Консультируйтесь с юристом онлайн

1064 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
1064 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как правильно оформить договор найма на 1\2 жилья, чтобы у налоговой не возникло вопросов

Квартира в равно долевой собственности с мужем (по 1\2). Я ИП, муж - физ.лицо. Хочу приобрети патент и сдавать по договору 1\2 часть квартиры с согласия мужа. Муж из сдачи в найм жилья доход получать не будет. Фактически ровно 1\2 выделить невозможно.

1.Как правильно оформить договор найма, чтобы у налоговой не возникло вопросов относительно доначисления налогов на долю мужа, а так же не произошло анулирование патента?

2.Можно ли указать просто, что сдается 1\2 часть жилья (например, 40 кв метров из 81 общей площади), без указания конкретных помещений и площади этих помещений?

3. Нужно ли разделять в договоре площадь на жилую и нежилую? и если "да", то как в договоре отражать 1\2 доли?

4. Нужен ли какой-либо документ со стороны мужа? например, согласие? если "да", то достаточно рукописной формы, или нужно нотариальное заверение?

07 Января 2018, 00:09, вопрос №1863449

Уточнение клиента

Спасибо огромное за ответы!

в действительности вся квартира сдаваться не будет, часть будет закрыта.

Правильно ли я поняла, что если я, как ИП, по договору найма сдаю часть площади (например, 69 кв м из 140) и указываю конкретные помещения (гостиная, кухня, с\у, холл), то я вправе приобрести патент. А муж дает согласие на сдачу в аренду, но свою часть площади (3 комнаты) не сдает - т.о. он не имеет доход и не платит налог.

Или все-таки, т.к. юридически у нас не разделена площадь, то налоговая может оспорить наше "деление" квартиры, т.к. по таком делении у мужа нет кухни и санузла? и в этом случае, муж должен будет заплатить 13% с 1\2 дохода?

Как часто у налоговой возникают подобные вопросы? и какие дополнительные документы могу понадобиться? например, нужна ли экспликация помещений? и сверяется ли она с данными БТИ?

08 Января 2018, 00:31
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Эмиль
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист, г. Серпухов
    Общаться в чате

    Добрый день, Вероника!

    1.Как правильно оформить договор найма, чтобы у налоговой не возникло вопросов относительно доначисления налогов на долю мужа, а так же не произошло анулирование патента?

    Вероника

    Налог начисляется не на долю, а на полученный доход. Поэтому он и называется НДФЛ (налог на доходы физического лица). Если нет дохода — нет налога. Договор найма жилого помещения оформляется в письменной форме. При этом в найм нельзя передать долю, но можно передать все жилое помещение или его часть.

    2.Можно ли указать просто, что сдается 1\2 часть жилья (например, 40 кв метров из 81 общей площади), без указания конкретных помещений и площади этих помещений?

    Вероника

    Нет, передавать в найм долю нельзя. Вы передает в найм конкретную площадь. Соответственно, в договоре должно быть указано, что передается определенное имущество, которое можно измерить.

    Гражданский кодекс РФ определяет:

    Статья 673. Объект договора найма жилого помещения 
    1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)...

    Жилищный кодекс РФ определяет:

    Статья 16. Виды жилых помещений 
    1. К жилым помещениям относятся:
    1) жилой дом, часть жилого дома;
    2) квартира, часть квартиры;
    3) комната.

    3. Нужно ли разделять в договоре площадь на жилую и нежилую? и если «да», то как в договоре отражать 1\2 доли? 4. Нужен ли какой-либо докумен

    Вероника

    Надо не долю отражать, а обозначить конкретно — что передаете в найм (какое передаете помещение или надо обозначить часть этого помещения)

    4. Нужен ли какой-либо документ со стороны мужа? например, согласие? если «да», то достаточно рукописной формы, или нужно нотариальное заверение?

    Вероника

    Если он не против, то ничего не нужно. Но вообще нужно получать его согласие в силу ст. 247 ГК РФ:

    Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 
    1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    07 Января 2018, 00:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Вероника, здравствуйте! 

    1.Как правильно оформить договор найма, чтобы у налоговой не возникло вопросов относительно доначисления налогов на долю мужа, а так же не произошло анулирование патента?

    ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения


     1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    В данном случае, так как у Вас в собственности по 1/2 доли, то согласие мужа обязательно.  + доход у Вас должен делиться по 1/2, так как у Вас имущество не выделено в натуре. 

    На мой взгляд, лучше чтобы муж заключил с Вами договор на 1/2, на основании чего Вы смогли распоряжаться полностью квартирой. 

    2.Можно ли указать просто, что сдается 1\2 часть жилья (например, 40 кв метров из 81 общей площади), без указания конкретных помещений и площади этих помещений?

    Указать можно, но будет сдавать вся квартира, поэтому лучше как я указал, что необходимо заключить договор между собой. 


    3. Нужно ли разделять в договоре площадь на жилую и нежилую? и если «да», то как в договоре отражать 1\2 доли?

    ВЫ не сможете разделить, так как у Вас нет выдела в натуре. 


    4. Нужен ли какой-либо документ со стороны мужа? например, согласие? если «да», то достаточно рукописной формы, или нужно нотариальное заверение?

    Достаточно договора о котором я указал. Из договора с правом субаренды- распоряжения   Вы сможете сдавать целую квартиру.  Нотариальное удостоверение не требуется. 

    ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности


     1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    07 Января 2018, 00:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Сергей
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Череповец
    Общаться в чате

    Вероника. добрый вечер. 

    Вот что указывается в Письме Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569:

    Вопрос: Индивидуальный предприниматель ведет деятельность по сдаче в аренду нежилых зданий и помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2. При заключении договоров аренды индивидуальный предприниматель получает от второго собственника зданий и помещений его согласие на передачу в возмездное срочное пользование (аренду) части нежилых помещений с указанием их внутренних номеров на поэтажном плане, включая право на заключение с арендатором договоров аренды от имени и на условиях индивидуального предпринимателя.Патентная система налогообложения применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, в частности сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).Прошу дать разъяснения, вправе ли индивидуальный предприниматель применять патентную систему налогообложения в отношении вышеуказанной деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей долевой собственности?

    Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письма по вопросам применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.В связи с этим, при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.Исходя из этого, индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.

    По смыслу данного письма вы должны: 

    1) указать не долю а  площадь сдающегося в аренду помещения 

    2) получить согласие (о нотариальной форме в данном письме ничего не указывается) Это подтверждается и ст.246 ГК РФ

    ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности


    1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

    07 Января 2018, 00:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Сергей
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Череповец
    Общаться в чате

    Вот ещё одно письмо Минфина от 31.07.2013 № 03-11-12/30611 «ПСН: передача в аренду нежилых помещений», также указывающее на необходимость получения согласия мужа:

    Вопрос: Являясь индивидуальным предпринимателем, приобретаю два отдельно стоящих здания с нежилыми помещениями и планирую передать в аренду все помещения в обоих зданиях одному арендатору. Здания и арендатор находятся в другом регионе. Согласно подп.19 п.2 ст.346_43 НК РФ предприниматель вправе в добровольном порядке с начала года перейти на патентную систему налогообложения при сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.Исходя из вышеуказанного прошу разъяснить:1. Что является обособленным объектом при передаче в аренду нежилых помещений для целей налогообложения при патентной системе налогообложения? И сколько объектов в данном случае необходимо указывать в патенте (один или два)?2. Вправе ли индивидуальный предприниматель применять ПСН в отношении своих доходов, полученных от передачи в аренду помещений, находящихся в его собственности не целиком, а только частично в определенной доле?*3. В каком регионе следует приобретать патент: по месту проживания или по месту нахождения имущества, сдаваемого в аренду?

    Ответ:.В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 ГК РФ). В частности, собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Пунктом 2 статьи 244 ГК РФ установлено, что имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без определения таких долей (совместной собственности).При этом само по себе обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом, либо его частью, по своему усмотрению.Согласно пункту 2 статьи 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.Участник долевой собственности согласно пунктам 1 и 2 статьи 209, пункту 2 статьи 246 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.*Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).В связи с этим, передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна осуществляться с согласия всех ее участников.

    *Заместитель директора ДепартаментаС.В.Разгулин

    07 Января 2018, 00:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Сергей
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Череповец
    Общаться в чате
    доначисления налогов на долю мужа,

    Доначисления не будет, поскольку Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения» указывает фиксированную стоимость патента исходя из площади сдаваемого в аренду помещения и потенциально возможного годового дохода, определяемого в виде фиксированной суммы: 

    В вашем случае это будет соответствовать п.19 ст.1 Закона

    Сдача в аренду (наем) жилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект):


    1) до 50 кв. метров (включительно)


    В заявлении на получение патента вы укажете конкретную площадь, передаваемую в наём, эта же площадь должна быть и в самом договоре.

    07 Января 2018, 00:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Евгений
    Юрист, г. Курган
    Общаться в чате

    Вероника, здравствуйте.

    Порекомендовал бы следующее.

    Составьте с супругом соглашение о порядке пользования квартирой, в которой Вы с супругом являетесь сособственниками, в соответствии со ст.247 ГК РФ, в котором определите, какая часть квартира переходит в пользование каждого из Вас с указанием площади,  (вплоть до составления схемы квартиры с соответствующими обозначениями). В указанном соглашении Вы также определите, что каждый из Вас согласен на сдачу другим сособственником определенной соглашением части квартиры.).

    Поскольку аренда или найм по своей правовой природе это возмездная передача права пользования имуществом (ст.606 ГК РФ, ст.671 ГК РФ), то в соответствующем договоре с арендатором Вы указываете, что сдаете арендатору право пользования частью квартиры, определенной соглашением.

    3. Нужно ли разделять в договоре площадь на жилую и нежилую? и если «да», то как в договоре отражать 1\2 доли?

    Вероника

    Нет, разделять ничего не требуется.

    4. Нужен ли какой-либо документ со стороны мужа? например, согласие? если «да», то достаточно рукописной формы, или нужно нотариальное заверение?

    Вероника

    Частично уже ответил. Все можно прописать в соглашении о порядке пользования, достаточно  простой писменной формы, нотариального удостоверения не требуется.

    07 Января 2018, 00:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    В дополнение:

    При  любых раскладах, даже если муж не хочет получать доход, то при сдаче квартиры он будет.  У Вас несколько вариантов заключения договора:

    1. Вы указываете 2 лиц — наймодателей + нанимателя. Тогда в это случае ИП будет платить налоги от 1/2 суммы, а муж от второй, при чем мужу придётся платить НДФЛ 13%.

    2. Если он передает Вам право распоряжения долей по договору, то Вы указываете в договоре только себя и нанимателя. При этом получится, что Вам придется как ИП платить налог с общей суммы. А мужу по договору с Вами.  Если указать безвозмездное пользование, то скорее всего у налогового органа возникнут вопросы по необоснованной налоговой выгоде и может «начислить»  штрафы, пени. 

    В подпункте 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ указано, что объекты, сдаваемые в аренду, должны принадлежать предпринимателю на праве собственности. В связи с этим возникает вопрос, это обязательно должна быть единоличная собственность или собственность может быть и общей долевой? Режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 247 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять ПСН только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение. Минфин России это подтверждает (письма от 26.02.2016 № 03-11-12/10876 (текст письма см. на с. 83) http://www.klerk.ru/doc/440854..., от 25.07.2013 № 03-11-12/29569). При этом финансисты отмечают, что владелец долевой собственности должен иметь согласие на сдачу части помещения в аренду, полученное от других собственников. Объясняется это тем, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если же такого согласия нет, договор аренды будет считаться недействительным (постановление АС Московского округа от 03.04.2015 № Ф05-1597/2015 по делу № А41-33671/14). Отметим, что п. 1 ст. 246 ГК РФ не содержит требований по обязательному нотариальному удостоверению соглашения участников долевой собственности. Поэтому согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме. Таким образом, если, например, предприниматель является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 150 кв. м, он вправе применять ПСН, если сдает в аренду часть помещения, площадью не более 50 кв. м и имеет согласие на сдачу в аренду, полученное от других участников долевой собственности.

    Источник: https://www.eg-online.ru/artic...

    07 Января 2018, 00:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Сергей
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Череповец
    Общаться в чате

    Вероника, добрый вечер. Вы в принципе поняли все верно-можно сдать часть квартиры, получив согласие супруга. Вряд ли потребуются экспликация помещений и прочие тех.документы.С данными БТИ налоговая сверять не станет, поскольку, как правило, ИФНС при выдаче патента просят только копию свидетельства о праве. Также полагаю, что оспаривать деление квартиры после выдачи патента на определенную площадь ИФНС не будет.

    08 Января 2018, 01:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.