Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры с Материнским капиталом. Покупка детьми долей в квартире, в которой зарегистрированы
Добрый день!
Мой очередной вопрос про животрепещущую для меня тему - Продажа квартиры с МК. После нескольких консультаций с опекой я понял, что с этой проблемой мне придется разбираться самому. Заранее извиняюсь за некоторую комичность описанного ниже, но я уже практически в отчаянии)...
Прошу критично проанализировать предложенный мой план действий. Где в плане есть "узкие места" с юр.точки зрения ?
Где могут возникнуть проблемы?
Дано:
- Моя семья (в т.ч.двое детей) живет в Москве. Собственность на эту 2к квартиру (60м2), в которой проживаем, оформлена только на меня. Пусть это будет Квартира №1.
- Приобретена с использованием средств МК 1к квартира (34м2) в Люберцах, МО. По соглашению детям и мне достались 1/100 в праве, у супруги. Пусть это будет Квартира №2.
- В процессе будет участвовать мой хороший товарищ, не родственник. Пусть это будет Товарищ.
В общем виде мой план таков:
1) Первое, что делаю - оформляю куплю-продажу 2/100 Квартиры №1 своему Товарищу;
2) По требованию опеки выбираю сценарий одномоментной!! сделки по продаже Квартиры №2 и!! покупки для детей сопоставимых долей в другой квартире, а именно в Квартире №1. Продавцом этих долей будет этот самый Товарищ (если не ошибаюсь приоритет при продаже данных долей у сособственника квартиры, но естественно, я зафиксирую у нотариуса отказ от права приобрести эти доли);
Оценочная стоимость указанных одинаковых долей в обозначенных квартирах показывает, что права ребенка при покупке долей в Квартире №1 нарушены не будут - уменьшения не произойдет.
По санитарным и техническим нормам Квартира №1, в которой дети купят доли, как раз подходит для детей.
Очень жду ваших комментариев
Здравствуйте, Михаил.
В принципе такая схема имеет право на существование. Лично у меня возникло 2 вопроса к ней.
1. Зачем? Можно получить разрешение органов опеки на продажу квартиры №2, при этом права детей соблюсти, выделив им доли в квартире№1. Это допустимо.
Возможно не знаю всей истории, но это гораздо проще, чем привлекать товарища.
2.Возможность признания сделок по приобретению Товарищем 2/100 долей в квартире №1 мнимой сделкой.
В соответствии со ст.170 ГК РФ
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
здравствуйте!
родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Если в результате продажи долей в квартире вы приобретаете детям доли в ином жилом помещении, не умаляя имущественные права и законные интересы несовершеннолетнего, то такая схема вполне жизнеспособна.
Здравствуйте Михаил.
Согласно федеральному законодательству, дети имею право на доли в недвижимом имуществе приобретенном на средства материнского капитала и при этом если вести речь о размере их доли, то данный размер определяется пропорционально части суммы приходящейся на каждого ребенка из общей суммы материнского капитала.
Это означает, что к примеру состав семьи 4 человека двое из которых дети, если родители приобретают жилье на сумму к примеру 1 000 000 р., часть средств была затрачена из средств материнского капитала в сумме округленно 450 000 р., а остальные средства это средства родителей т.е. в сумме 600 000 р. к примеру каждый их супругов вложил свои 300 000 р.
450 000 р. в расчете на каждого члена семьи выходит округленно 110 000 р., соответственно размер средств затраченных каждым родителем составит 410 000 р, а размер средств на каждого ребенка 110 000 р., вот пропорционально данным вложениям и нужно определять доли.
Так, Верховным Судом РФ было определено следующее:
Верховным Судом РФ, было определено следующее:
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 г. N 4-КГ16-73
Отменяя решение суда первой инстанции в части определения долей в праве собственности на квартиру, судебная коллегия пришла к выводу о том, что признание по 1/20 доли в праве собственности на квартиру за несовершеннолетним Ковальчуком Т.А. и Илларионовым А.А., будет нарушать их права и законные интересы, в связи с чем, признала доли супругов и детей равными, указав, что в случае отсутствия соглашения между супругами об определении долей в праве собственности на квартиру, приобретённую с использованием средств материнского капитала, не имеет значения размер материнского капитала по отношению к общей стоимости жилья.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
В силу части 4 статьи 10 указанного Федерального закона жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определён круг субъектов, в чью собственность поступает объект индивидуального жилищного строительства, построенный с использованием средств (части средств) материнского (семейного капитала), и установлен вид собственности — общая долевая, возникающая у них на построенное жилье.
В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся, в том числе, полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации).
Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними.
Исходя из положений указанных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.
Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное определение долей в праве собственности на квартиру должно производитьсяисходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счёт которых она была приобретена.
В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объёма собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала.
Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях.
Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что денежные средства материнского капитала в размере 341 698 руб. 40 коп. были перечислены в счёт погашения задолженности по кредитному договору и составили 9,2% от общей стоимости квартиры, остальные средства являлись общими средствами супругов, в том числе полученными по кредитному договору.
Дети в погашении кредита родителей участия не принимали, на совместно нажитое в браке имущество родителей права собственности не имеют.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для признания долей в праве собственности на квартиру супругов и детей равными.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71536800/#ixzz51LkH71Uh
Из этого и необходимо исходить.
Первый вариант, доли детей должны быть пропорциональны сумме части средств материнского капитала, приходящейся на каждого ребенка, если жилое помещение было приобретено к примеру только на средства материнского капитала, доли должны быть равны и соответственно при продаже такого жилья доли в приобретаемом новом жилье должны соответствовать размеру долей в продаваемой квартире.
Второй вариант, если же жилое помещение приобреталось частично с использованием средств материнского капитала и частично за счет личных средств супругов, доли супругов могут быть больше пропорционально их вложению, а детей меньше.
Именно такой подход обеспечит справедливое распределение долей жилого помещения исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, что было также подтверждено определением Верховного суда РФ.
Поэтому если у Вас ситуация схожая со вторым вариантом, проблем с его реализацией при аналогичных условиях возникать не должно.
Иван,
по поводу "размера долей". Мне многие юристы приводили в пример аналогичные решения суда, но почему-то не вникают в этот пункт:
"..указав, что в случае ОТСУТСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ между супругами об определении долей в праве собственности на квартиру, приобретённую с использованием средств материнского капитала, не имеет значения размер материнского капитала по отношению к общей стоимости жилья."
Это уже не мой случай. Я Соглашение ОФОРМИЛ. Оформил его у нотариуса. Доли в Соглашении определены.
Читаю дальше ваш ответ...
Уточнение клиента
Иван,
по поводу «размера долей». Мне многие юристы приводили в пример аналогичные решения суда,
Наверное начать необходимо с того, что какие Вам приводили аналогичные решения, я указал ссылку на определение Верховного суда РФ, как высшей судебной инстанции
Статья 2. Полномочия Верховного Суда Российской Федерации
7. Верховный Суд Российской Федерации:
1. Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским делам, делам по разрешению экономических споров, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам, образованным в соответствии с Федеральным конституционным законом «О судебной системе Российской Федерации» и федеральными законами.
1) в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации дает судам разъяснения по вопросам судебной практики на основе ее изучения и обобщения;
Я конечно не исключаю вариантов, что в низших судах практика может разниться, к сожалению такое встречается, т.е. нарушается принцип единообразного применения законодательства, но так или иначе, в большинстве случаев, при рассмотрении дел суды ориентируются на решения Верховного Суда РФ.
но почему-то не вникают в этот пункт:
"… указав, что в случае ОТСУТСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ между супругами об определении долей в праве собственности на квартиру, приобретённую с использованием средств материнского капитала, не имеет значения размер материнского капитала по отношению к общей стоимости жилья."
Это уже не мой случай. Я Соглашение ОФОРМИЛ. Оформил его у нотариуса. Доли в Соглашении определены.
Заключение такого рода соглашения не обязанность, а право супругов, следовательно от того реализовали оно свое право или нет, не может ставиться вопрос о справедливом распределении долей в данных ситуациях, если бы это была их обязанность дело другое, но это не так, обратите внимание на формулировку указанную в законе.
Статья 38 Семейного кодекса РФ:
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
\
Евгений,
1. Дважды был в опеке... Тот сценарий, который вы описали наша опека видит немного иначе - мы можем подать документы с просьбой продать Квартиру №2 и оставить деньги детей от продажи на специальных счетах (операции с этими счетами только с согласия опеки и только на ограниченное кол-во направлений типа жилье, здоровье, учеба) и ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО чтобы придать данному запросу хоть какие-то теоретические шансы на удовлетворение они говорят, что ОБЯЗАТЕЛЬНО на момент подачи им запроса у детей уже д.б.доля в какой-то другой квартире. Буквально сегодня мне еще раз это повторили и буквально спросили следующее "не боюсь ли я, что в случае нашего (опеки) отказа у меня дети будут с долями и в одной квартире и в другой?"...
2. Про ст.170 ГК РФ спасибо, буду знать. На самом деле исходил из того, что в случае взаимодействия с Товарищем все будем делать с учетом "...создать соответствующие ей правовые последствия". К примеру, Товарищ при продаже долей обязательно заручится моим нотариальном отказом от выкупа этих долей, обязательно попрошу его оплатить налог на эту недвижимость, который до 1 декабря оплачивают) и т.п...
С правовой точки зрения органы опеки несут, простите за выражение, голимый бред. При отчуждении имущества несовершеннолетних достаточно не ухудшить их имущественные права, а не преумножить их.
Решать, конечно же Вам, но я бы обратился в опеку с заявлением о разрешении продажи квартиры с веделением им долей в другой квартире, а в случае отказа обжаловал его в суде.
Что касается уплаты налогов Товарищем, оформления расписок и прочих положенных документов, то должен обратить Ваше внимание на п.86
ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
от 23 июня 2015 г. N 25 О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аналогично и уплата налогов. Отсутствие интереса в квартире у Товарища будет доказываться ее отчуждением детям собственника, а уплата налогов, на мой взгляд, слабое доказательство отсуствия мнимости