Может ли прописанный в квартире сдавать ее с согласия собственника и платить налоги с доходов?

1) Деньги буду получать я, а не собственник, возможно ли как сделать, чтобы именно я платил налог, а не собственник? Напоминаю, что он не хочет заморачиваться никакими налоговыми вопросами, выгоды он получать не будет, он готов только подписать один раз бумаги на то что он дает мне право сдавать квартиру, а все остальные вопросы я решаю без его участия.

Василий

Василий, добрый вечер! В принципе уплата налогов возможна и за другое лицо, согласно ст.45 НК

Уплата налога может быть произведена за налогоплательщикаиным лицом.

2) У меня есть ИП, ИП платят 6%, а не 13%. Могу ли я применить это в данной ситуации, чтобы уменьшить налоговую базу? Например, что ИП сдает квартиру, а не физ. лицо. Что для этого надо сделать и чем это опасно?

Василий

если вы получаете квартиру в безвозмездное пользование от собственника он не платит налогов, а у вас появляется основание сдавать его от своего имени, но в этом случае у вас возникает вереализационный доход от экономии на арендной плате

ст. 250 НК

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8)в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляетсяисходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

4) Достаточно ли копии свидетельства об имуществе (что кто-то собственник), потому что оригиналы документы мне понятное дело никто не даст?

Василий

вполне, права на квартиру можно проверить самостоятельно взяв выписку из ЕГРН.  В общем то в такой ситуации если Вас в первую очередь интересует легальность, оптимальным является заключение с собственником договора безвозмездного пользования квартирой с правом сдачи в найм третьим лицам и уплата налога в рамках УСН как с внереализационного дохода так и с платы, получаемой от третьих лиц. Собственник в этом случае кроме договора ничего больше подписывать не должен, как и платить какие либо налоги.

Добрый день. В данном случае, действуя по доверенности, Вы будете действовать в его интересах. То есть, лицом сдающим квартиру будет непосредственно собственник, заключивший договор через Вас. 

ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Поэтому все налоговые обязательства возникнут именно у собственника. 

1) Деньги буду получать я, а не собственник, возможно ли как сделать, чтобы именно я платил налог, а не собственник? Напоминаю, что он не хочет заморачиваться никакими налоговыми вопросами, выгоды он получать не будет, он готов только подписать один раз бумаги на то что он дает мне право сдавать квартиру, а все остальные вопросы я решаю без его участия.

В этом случае Вы можете отчитываться за него, получив соответствующую доверенность и оплачивать необходимые налоги. При этом можно попробовать схему с догвором безвозмездного пользования 

ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

с указанием в ней права на сдачу квартиры в аренду. 

Тогда Вы сомжете сдать квартиру сами и получение доходов будет у Вас.

ГК РФ Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 

При этом существует один подводный камень — внереализационный доход, возникающий у Вас при получении квартиры в безвозмездное пользование 

Налоговый кодекс ст. 250 

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

С уважением Евгений Беляев

Васили, здравствуйте!

1) Деньги буду получать я, а не собственник, возможно ли как сделать, чтобы именно я платил налог, а не собственник? Напоминаю, что он не хочет заморачиваться никакими налоговыми вопросами, выгоды он получать не будет, он готов только подписать один раз бумаги на то что он дает мне право сдавать квартиру, а все остальные вопросы я решаю без его участия.

В данном случае обязанность платить налоги возложена на физическое лицо и передать её он не может. При наличии доверенности Вы можете оплатить налоги. 

 Проблема возникает в том, что Вы, получив деньги обязаны их передать собственнику, иначе у Вас возникает неосновательное обогащение ст. 1102 ГК РФ. Вам необходимо будет делать документы, что собственник деньги получил, так как может возникнуть риск подачи им иска в суд. Иногда так бывает, когда отношения портятся. 

2) У меня есть ИП, ИП платят 6%, а не 13%. Могу ли я применить это в данной ситуации, чтобы уменьшить налоговую базу? Например, что ИП сдает квартиру, а не физ. лицо. Что для этого надо сделать и чем это опасно?

Если он передаст Вам в аренду квартиру, то Вы как ИП можете сдавать её и сам платить налог 6%, однако при проверке налоговым органом могут возникнуть проблемы у собственника, если передача в аренду будет безвозмездная.  

3) Нужно ли нотариально заверять доверенность на сдачу квартиры?

Нет, так как заключение договора не требует обязательной нотариальной формы. 

ГК РФ Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4) Достаточно ли копии свидетельства об имуществе (что кто-то собственник), потому что оригиналы документы мне понятное дело никто не даст?

Для получения доверенности или заключения договора? Для получения доверенности лучше предоставить оригинал. Для заключения договора как договоритесь с арендатором, так как могут просить предоставить оригинал, хотя сейчас право удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую можно быстро получить из Росреестра или воспользовавшись платными Интернет-сервисами. 

Добрый вечер,

в дополнение к ответа коллег хочу добавить:

Как я думаю, в вашем случае, целесообразно заключить договор найма жилого помещения с собственником, а затем сдать квартиру по договору поднайма.

Договор найма жилого помещения с собственником вы можете заключить на небольшую сумму и за собственника оплачивать налог по ставке 13%. При сдаче в поднаем, как ИП, уплачиваете по ставке 6%. Мне кажется, это будет выгоднее обоих вариантов, предложенных выше:

1) Сдаче по доверенности, где вы платите 13% от суммы за собственника.

2) Сдаче через договор безвозмездного пользования, где вы обязаны будете уплатить налог в рамках УСН как с внереализационного дохода так и с платы, получаемой от третьих лиц.

Кроме того хочу отметить, что в случае со свидетельством о праве собственности, возможно стоит сделать нотариальную копию свидетельства заранее, многие собственники требуют при непосредственном заключении договора представления подлинника свидетельства.

С уважением, Логинов Сергей

Доброе утро, Василий, дополню коллег, 

Насколько я понимаю для сдачи квартиры мне потребуется от собственника: 1) Доверенность на то, что я имею право сдавать квартиру. 2) Копию свидетельства на квартиру (что он ей владеет).

Василий

Прежде всего Вам потребуется договор безвозмездного пользования, с правом последующей аренды/найма квартиры. Если в договоре будет это условие считаю, в нотариальном удостоверении доверенности необходимости нет (ст. 312 Гражданского Кодекса).

1) Деньги буду получать я, а не собственник, возможно ли как сделать, чтобы именно я платил налог, а не собственник? Напоминаю, что он не хочет заморачиваться никакими налоговыми вопросами, выгоды он получать не будет, он готов только подписать один раз бумаги на то что он дает мне право сдавать квартиру, а все остальные вопросы я решаю без его участия.

Василий

Да, с помощью договора безвозмездного пользования.

2) У меня есть ИП, ИП платят 6%, а не 13%. Могу ли я применить это в данной ситуации, чтобы уменьшить налоговую базу? Например, что ИП сдает квартиру, а не физ. лицо. Что для этого надо сделать и чем это опасно?

Василий

Если у Вас нет соответствующего ОКВЭДа, то его надо добавить: 68.20  — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Эта группировка включает:- сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;- предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.

Если будете платить налоги и отчитываться то проблем не будет.

4) Достаточно ли копии свидетельства об имуществе (что кто-то собственник), потому что оригиналы документы мне понятное дело никто не даст?

Василий

Да, вполне, также можете заказать Выписку из ЕГРН на квартиру.

Относительно внереализационного дохода, согласна, что у Вас он возникнет. Поэтому рекомендую ознакомиться со ст. 251 Налогового Кодекса:

1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
1) в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления;
2) в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств;

и др. обстоятельства, — возможно Вам что-то из этого подойдет и тогда внереализационный доход не возникнет.

С уважением, Суворова Виктория.