Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Незарегистрированный в срок договор аренды
Добрый день, есть такая ситуация взяли в аренду помещение в здании у администрации города на 5лет и не зарегистрировали договор в ЕГРН, хотя в договоре аренды у нас указано зарегистрировать в течении трех месяцев. Через пол года администрация продала здание физическому лицу с обременением нашим договором, через аукцион, то есть покупатель согласился с обременением и был в курсе его, более того даже заключил дополнительное соглашение с нами о смене арендодателя. Через какое то время он узнал что договор аренды был не зарегистрирован и считает его не действительным и предлагает уже другие условия и другой срок и открыто говорит, что выселит нас через 2 года мы естественно не согласны, мотивируем это вот этим"Позиция ВАС РФ: Заявление приобретателя недвижимости о выселении арендатора в связи с отсутствием госрегистрации договора аренды, о существовании которого заявитель знал в момент приобретения, является злоупотреблением правом Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФ"Мы правы каковы у нас шансы если дойдет до суда??И ещё вопрос можем ли мы подать иск с требованием к новому арендодателю зарегистрировать договор в ЕГРН до того как он подаст иск против нас о недействительности договора и имеет ли в этом смысл??
Дмитрий, добрый вечер! Вы правы.
Согласно п.2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, поскольку иное законом не установлено.
п.1 статьи 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. НО....
Отсутствие регистрации договора аренды, подлежащего регистрации, влечет прекращение обременения в случае смены собственника арендованного имущества.
Пункт 14 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011г… № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, разъясняет:
В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Таким образом, договор Ваш договор будет считаться не заключенным, тем более с новым Арендатором.
Но у меня есть один вопрос!
В договоре аренды к обязательством относилось провести гос.регистрацию договора аренды, к Арендатору или к Арендодателю. Кто должен был зарегистрировать и не сделал этого и в каком году был заключен договор?
И в каком году был заключен договор аренды?
почитайте пожалуйста вот это Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94, и
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ»О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
там разъясняется как поступать с договорами заключенными после 01.03.2013 года.
если я правильно поняла регистрировать договора аренды не нужно.
Договор был заключен в 2017г, по договору зарегистрировать мы его должны были в течении трех месяцев. Из вашего ответа следует что договор у нас не действителен?
а как же тогда разъяснения ВАС
"Позиция ВАС РФ: Заявление приобретателя недвижимости о выселении арендатора в связи с отсутствием госрегистрации договора аренды, о существовании которого заявитель знал в момент приобретения, является злоупотреблением правом Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФ"
Новый арендатор знал о существовании договора и был с ним полностью согласен во время покупки здания, даже подписал к договору дополнительное соглашение об изменении арендодателя! но как только узнал об отсутствии регистрации сразу стал отказываться от него.
Дмитрий, да, Вы правы. Я немного запуталась в Пленумах и иных комментариях.
Пленум ВАС РФ от 25.02.2014N 165 пункт 4часть вторая четко комментирует Вашу ситуацию. И он позже по выпуску, чем тот, который я Вам приводила выше, от 2011 года.
Также, то что Вы подписали с ним Дополнительное соглашение это большой плюс для Вас. Потому что даже при под подписании Дополнительного соглашения они должны были видеть что договор долгосрочный. И в любом случае приняли все условия по договору.
Также хорошо было бы увидеть договор купли-продажи помещения новому собственнику, потому что если в самом договоре сказано о вашем договоре аренды, то вся правда на вашей стороне и Вы можете обязать нового собственника зарегистрировать договор аренды. Он знал о вашем договоре, подписал Доп. соглашение, а значит принимал все условия и получал арендую плату.
Выходите в суд с иском об обязательстве регистрации договора.
Они возможно попытаются тоже подать иск и признать договор недействительным, но у Вас большие шансы его выиграть.
100% гарантии вам не даст никто потому что суд принимает решение по своему внутреннему убеждению, главное собрать всю правильную доказательную базу.
Я желаю Вам удачного разрешения дела.