Как избежать обременения при оформлении собственности, если есть задолженность застройщику?

Олег, здравствуйте!

Если директора нет — это не означает, что Вы не должны исполнить свои обязательства. 

Сейчас функцию руководителя выполняет Арбитражный управляющий, поэтому я предлагаю следующее: 

обратиться к Арбитражному управляющему за решением данной проблемы, если он идет на контакт. 

Осуществить зачет требований, т.е. выставить неустойку и сделать зачет требований. Только нужно знать на какой стадии идёт банкротство?

Здравствуйте, Олег!

Вопрос: КАК ОФОРМИТЬ СОБСТВЕННОСТЬ НЕ ПОЛУЧИВ ОБРЕМЕНЕНИЕ ЗА НЕОПЛАЧЕННЫЕ МЕТРЫ? Напишите пожалуйста самый правильный алгоритм действий.

Олег Михайлов

Поскольку в акте приема-передачи уже указана Ваша обязанность перед застройщиком об оплате 78 000 руб. задолженности, то при подаче на гос. регистрацию собственности документов Росреестр это обременение укажет.

На мой взгляд, пожалуй единственным выходом будет действительно обратиться в суд, получить решение о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, а затем направить в адрес застройщика заявление о зачете.

И не имеет значения, что застройщик в стадии банкротства, что физически ген. директора нет.

Как указано в ст. 410 Гражданского кодекса РФ:

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Иначе говоря, не нужно заключать какое-либо соглашение о взаимозачете.

Достаточно направить ему письменное заявление о зачете, и обязательство будет считаться прекращенным.

А далее подать в Росреестр документы на гос. регистрацию, приложив, помимо акта приема-передачи, решение суда о взыскании с застройщика неустойки, письменное заявление о зачете с документами, подтверждающими направление этого заявления застройщику.

При таких обстоятельствах у Росреестра не будет оснований регистрировать обременение.

Добрый день, Олег.

В соответствии с нормой ст. 411 ГК РФ:

Не допускается зачет требований:
о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью;
о пожизненном содержании;
о взыскании алиментов;
по которым истек срок исковой давности;
в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О несостоятельности (банкротстве)»:

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия:

не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов. В отношении обязательств, возникающих из финансовых договоров, размер которых определяется в порядке, предусмотренном статьей 4.1 настоящего Федерального закона, указанный запрет применяется только в части прекращения нетто-обязательств должника;

Согласно п. 1 ст. 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О несостоятельности (банкротстве)»:

Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“:

В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ <*>) под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.
В связи с этим по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться:
1) действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.);
2) банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента);
3) выплата заработной платы, в том числе премии;
4) брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов;
5) уплата налогов, сборов и таможенных платежей как самим плательщиком, так и путем списания денежных средств со счета плательщика по поручению соответствующего государственного органа;
6) действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения;
(в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 36)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) перечисление взыскателю в исполнительном производстве денежных средств, вырученных от реализации имущества должника.
Если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы полагают, что их права и законные интересы нарушены мировым соглашением, утвержденным судом по другому делу в исковом процессе, в частности если такое соглашение обладает признаками, указанными в статьях 61.2или 61.3 Закона о банкротстве, то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать определение об утверждении такого мирового соглашения, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов. Копия такой жалобы направляется ее заявителем представителю собрания (комитета) кредиторов (при его наличии), который также извещается судом о ее рассмотрении. Все конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, требования которых заявлены в деле о банкротстве, а также арбитражный управляющий вправе принять участие в рассмотрении указанной жалобы, в том числе представить новые доказательства и заявить новые доводы. Повторное обжалование названными лицами по тем же основаниям того же определения об утверждении мирового соглашения не допускается.

Так что попробовать обратиться к арбитражному управляющему можно, но шансы сомнительные.

С уважением, Николай Толмачев.

Олег, здравствуйте. Подписанный акт приема-передачи дает Вам право сдать документы в росреестр и зарегистрировать право собственности на основании ст.16 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Для этого обращаетесь в Росреестр или МФЦ  предоставляете пакет документов согласно ч.4 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости». В их число входит:

1. заявление -(оформляется непосредственно в росреестре или МФЦ);

2. договор долевого участия;

3. Акт приема-передачи;

4.квитанция об уплате госпошлины;

5.кредитный договор;

6.закладная.

Чтобы зарегистрировать право собственности, и впоследствии рефинансировать кредит, сдать документы для регистрации необходимо, иного варианта просто не существует. Да и закладную Вам необходимо сдавать для регистрации. 

Право на имущественные вычеты возникают с момента подписания Вами акта приема-передачи. (Письмо МинФина России №03-04-05/13862 от 16 марта 2015 года)

Исходя из изложенного Вам необходимо:

1.Регистрировать право собственности;

2. Обращаться в суд с требованиями о  взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

3. После удовлетворения Ваших требований судом вступать в дело о банкротстве застройщика, требовать включения Вас в реестр кредиторов.

Существует теоретическая возможность исключения задолженности за лишние метры, но перспектива реализации такой возможности через суд зависит от положений ДДУ, проектной документации, а также наличия нарушений при строительстве, в результате чего квартира оказалась больше, чем по проекту. В этом случае шансы оспорить переплату есть, не обойдется без строительной экспертизы, чтобы доказать такие нарушения.

Что касается назаконной перепланировки -на регистрацию права собственности она не влияет, как и на требования о взыскании неустойки.