Здравствуйте Михаил.
Согласно федеральному законодательству, дети имею право на доли в недвижимом имуществе приобретенном на средства материнского капитала и при этом если вести речь о размере их доли, то данный размер определяется пропорционально части суммы приходящейся на каждого ребенка из общей суммы материнского капитала.
Это означает, что к примеру состав семьи 4 человека двое из которых дети, если родители приобретают жилье на сумму к примеру 1 000 000 р., часть средств была затрачена из средств материнского капитала в сумме округленно 450 000 р., а остальные средства это средства родителей т.е. в сумме 600 000 р. к примеру каждый их супругов вложил свои 300 000 р.
450 000 р. в расчете на каждого члена семьи выходит округленно 110 000 р., соответственно размер средств затраченных каждым родителем составит 410 000 р, а размер средств на каждого ребенка 110 000 р., вот пропорционально данным вложениям и нужно определять доли.
Так, Верховным Судом РФ было определено следующее:
Верховным Судом РФ, было определено следующее:
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 г. N 4-КГ16-73
Отменяя решение суда первой инстанции в части определения долей в праве собственности на квартиру, судебная коллегия пришла к выводу о том, что признание по 1/20 доли в праве собственности на квартиру за несовершеннолетним Ковальчуком Т.А. и Илларионовым А.А., будет нарушать их права и законные интересы, в связи с чем, признала доли супругов и детей равными, указав, что в случае отсутствия соглашения между супругами об определении долей в праве собственности на квартиру, приобретённую с использованием средств материнского капитала, не имеет значения размер материнского капитала по отношению к общей стоимости жилья.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
В силу части 4 статьи 10 указанного Федерального закона жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определён круг субъектов, в чью собственность поступает объект индивидуального жилищного строительства, построенный с использованием средств (части средств) материнского (семейного капитала), и установлен вид собственности — общая долевая, возникающая у них на построенное жилье.
В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся, в том числе, полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации).
Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними.
Исходя из положений указанных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.
Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное определение долей в праве собственности на квартиру должно производитьсяисходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счёт которых она была приобретена.
В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объёма собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала.
Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях.
Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что денежные средства материнского капитала в размере 341 698 руб. 40 коп. были перечислены в счёт погашения задолженности по кредитному договору и составили 9,2% от общей стоимости квартиры, остальные средства являлись общими средствами супругов, в том числе полученными по кредитному договору.
Дети в погашении кредита родителей участия не принимали, на совместно нажитое в браке имущество родителей права собственности не имеют.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для признания долей в праве собственности на квартиру супругов и детей равными.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71536800/#ixzz51LkH71Uh
Из этого и необходимо исходить.
Первый вариант, доли детей должны быть пропорциональны сумме части средств материнского капитала, приходящейся на каждого ребенка, если жилое помещение было приобретено к примеру только на средства материнского капитала, доли должны быть равны и соответственно при продаже такого жилья доли в приобретаемом новом жилье должны соответствовать размеру долей в продаваемой квартире.
Второй вариант, если же жилое помещение приобреталось частично с использованием средств материнского капитала и частично за счет личных средств супругов, доли супругов могут быть больше пропорционально их вложению, а детей меньше.
Именно такой подход обеспечит справедливое распределение долей жилого помещения исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, что было также подтверждено определением Верховного суда РФ.
Поэтому если у Вас ситуация схожая со вторым вариантом, проблем с его реализацией при аналогичных условиях возникать не должно.
Евгений,
1. Дважды был в опеке... Тот сценарий, который вы описали наша опека видит немного иначе - мы можем подать документы с просьбой продать Квартиру №2 и оставить деньги детей от продажи на специальных счетах (операции с этими счетами только с согласия опеки и только на ограниченное кол-во направлений типа жилье, здоровье, учеба) и ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО чтобы придать данному запросу хоть какие-то теоретические шансы на удовлетворение они говорят, что ОБЯЗАТЕЛЬНО на момент подачи им запроса у детей уже д.б.доля в какой-то другой квартире. Буквально сегодня мне еще раз это повторили и буквально спросили следующее "не боюсь ли я, что в случае нашего (опеки) отказа у меня дети будут с долями и в одной квартире и в другой?"...
2. Про ст.170 ГК РФ спасибо, буду знать. На самом деле исходил из того, что в случае взаимодействия с Товарищем все будем делать с учетом "...создать соответствующие ей правовые последствия". К примеру, Товарищ при продаже долей обязательно заручится моим нотариальном отказом от выкупа этих долей, обязательно попрошу его оплатить налог на эту недвижимость, который до 1 декабря оплачивают) и т.п...
С правовой точки зрения органы опеки несут, простите за выражение, голимый бред. При отчуждении имущества несовершеннолетних достаточно не ухудшить их имущественные права, а не преумножить их.
Решать, конечно же Вам, но я бы обратился в опеку с заявлением о разрешении продажи квартиры с веделением им долей в другой квартире, а в случае отказа обжаловал его в суде.
Что касается уплаты налогов Товарищем, оформления расписок и прочих положенных документов, то должен обратить Ваше внимание на п.86
ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
от 23 июня 2015 г. N 25 О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аналогично и уплата налогов. Отсутствие интереса в квартире у Товарища будет доказываться ее отчуждением детям собственника, а уплата налогов, на мой взгляд, слабое доказательство отсуствия мнимости