Как продать квартиру, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему

здравствуйте 

Ваша Квартира никак не связана с той которой, бабушка собирается завещать вашей дочери. Поскольку собственником жилья является  несовершеннолетний, то необходимо будет согласие органов опеки и попечительства на отчуждение неждвижимого имущества согласно ст.37 ГК РФ 

Вам проще оформить завещание не на дочку а на вас, чтобы пробелем не было с продажей имущества, т.к все сделки с неждвижимостью где собственником является несовершеннолетнее лицо только с согласия органа опеки и попечительства 

Что лучше предпринять, чтобы не придрались органы соцзащиты?

Ирина

Ирина, добрый день! Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ

«Об опеке и попечительстве»

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

условия получения такого согласия в разных регионах и даже в пределах одного региона могут различаться, главное чтобы не ухудшались права ребенка, а достигнуто это может быть разными путями — где то требуют приобретения такой же по площади доли, где то аналогичной по цене. В данном случае стоит заранее узнать какой именно вариант устроит орган опеки, записавшись на личный прием.

что бабушкина квартира не зачтется и в продаже моей квартиры мне будет отказано.

Ирина

в общем то верно, она не имеет отношения к данной сделке вообще,  речь например может идти о приобретении доли н/летней в квартире, которая будет приобретена на средства, вырученные от продажи  квартиры в которой у нее есть доля, если орган опеки не сформулирует четко условия. на которых даст согласие остается обжаловать отказ в судебном порядке

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешениямогут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Добрый день.  На офиц. сайте в г. Москва есть перечень документов, который вам возможно выдали:

запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;
копии паспортов всех собственников продаваемого и приобретаемого жилого помещения;
документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт – если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении – если младше 14 лет);
копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое жилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетних;
письменное согласие собственников жилого помещения (можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо оформить заранее у нотариуса);
письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
информация о рыночной стоимости жилого помещения;
копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (могут быть получены в ходе оказания услуги);
для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет – согласие на сделку;
для несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление.

Если токовать буквально, то нужно иметь намерение купить (не подарить!) жилое помещение взаимен продаваемого. Однако, в соответствии со ст. 37 ГК РФ:

 Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Действие этой статьи, согласно указаниям в ст. 60 СК РФ, распространяются на родных родителей и детей :

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, если органы опеки подходят к вопросу очень принципиально —  дарение бабушкиной квартиры (так как купля-продажа невозможна, бабушка — близкий родственник), может не устроить органы опеки, так как дарение — сделка безвозмездная, а за свою квартиру Вы выручите деньги.

Проверить так ли это для ваших органов опеки можно только опытным путем. Подав в органы опеки  копии документов на обе квартиры и указав, что  бабушка намерена подарить долю ребенку (можно предоставить заявление бабушки или проект договора дарения). Возможно попросят объяснить, куда Вы намерены  деть деньги, вырученные от продажи доли ребенка, так как за дарение платить не надо. Возможно разрешат внести эти деньги на счет ребенка, откуда вы их сможете снять опять таки с разрешения органов опеки, например, для приобретения ребенку недвижимости.

В целом, у органов опеки есть в распоряжении две статьи — 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ. Из этих статей понятно, что единственное правило — ребенку при сделки не должно быть ущерба и имущество ребенка не должно быть уменьшено при сделке. 

Все решения органов опеки можно обжаловать в судебном порядке. Всего хорошего.

Ирина, здравствуйте.

Вы писали:

риэлтор говорит, что годится

Ирина

— и? Вы своему риелтору не доверяете? (Можем предложить своего, обращайтесь в чат: кнопка [Сообщение юристу/Общаться в чате]).

Вообще, для опеки главное, чтобы жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшились. Соответственно, Вам надо органам опеки предоставить доказательства.

Просто прямо спросите: что конкретно их устроит?