Добрый день! Вопрос в следующем- выиграли торги по стирке белья с правом арендовать помещение прачечной на 11 месяцев .Торги проводила больница.В договоре на аренду помещения нам выставили коммерческую стоимость за кв м.В праве ли больница выставлять цену за кв м без согласования с нашей организацией в письменной форме условия о размере арендной платы?Спасибо.
Александр, добрый день! Согласно ст. 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»,если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
соответственно и условия предоставления данного имущества должны были быть прописаны в конкурсной документации. Что было указано в КД в части стоимости аренды?
Действующим законодательством установлено следующее:
ГК РФ Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
ГК РФ Статья 424. Цена
3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Таким образом, в Вашем случае при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Несмотря на то, что условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков, для договоров аренды помещений применяются нормы об аренде зданий и сооружений по аналогии закона.
Однако, судебная практика неоднозначная:
…Как следует из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.
Содержание пункта 8.2.1 договора в редакции протокола разногласий позволяет сделать вывод о том, что при подписании спорного договора субаренды стороны не согласовали в письменной форме условие о размере арендной платы за пользование предоставляемыми по договору помещениями.
В связи с тем, что надлежащих доказательств заключения сторонами спорного договора субаренды в материалы дела не представлено, выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате являются правильными…
Условие о размере арендной платы применительно к договору субаренды нежилых помещений является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ), при отсутствии которого договор считается незаключенным.
При таких условиях доводы заявителя о том, что суд должен был применить к отношениям сторон положения пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении определения размера арендной платы являются ошибочными.
Остальные доводы заявителя сводятся к переоценке исследованных судами доказательств, что не относится к задачам надзорного производства (часть 4 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А19-173/2011
…В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным после того, как стороны согласовали все его существенные условия.
Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды объекта недвижимости является его цена.
Судом установлено, что в договоре от 21.04.2008 стороны условия о размере арендной платы четко и определенно не согласовали. Соответственно, данный договор ими не заключен.
Акт приема-передачи имущества к этому договору подтверждает получение ответчиком в пользование нежилое помещение площадью 119,7 кв. м, право собственности на которое в спорный период принадлежало истцу.
На основании изложенного правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии законных оснований для пользования принадлежащим истцу нежилым помещением площадью 119,7 кв. м, ответчик в силу положений статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан выплатить истцу действительную стоимость такого пользования…
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2008 по делу N А21-3483/2007
…Как следует из материалов дела, между сторонами 30.11.06 заключен договор N 6-3/07, в соответствии с которым ответчица предоставила истице право торговли в одном из торговых залов торгового центра «Калининградский пассаж», расположенном на 3 этаже здания по адресу: Калининград, пл. Победы, 4А.
Обе судебные инстанции, исходя из содержания условий договора, правильно установили, что между сторонами возникли арендные правоотношения, предусматривающие пользование частью нежилых помещений за плату.
Оспариваемый договор содержит данные, позволяющие определить, какие помещения торгового комплекса переданы в пользование предпринимателю Шишкановой В.О., в связи с чем оснований считать договор незаключенным нет.
Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован. В любом случае ссылка апелляционного суда на статью 654 ГК РФ, определяющую существенные условия договора аренды здания или сооружения, ошибочна, поскольку оспариваемый договор таковым не является…
Добрый день, Александр.
на мой взгляд здесь может вообще встать вопрос о правомочности этих торгов. Если торги на услуги проводятся по 44-фз, то распоряжение имуществом, закрепленным за учреждением должно проводиться по Закону о защите конкуренции. Эти торги, как правило, между собой не должны объединяться...
Но для подробного анализа необходимо посмотреть документацию (укажите по возможности номер закупки)
Добрый день, Александр
в документации действительно предусмотрено право на передачу победителю в аренду помещений без торгов в соответствии с п.10 ч.1. ст. 17.1. ФЗ № 135-ФЗ " О защите конкуренции". В этом нет нарушений.
что касается порядка определения арендной платы, то
согласно ст 8 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
т.о. поскольку учреждение предполагает сдать в аренду помещения, которые закреплены за ним на праве оперативного управления и распоряжаться которыми согласно ГК РФ и устава, он может только с согласия учредителя, до заключения договора учреждение должно провести оценку стоимости арендной платы с привлечением независимого оценщика и по этой стоимости аренды заключать договор на аренду. Как правило, согласно методики оценщика эта стоимость близка к рыночной стоимости аренды.
В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. по делу N А43-32226/2006-17-585, от 26 сентября 2007 г. по делу N А28-2444/2006-94/25, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2007 г. по делу N Ф08-5489/2007).Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В КД стоимость аренды прописана не была.Было прописано право на аренду недвижимого имущества.
тут видимо арендодатель руководствуется Ч.3 ст. 424 ГК ( применение аналогичных цен) но в соотвествии со ст 654 при аренде недвижимости она как раз не применяется и размер аренды должен определятся сторонами. Сейчас за рулем, вечером посмотрю разъяснения ФАС по такой ситуации.