Анализ договора Ипотеки

1) Все ли положения договора законны?

Кирилл

Добрый вечер.

Договор вполне законен и стандартный.

2) Действительно ли переоформление договора, обычно, имеет комиссию в 0,5-1%?

Кирилл

О каком переоформлении идет речь? 

В случае расторжения брака? 

Как правило никаких комиссий не взимается.

О расторжении брака, согласно условий договора вы обязаны уведомить банк, более того, при расторжении брака, супруга не перестает быть созаемщиком до тех пор. пока вы не получите согласие банка и не переподпишите договор на новых условиях. Как правило либо просят предоставить нового созаещика, либо если вашего дохода достаточно для погашения ежемесячного платежа, то договор может быть заключен только с Вами.

3) Может ли банк лишь на основании факта нашего грядущего развода потребовать возврата всей суммы кредита? Если да, то какова вероятность ему помешать?

Кирилл

Нет, такого условия в договоре не увидела, следовательно не может, есть только обязанность об уведомлении расторжения брака/заключения брачного договора.

4) Может ли банк препятствовать нашему желанию продать квартиру самостоятельно и вернуть ему деньги? Так как она обременена, то, вероятно, да, можно ли ему в этом помешать?

Кирилл

Нет. не может. Вы вправе продать квартиру по переуступке прав требования.

Либо договориться с покупателями сделующим образом, что он дает Вам задаток. вы гасите остаток долга по ипотеке, снимаете обременения и продаете уже квартиру без обременений и остаток суммы продавец отдает по окончании сделки.

5) Можем ли мы в худшем случае просто забить на банк и тихо платить ипотеку в ожидании реновации? Какие риски у этого варианта?

Кирилл

Что понимаете под «забить»? 

Платить Вам необходимо в любом случае. т.к. при образовавшейся задолженности, банк обратиться в суд взыщет долг и через суд будет просить обратить взыскание на предмет залога, продаст квартиру за копейки, вы еще и банку должны останетесь. Поэтому не платить невыгодно для Вас.

Здравствуйте, Кирилл!

Кредитный договор не содержит каких-то незаконных условий — всё как обычно по ипотечным кредитам.

Во Вашим вопросам…

1) Все ли положения договора законны?

Кирилл

Они законны до тех пор, пока не признаны судом незаконными. То есть, если Вы имеете намерение оспорить какие-то положения, то только в случае вынесения судом решения в Вашу пользу станет основанием для утверждения о незаконности части договора.

Но будем исходить из того, что Вас интересует договор именно в том виде, в каком он есть.

Да, некоторые условия, особенно в п. 4.4., я бы назвала… умаляющими права созаемщиков. Но договор подписан. И доказать, что подписывали его под давлением, вряд ли удастся… Поэтому не думаю, что законность/незаконность условий в настоящее время актуальна.

2) Действительно ли переоформление договора, обычно, имеет комиссию в 0,5-1%?

Кирилл

Заключение дополнительного соглашения — да, такое возможно. Это должно быть предусмотрено тарифами банка. С которыми Вы должны были ознакомиться под роспись.

3) Может ли банк лишь на основании факта нашего грядущего развода потребовать возврата всей суммы кредита? Если да, то какова вероятность ему помешать?

Кирилл

В договоре предусмотрены основания для такого права кредитора — они перечислены в п.п. 4.4.1. Там есть, конечно, отслыка к другим случаям… Но расторжение брака таким случаем ну никак не может являться!

4) Может ли банк препятствовать нашему желанию продать квартиру самостоятельно и вернуть ему деньги? Так как она обременена, то, вероятно, да, можно ли ему в этом помешать?

Кирилл

Кирилл, смотря как будете продавать. Есть же способы продажи, когда банк узнаёт уже после полного погашения кредита о сделке. А может и не узнать.

Пока квартира в залоге у кредитора, продать без его согласия её Вы не сможете. А даст ли банк согласие — мы не знаем...

Поэтому один из законных способов продажи ипотечного жилья — заключение предварительного договора купли-продажи, по условиям которого в качестве аванса покупатель передаёт сумму основного долга по ипотечному кредиту, которая будет зачислена продавцом на кредитный счет. И тогда уже обременение снимается, квартира продаётся по основному договору свободной от прав третьих лиц.

5) Можем ли мы в худшем случае просто забить на банк и тихо платить ипотеку в ожидании реновации? Какие риски у этого варианта?

Кирилл

Самое оптимальное — платите тихо эту ипотеку.

Рассматриваем вариант, в котором супруга отказывается от прав на квартиру, а я выплачиваю ей 1,5 млн. в течение нескольких лет.

Кирилл

Составьте нотариальное соглашение о разделе имущества супругов с таким условием — и после погашения ипотеки Вы становитесь единоличным собственником, а соглашение будет правоустанавливающим документом.

Удачи!