Деление собственного участка на доли для продажи

ЗК РФ Статья 11.2. Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка
 
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При этом органами местной власти закрепляется нормативно-правовыми актамиминимальный размер участка, который используется для ведения подсобного хозяйства.

В настоящее время ст. 13 ЗАКОНА  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ «ОБ ОСНОВАХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ, которая устанавливала максимальный и минимальный размер размер участка при делении утратила силу.

Однако, при размере участке чуть более 30 соток вряд ли получится разделить его на 10 частей.

Вам необходимо для раздела участка заключить договор с организацией, имеющей лицензию на проведение межевания земли для определения границ участка. Провести межевание, а для этого необходимо предоставить кадастровому инженеру организации правоустанавливающие документы. После того, как границы выделенных участков будут закреплены, кадастровый инженер определит площадь исходной земли и новых участков. После этого будут составлены чертежи границ,  сформировано межевое дело, присвоены адреса образовавшимся участкам. Для получения адреса нужно написать заявление в органе архитектуры и градостроения с  приложением документов: межевого дела, кадастрового паспорта на исходный участок, правоустанавливающих документов.

Затем необходимо заниматься постановкой новых участков на кадастровый учет путем обращения в Росреестр с заявлением, паспортом, межевым делом, постановлением о присвоении адреса. Данное заявление можете подать следующими способами: лично, по почте, через портал государственных услуг, в МФЦ. Росреестр в течение 10 дней с момента получения заявления должен поставить новые участки на кадастровый учет и выдать Вам паспорта на образовавшиеся земельные участки. Заключительный этап — это регистрация права собственности на новые участки.

Юрий, добрый день.

 Хочу разделить его примерно на 10 частей и продать по частям разным собственникам. Каким должен быть мой порядок действий? Каковы препятствия?

1.Делить землю можно до определенного предела. Минимальные размеры прописаны в местных законах. ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД-КУРОРТ СОЧИ указывают в п.12.1. предельные размеры земельных участков: для индивидуального жилищного строительства — от 300 до 700 кв. м; для строительства от 2 до 10 блокированных жилых домов — от 100 до 300 кв. м за каждым индивидуальным блоком, включая площадь строения; для ведения личного подсобного хозяйства — до 1200 кв. м
2.На участке не должно быть наложено ареста, залога, он должен состоять на кадастровом учёте и должен быть в собственности, земельный налог должен быть уплачен. 3.Проводите межевание, по его итогу будет составлен новый межевой план, определяющий вариант площадей и форм новых земельных участков
4.Постановка новообразованных участков на кадучёт и снятие с учёта старого участка.
5.Получение кадастровых паспортов на каждый участок.
 

Должен ли я обеспечить подъезд и коммуникации к каждому из вновь выделенных участков?

Да должны, в соответствии с:  

В соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

Как это сделать?

пп.4 п.7.5. Методических рекомендаций: Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута;.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Должен ли я обеспечить подъезд и коммуникации к каждому из вновь выделенных участков?

такой обязанности у вас нет. Вы вправе продать земельные участки без коммуникаций и подъездных путей. 

Добрый день! Имею в собственности участок для ЛПХ в городе Сочи (более 30 соток). Хочу разделить его примерно на 10 частей и продать по частям разным собственникам. Каким должен быть мой порядок действий? Каковы препятствия?

Юрий

Юрий, добрый день! К сказанному коллегами добавлю по налоговым аспектам такого раздела. Согласно  ст. 217, 217.1 НК (в зависимости от того, когда у вас возникло право собственности на имеющийся участок) доход от продажи имущества, находящегося в собственности более 3(5) лет не облагается НДФЛ. Однако в случае раздела имеющегося участка возникнут новые земельные участки срок владения которых будет исчисляться с даты регистрации права на вновь созданные участки. Соответственно в этом случае при продаже возникает подлежащий налогообложению доход.   Уменьшить его можно либо на предусмотренный ст. 220 НК налоговый вычет 

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

либо на расходы, связанные с приобретением данного имущества. В вашем случае это затраты на покупку первоначального участка. Но тут скорее всего доказывать свою правоту налоговой придется в суде т.к. формально в НК отсутствует методика учета расходов в такой ситуации, в одном из разъяснений Минфина указывается на возможность учета расходов пропорционально площади нового участка применительно к площади участка из которого он был образован.

напр. 

Письмо Минфина России от 12.07.2017 N 03-04-05/44405

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи земельных участков, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Исходя из вышеизложенного, если земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее пяти лет, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу положений пункта 2 статьи 8.1 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости, в частности в результате раздела объекта недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лицпри их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав вновь образованных земельных участков.