Договор продажи доли нежилого помещения и переход права аренды

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Таня

Добрый день.

согласие на приобретение недвижимости не требуется от супруга (и)

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Таня

Т.к. продаже будет подлежать доля. то она подлежит обязательному заверению у нотариуса

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Таня

Можете выдать доверенность на право представления ваших интересов в инстанциях по вопросу продажи 1/2 доли (доверенность должна быть нотариально заверена)

Добрый день.

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Таня

Нет, поскольку данное имущество не является совместно нажитым (приобретено до брака), а значит положения ст. 35 Семейного кодекса, обязывающие получать нотариальное согласие супруга на отчуждение совместной собственности супругов не применяются.

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Таня

Для данного договоре не требуется нотариального удостоверения сделки, поскольку имущество до отчуждения находится в собственности одного лица. Поэтому ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» применяться не будет.

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Таня

Да, можете оформить нотариально удостоверенную доверенность своим представителям и они подпишут договор и зарегистрируют переход права собственности на долю без Вашего присутствия.

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Таня

Можете предложить администрации внести изменения в договор аренды и ввести в договор аренды еще одного арендатора. Порядок внесения арендной платы будет определен договором.

Уважаемая Татьяна! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

Вопросы:

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

А супруг вкладывал ли какие-либо средства в нежилое помещение? Если нет, спокойно продавайте (см. ст.ст.34-38 СК РФ)

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Нотариальное удостоверение (см. ст.42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и

регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Возможно

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Нет, здесь новому долевому собственнику придется «присоединяться» к договору аренды (множественность сторон), соответственно и у Вас будет дополнительное соглашение к договору аренды.

Согласие супруги на продажу не  требуется, поскольку имущество приобретено до брака, а в соответствии со ст. 35 СК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению

Вы можете поручить все свои полномочия представителю по нотариальной доверенности.

Согласно ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

О разделе участка обратитесь в муниципалитет.

Здравствуйте, Таня.Отвечаю по порядку:

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Нет не требуется. Обоснование:

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Договор нотариально не удостоверяется согласно закону о регистрации недвижимости, согласно которому:

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению долейв праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Так как собственник один — нотариальное удостоверение не требуется.

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и

регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Пожалуйста. Пусть договор они сами подписывают, а представителем в МФЦ и Росреестре будет третье лицо — но доверенность должна быть обязательно нотариальная, в том числе и на получение документов.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав

4. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Обращаетесь в муниципалитет за переоформлением договора аренды со множественностью лиц, так как несколько собственников у строения.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
котором расположены здание, сооружение

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности,эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Здравствуйте!

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

Таня

нет не требуется согласие супруга, поскольку имущество личное (приобретенное до брака)

Статья 36. Имущество каждого из супругов

 

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре?

Таня

нотариус не нужен, т.к. сделка не с долевой собственностью.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
 
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Таня

да, можно

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Таня

для раздела участка необходимо обращаться в Администрацию.

либо новому совладельцу нужно обратиться вместе со старым в Администрацию, к собственнику для заключения доп. соглашения к договору или заключения нового. оплату по аренде и прочие расходы, их внесение им (совладельцам) необходимо согласовать между собой соглашением.

1. Необходимо ли согласие супруга гражданина А?

В данном случае нет. Так как имущество является личной собственностью приобретено до брака. А согласие требуется только при распоряжении общим имуществом

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

2.Заключается ли такой договор нотариально или достаточно простой письменной формы и регистрации в росреестре

Достаточно простой письменной формы. Но и нотариальная подойдет. 

3.Возможно ли как то передать полномочия на заключение и регистрацию такого договора представителю, что бы гражданин А и Б не бегали по инстанциям? Или все таки где то нужно личное присутствие?

Для этого выдается доверенность как гражданином а так и гр б. Это должны быть два разных человека не состоящие в браке ни с  А ни с  Б 

Доверенность нотариальная.

4.Как оформляется в таком случае переход права аренды на землю, точнее ее разделение пополам? И разделение пополам налогов и всех оплат связанных с землей?

Таня

При оплате арендной платы налоги платит собственник земли а вы платите собственнику арендную плату. Видимо собственник администрация и она сама себе налоги не платит. Просто рассчитывается размер арендной платы от размера налога. который мог бы за этот участок начисляться. Получив свидетельство на долю на недвижимость нужно внести изменения в договор аренды и аренда будет начисляться пропорционально долям. Если администрация откажется вносить изменения то ее можно принудить в суде.