Куми продал здание без з/у. Как оформить землю?

Добрый день!

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Тамерлан

Да, конечно, есть в ГК РФ и ЗК РФ, а именно:

ст. 552 ГК РФ: 

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Опираясь на указанную статью ГК РФ, Вы вправе требовать предоставления участка, но чтобы определить его границы, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для оформления межевого плана участка, постановки его на кадастровый учет и в дальнейшем регистрацией права собственности на данный участок. В данном случае такое возможно путем выкупа участка у КУМИ, либо взять его в аренду, в общем, что будет приемлемо для Вас.

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Тамерлан

Считаю, что у Вас есть преимущественное право и аукциона здесь не будет.

ст. 11,4 ЗК РФ: 1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Далее

ст. 39,20 ЗК РФ: 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Касаемо приведённой мной выше ст.552 ГК РФ, то её возможно не применять в данном случае, так как участок находится в муниципальной собственности, а пользование такой землёй является платным и соответственно есть возможность либо выкупа, либо получения участка в аренду.

Здравствуйте,  Тамерлан.

Если у Вас в собственности не все здание, то для приобретения права долевой собственности на земельный участок под зданием имеют все собственники помещений в здании. 

Заявление должны подавать все собственники.

Основание получения прав на земельный участок статья 35 Земельного кодекса РФ.

Земельный кодекс

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

На этом же основании Вы можете не оформлять права на земельный участок, он и так находится в Вашем пользовании.

В этом случае плату за пользование земельным участком КУМИ может с Вас получать в судебном порядке как неосновательное обогащение.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Здравствуйте.

Главная задача — получить свидетельство собственности на землю и сделать это как можно быстрее, т.к. есть вероятность что собственник большей части здания может выкупить весь земельный участок для рейдерства.

Тамерлан

Такого быть принципиально не может, поскольку участок может поступить только либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, либо в долевую собственность при его выкупе всеми участниками. Все иные варианты будут нарушением прав остальных участников, на что муниципалитет и сам не пойдет учитывая возможные неблагоприятные последствия от  такой продажи

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Тамерлан

Это Вам коллеги уже подсказали.

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Тамерлан

Аукциона тут быть не может поскольку претендентом на приобретение является только собственник/собственники здания. 

Здравствуйте Тамерлан.

В дополнение к мнению коллег дополню еще одной выдержкой из ст. 39.20 ЗК РФ

ч. 2 В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вы писали, что несмотря на то, что Ваше нежилое помещения является пристройкой к основному зданию, оно являетсязданием, то да у Вас исключительное право, при условии соблюдения ст. 11.9 ЗК РФ.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам

 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Предельные же размеры указаны в Правилах землепользования и застройки Вашего муниципального образования.