Обращение взыскания на имущество после вынесения решения Арбитражного суда

Арбитражный суд взыскал с индивидуального предпринимателя Доверчивых в пользу ЗАО «Разряд» 123 млн руб., составляющих стоимость полученных, но не оплаченных товаров. Решение вступило в законную силу. На стадии исполнительного производства судебный пристависполнитель обнаружил, что на банковском счете Доверчивых денежные средства отсутствуют. Приобретенные у ЗАО «Разряд» товары Доверчивых продал ООО «Ренни-З», которое за них не расплатилось. Как выяснилось, к моменту начала исполнительного производства ООО «Ренни-З» уже было ликвидировано с использованием упрощенной процедуры банкротства.

Выяснилось, что у Доверчивых имеется следующее имущество: земельный участок площадью 2 га из состава земель поселений, на ко- тором разбит английский регулярный парк с прудами, лабиринтом, зверинцем и жилым домом площадью 700 тыс. кв. м, в котором проживал Доверчивых, а также земельный участок площадью 0,75 га, предоставленный муниципальным образованием в аренду Доверчивых на три года для строительства на нем торгово-развлекательного комплекса, с построенным на нем фундаментом здания торгово- развлекательного комплекса.

Пристав-исполнитель наложил арест на все обнаруженное имущество должника и поручил его продажу с публичных торгов Российскому фонду федерального имущества, с которым службой приставов-исполнителей был заключен договор об организации торгов по продаже арестованного имущества.

РФФИ отказался продавать с торгов жилой дом Доверчивых, сообщив приставу-исполнителю, что его продажа противоречит закону.

С публичных торгов был продан земельный участок Доверчивых, принадлежащее ему право аренды земельного участка, а также фундамент здания недостроенного торгово-развлекательного комплекса.

Вернувшийся с курорта Доверчивых обратился в суд с иском о признании недействительными сделок купли-продажи всех этих объектов и о признании его права собственности на указанные объекты.

Истец утверждал, что на земельный участок нельзя обращать взыскание по той причине, что на нем расположен дом, не выставленный на торги и оставшийся в его собственности. По мнению Доверчивых, лишившись права на участок, он лишился возможности использовать этот участок для размещения и использования своего дома. Следовательно, он был лишен правомочий собственника дома, а именно правомочий владения и пользования, установленных ст. 209 ГК РФ. Кроме того, данная сделка противоречила ст. 35 ЗК РФ.

Доверчивых полагал, что договор купли-продажи права аренды также недействителен, поскольку право аренды нельзя продать отдельно от обязанностей, возложенных на арендатора, в том числе по уплате арендных платежей, целевому использованию участка и др. В соответствии со ст. 391 ГК арендодатель (муниципальное образование) не давал своего согласия на перевод долга арендатора на другое лицо.

Договор купли-продажи недостроенного фундамента недействителен потому, что право собственности Доверчивых на фундамент не было зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без регистрации права собственности на объект недвижимости нельзя было осуществлять его продажу.

Возражая против иска, РФФИ указывал в своем отзыве на следующие обстоятельства.

Во-первых, гражданское законодательство, в том числе ст. 553 ГК РФ, не запрещает продавать земельный участок без одновременной продажи находящегося на нем жилого дома.

Во-вторых, право аренды земельного участка является не обязательственным, а вещным правом, поскольку оно подлежит государственной регистрации и обладает признаками вещного права: удовлетворение интереса обладателя непосредственно за счет вещи; право следования; абсолютная защита прав арендатора вещно-правовыми способами и др. Следовательно, отчуждение этого права не подчиня- ется нормам гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательствах, посвященной замене сторон в обязательственных правоотношениях.

В-третьих, фундамент продавался не в качестве объекта недвижимости, а как совокупность строительных материалов (бетона, арматуры, кирпича и пр.) и труда, затраченного при его строительстве. Понятие недвижимого имущества является сугубо юридическим, а потому объект недвижимости может считаться возникшим лишь с момента государственной регистрации на него права собственности. Поскольку Доверчивых не совершил необходимые действия по государственной регистрации права собственности на фундамент как на объект недвижимости, а пристав-исполнитель не обладает полномочиями, необходимыми для регистрации права лица, на имущество которого обращается взыскание, означенная совокупность строительных материалов не стала недвижимым имуществом.

Следовательно, сделка по продаже указанной совокупности строительных материалов подчинялась нормам о продаже движимого имущества. По указанным причинам нельзя признать и право собст- венности Доверчивых на фундамент в качестве объекта недвижимого имущества.