136 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Договор продажи доли нежилого помещения и переход права аренды

Добрый день! Гражданину А принадлежит на праве собственности отдельно стоящее нежилое помещение- магазин. Имущество приобретено до брака. Он хочет продать 1/2 доли в праве собственности на это помещение гражданину Б. При этом земля под магазинам находится в аренде гражданина А на 49 лет от муниципалитета.

Вопросы:

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и

регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

17 Ноября 2017, 12:25, вопрос №1815585

Уточнение клиента

Уважаемые юристы! Про договор понятно, а вот про аренду не очень. Указывается ли на наличие договора аренды в договоре купли-продажи доли здания?

Получается, что надо делать либо изменения в договор аренды, либо доп. соглашение? А что будет, если не обращаться в администрацию, т.к. с этой арендой всегда ужасная волокита. Какие последствия, если договор аренды так и будет на одном из со-собственников оставаться?

17 Ноября 2017, 12:43
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

Юрист - Виолетта
7,1
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Таня

Добрый день.

согласие на приобретение недвижимости не требуется от супруга (и)

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Таня

Т.к. продаже будет подлежать доля. то она подлежит обязательному заверению у нотариуса

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Таня

Можете выдать доверенность на право представления ваших интересов в инстанциях по вопросу продажи 1/2 доли (доверенность должна быть нотариально заверена)

17 Ноября 2017, 12:29
q Отблагодарить
0 1
получен
гонорар
37%
Юрист - Эмиль
4326
ответов
1732
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4326ответов
  • 1732отзыва

Добрый день.

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Таня

Нет, поскольку данное имущество не является совместно нажитым (приобретено до брака), а значит положения ст. 35 Семейного кодекса, обязывающие получать нотариальное согласие супруга на отчуждение совместной собственности супругов не применяются.

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Таня

Для данного договоре не требуется нотариального удостоверения сделки, поскольку имущество до отчуждения находится в собственности одного лица. Поэтому ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» применяться не будет.

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Таня

Да, можете оформить нотариально удостоверенную доверенность своим представителям и они подпишут договор и зарегистрируют переход права собственности на долю без Вашего присутствия.

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Таня

Можете предложить администрации внести изменения в договор аренды и ввести в договор аренды еще одного арендатора. Порядок внесения арендной платы будет определен договором.

17 Ноября 2017, 12:34
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Михаил
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6810
ответов
2887
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемая Татьяна! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

Вопросы:

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

А супруг вкладывал ли какие-либо средства в нежилое помещение? Если нет, спокойно продавайте (см. ст.ст.34-38 СК РФ)

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Нотариальное удостоверение (см. ст.42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и

регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Возможно

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Нет, здесь новому долевому собственнику придется «присоединяться» к договору аренды (множественность сторон), соответственно и у Вас будет дополнительное соглашение к договору аренды.

17 Ноября 2017, 12:35
q Отблагодарить
1 0
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6810
ответов
2887
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемая Татьяна! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к собственному исправлению:

насчет нотариального удостоверения; обязательности нет, а вот по желанию сторон — пожалуйста.

17 Ноября 2017, 12:42
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6810
ответов
2887
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемая Татьяна! В дополнение:

Уважаемые юристы! Про договор понятно, а вот про аренду не очень. Указывается ли на наличие договора аренды в договоре купли-продажи доли здания?

Да

Получается, что надо делать либо изменения в договор аренды, либо доп. соглашение? А что будет, если не обращаться в администрацию, т.к. с этой арендой всегда ужасная волокита. Какие последствия, если договор аренды так и будет на одном из со-собственников оставаться?

Не получиться, так как скорее всего в самом договоре аренды указано на обязательность изменения в подобных случаях.

Кроме того, с иском о понуждении Вас изменить договор аренды может выйти и Администрация, как и с иском к новому долевому собственнику помещения о понуждении оформления арендных отношений. Надо ли?

17 Ноября 2017, 12:46
получен
гонорар
38%
Адвокат - Федор Васильевич
5044
ответа
1596
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Согласие супруги на продажу не  требуется, поскольку имущество приобретено до брака, а в соответствии со ст. 35 СК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению

Вы можете поручить все свои полномочия представителю по нотариальной доверенности.

Согласно ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

О разделе участка обратитесь в муниципалитет.

17 Ноября 2017, 12:36
q Отблагодарить
2 0
5044
ответа
1596
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Самара
Общаться в чате

Уточнение клиента

Уважаемые юристы! Про договор понятно, а вот про аренду не очень. Указывается ли на наличие договора аренды в договоре купли-продажи доли здания?

Получается, что надо делать либо изменения в договор аренды, либо доп. соглашение? А что будет, если не обращаться в администрацию, т.к. с этой арендой всегда ужасная волокита. Какие последствия, если договор аренды так и будет на одном из со-собственников оставаться?

Про земельный участок Вы вправе в договоре вообще ничего не указывать, поскольку конечно они связаны сежду собой, но все же разные объекты недвижимости с разными кадастровыми номерами. 

17 Ноября 2017, 12:52
получен
гонорар
25%
Юрист - Алексей
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Таня.Отвечаю по порядку:

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Нет не требуется. Обоснование:

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
ТАк как имущество приобретено до брака — это личная собственность гражданина А.
2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Договор нотариально не удостоверяется согласно закону о регистрации недвижимости, согласно которому:

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению долейв праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Так как собственник один — нотариальное удостоверение не требуется.


3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и

регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Пожалуйста. Пусть договор они сами подписывают, а представителем в МФЦ и Росреестре будет третье лицо — но доверенность должна быть обязательно нотариальная, в том числе и на получение документов.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»


Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав

4. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Обращаетесь в муниципалитет за переоформлением договора аренды со множественностью лиц, так как несколько собственников у строения.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
котором расположены здание, сооружение
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности,эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

17 Ноября 2017, 12:37
q Отблагодарить
1 0
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемые юристы! Про договор понятно, а вот про аренду не очень. Указывается ли на наличие договора аренды в договоре купли-продажи доли здания? Получается, что надо делать либо изменения в договор аренды, либо доп. соглашение? А что будет, если не обращаться в администрацию, т.к. с этой арендой всегда ужасная волокита. Какие последствия, если договор аренды так и будет на одном из со-собственников оставаться?

Таня

Ничего не будет, если не обращаться. только вот гражданин А вправе взыскать через суд часть арендной платы с собственника доли.

17 Ноября 2017, 12:45
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

В дополнение к совему ответу по поводу оформления договора:

Как я и указал выше. исходя из положений ЗК РФ

эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

эти лица имеют право а не обязанность по переоформлению договора. Соответственно, если договор оформлен, аренда платится, исходя из практики — никто проверять не будет.


17 Ноября 2017, 12:55
Юрист - Дмитрий
8,9
Рейтинг Правовед.ru
16065
ответов
6350
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Таня

нет не требуется согласие супруга, поскольку имущество личное (приобретенное до брака)

Статья 36. Имущество каждого из супругов

 

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Таня

нотариус не нужен, т.к. сделка не с долевой собственностью.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
 
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Таня

да, можно

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Таня

для раздела участка необходимо обращаться в Администрацию.

либо новому совладельцу нужно обратиться вместе со старым в Администрацию, к собственнику для заключения доп. соглашения к договору или заключения нового. оплату по аренде и прочие расходы, их внесение им (совладельцам) необходимо согласовать между собой соглашением.

17 Ноября 2017, 12:38
q Отблагодарить
1 0
8,9
Рейтинг Правовед.ru
16065
ответов
6350
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Указывается ли на наличие договора аренды в договоре купли-продажи доли здания?

Таня

да

 А что будет, если не обращаться в администрацию, т.к. с этой арендой всегда ужасная волокита. Какие последствия, если договор аренды так и будет на одном из со-собственников оставаться?

Таня

земля разделяет судьбу объекта недвижимости. новый совладелец в силу закона станет стороной арендных отношений. совладелец-продавец сможет требовать с него часть расходов по ЗУ.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
 
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

17 Ноября 2017, 12:48
Юрист - Денис
1229
ответов
574
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

В данном случае нет. Так как имущество является личной собственностью приобретено до брака. А согласие требуется только при распоряжении общим имуществом

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре

Достаточно простой письменной формы. Но и нотариальная подойдет. 

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Для этого выдается доверенность как гражданином а так и гр б. Это должны быть два разных человека не состоящие в браке ни с  А ни с  Б 

Доверенность нотариальная.

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Таня

При оплате арендной платы налоги платит собственник земли а вы платите собственнику арендную плату. Видимо собственник администрация и она сама себе налоги не платит. Просто рассчитывается размер арендной платы от размера налога. который мог бы за этот участок начисляться. Получив свидетельство на долю на недвижимость нужно внести изменения в договор аренды и аренда будет начисляться пропорционально долям. Если администрация откажется вносить изменения то ее можно принудить в суде. 

17 Ноября 2017, 12:38
q Отблагодарить
0 0
1229
ответов
574
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

про нотариальное удостоверение при продаже доли

ст 42..

продать долю из целого права где один собственник можно без нотариуса.

такую же долю продать где уже два и более собственника или совместная с супругой без нотариуса нельзя..

В ситуации как у клиента — можно без нотариуса.

17 Ноября 2017, 12:44
1229
ответов
574
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

А что будет, если не обращаться в администрацию, т.к. с этой арендой всегда ужасная волокита. Какие последствия, если договор аренды так и будет на одном из со-собственников оставаться?

Таня

Договор сам по себе не изменится, необходимо обращаться в администрацию, если этого не сделать платежи будут приходить на ваше имя. Договор будет считаться не заключенным (неизмененым) до его гос регистрации.  А значит в случае просрочки оплаты своей части вторым собственником иск будет к вам.

17 Ноября 2017, 12:50
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут