал односторонний акт.
Прошу помочь ссылками на законы, которые подтверждают приоритет прав потребителя указанных в ДДУ над нормами 214-ФЗ. Застройщик не выполнил условия договора.
Заранее спасибо!
Действительно, отказ от подписания акта согласно тексту закона распространяется на недостатки недвижимости, в т.ч. те, которые указаны в договоре, однако есть ньюансы.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона
Вместе с тем, стороны должны в рамках гражданского оборота действовать добросовестно и разумно, злоупотребление правами не допускается (ст. 10 ГК РФ).
Поэтому застройщики составляют односторонние акты, а суды иногда трактуют данные нормы как препятствующие принятию только в случае наличия существенных недостатков, затрудняющих проживание (ч. 3), указывая, что принятие квартиры не лишает дольщика возможности реализации прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 214-ФЗ на устранение недостатков.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 07.07.2016 по делу N 33-12603/2016
С. обратился в суд с иском с последующим его уточнением к ООО «Зубово» о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства.
В обоснование заявленных требований указано, что дата между ООО «Зубово» и С. заключен договор участия в долевом строительстве жилого адрес. В соответствии с условиями договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок передать в собственность участника долевого строительства трехкомнатную адрес, общей площадью… м., в жилом доме по адресу: РБ, МР адрес Условия договора в части оплаты долевого взноса в размере 2908800 руб. истцом исполнены в полном объеме. В соответствии с пунктом 3.2 договора срок окончания строительства определен позднее дата, а передачи квартиру участнику долевого строительства — не позднее дата. В начале дата он обратился в ООО «Зубово» с требованием передать в собственность квартиру. На данную претензию получен ответ о том, что в соответствии с п. 6 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и п.… договора N… от дата дата застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который направлен по почте дата. Однако данного акта по почте истец не получил, акт им получен в офисе ООО «Зубово» дата.
Истец просил признать недействительным акт о передачи застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от дата, взыскать с ООО «Зубово» расходы по оплате услуг представителя в размере… руб., расходы по оплате услуг нотариуса в размере… руб.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований С. к ООО «Зубово» о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от дата, взыскании расходов по оплате услуг представителя, по оплате услуг нотариуса, отказано.
В апелляционной жалобе С. указал, что акт приема-передачи объекта долевого строительства до настоящего времени не подписан в связи с наличием недостатков в объекте долевого строительства.
Между тем, в силу приведенных норм права, фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшения цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.
Законом и условиями договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. При этом участник долевого строительства вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.