Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как передать жилой дом с баланса предприятия администрации города
Здравствуйте! Вопрос непростой, его суть в следующем: организация (пансионат) в советское время построила 24 квартирный дом для сотрудников, которые приватизировали квартиры впоследствии. Но дом так и остался связанным с общими сетями пансионата(вода,электроэнергия, Отопление). Дом стоит на участке который выделен в аренду администрацией на 49 лет. Жильцы дома до сих пор не имеют ни ТСЖ ни управляющей компании и всё время ждут что этот дом пансионат передаст администрации либо будет решать все хозяйственные вопросы этого дома. Я являясь директором пансионата и имея большое желание не отвечать за этот дом так и не разобрался привлекая юристов каким же образом я могу с этим домом расстаться. Разумеется есть детали которые все не опишешь в этом письме. Если у вас есть опыт в решении таких задач буду Вам очень признателен за помощь.
Здравствуйте, Андрей!
Дело в том, что с момента приватизации первой квартиры в данном доме, данный дом уже не может принадлежать кому-либо и не может быть на чьем либо балансе. На сегодняшний день собственники квартир в силу норм ЖК РФ владеют на правах общей долевой собственности общим имуществом дома, поэтому дом не может никакому лицу (ни пансионату, ни администрации) принадлежать. Если пансионат имеет в данном доме какие-то помещения на правах собственности, то он является таким же сособственником, как и остальные.
Управление домом должно осуществляться в соответствии с ЖК РФ. Если жильцы сами не выбрали форму управления на общем собрании, то тогда администрация должна проводить конкурс и выбирать управляющую компанию по конкурсу.
С Уважением,
Олег Рябинин.
Андрей, добрый вечер! Если квартиры в оме приватизированы, то у собственников квартир собственно право общей долевой собственности возникло на дом. Что касается сетей, то собственно если фактически коммунальные ресурсы поставляются пансионатом (через его сети) то просто получите тариф и взимайте плату за тепло, воду электрику, либо перевыставляйте по тарифу по которому сами рассчитывайтесь с поставщиком если Вы также приобретаете у РСОст. 36 ЖКкоторые приватизировали квартиры впоследствии. Но дом так и остался связанным с общими сетями пансионата(вода, электроэнергия, Отопление).
Андрей
1. Собственникам помещений в многоквартирном домепринадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Ни одна управляющая компания не хочет брать этот дом! А в прокуратуру постоянно пишут пару жильцов с жалобами на пансионат, что мы всегда что-нибудь нарушаем в снабжении дома, его ремонте и тд.
Андрей
Так Вы вообще к ремонту дома никакого отношения не имеете если приватизированные квартиры, — текущий ремонт дома это обязанность собственников квартир, насколько понимаю в прокуратуре это тоже прекрасно понимают. Права собственности за жильцами на квартиры зарегистрированы надлежащим образом или нет?
Это говорят: жильцы, прокуратура, жилищная инспекция, администрация и тд. Им всем удобно чтобы этот дом был на балансе как и когда то. Но что это такое я не могу себе представить:).
Андрей
На балансе значит он у Вас по бухгалтерии проход в качестве основного средства например либо в ЕГРН права зарегистрированы за пансионатом. Все таки что Вы подразумеваете под приватизацией работниками квартир? Как выше отмечалось коллегой Рябининым если хотя бы одна квартира действительно приватизирована, оформлены права надлежащим образом и т.д. на балансе дом быть уже не может,
Здравствуйте.
Немного непонятно понятие приватизации квартир с учетом того, что пансионат скорее всего представляет собой хозяйственное общество. То есть по логике указанные квартиры не могли быть приватизированы, т.к. не принадлежали ни государству ни муниципалитету. Либо с пансионатом ситуация иная, поясните пожалуйста?
Юрий я не знаю был ли нарушен закон при передаче этой государственной собственности, но 21 квартира приватизирована и это не отменить. И желающих это оспорить тоже нет.
Посмотрите пожалуйста нижеуказанное судебное решение. Я думаю что оно может Вам помочь.
https://rospravosudie.com/cour...
Кроме того Вы сами можете выступить в качестве истца с соответствующим требованием. Только для этого Вам надо сначала направить в администрацию заявление со ссылкой на правовые нормы и требованием о принятии дома в муниципальную собственность, а в случае их отказа обжаловать его.
Я думаю, что это будет надлежащим выходом из создавшейся ситуации.
Здравствуйте Андрей.
Дополню мнение коллег о том, что Вы не имеете никакого отношения к ремонту имущества МКД, нормами права.
Статья 210 ГК РФ
Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 249 ГК РФ
Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
ст. 39 ЖК РФ
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
последний абзац п. 2 Постановления Конституционного суда РФ от 12.04.2016 N
10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»
Соответственно, исходя из того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически — здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме — не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.
ссылка на полное решение.
Спасибо всем кто отвечает! Я писал что есть особенности в нашем вопросе, вот например такая: две квартиры не приватизированы и жильцы там проживают на основании ордеров выданных пансионатом когда то очень давно. Они не хотят приватизировать свои квартиры и если у них что-то присходит то пишут жалобы на пансионат или требуют чтобы пансионат за свой счёт устранял все их внутридомовых проблемы, и это не бабушки пенсионерки, а хорошо подкованные юридически жильцы. Их жалобы уже видели и в генеральной прокуратуре и администрации президента, а на местном уровне их уже все знают. И всегда пансионат остаётся крайним так как больше никого нет. Нет ТСЖ и управляющей компании так как жильцы этого не хотят, администрация никому насильно этот дом тоже не может вручить. А дом этот совсем не новый и если случится серьёзная авария внутренних сетей (допустим Теплосетей в зимнее время), то просто сказать это не наше не получится, так как там будут замерзать люди (пенсионеры, инвалиды) которые сами лично аварию не исправят! Что делать, риторический вопрос?
В дополнение к мнению высказанному Колковским Юрием Валерьевичем.
Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно абзаца 1 преамбулы
Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.
Коли он у Вас не на балансе, в понятии данном Власовым Андреем, то граждане и не имеют право право требовать с Вас ремонт, так как
Статья 18 Названного закона
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо введение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Вот, что я хотел услышать (в чате). Тогда это не Ваше имущество (так как пансионат находился в ведомственном подчинении), а муниципалитета в силу приложение № 3 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1
«О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»
ОБЪЕКТЫ,
ОТНОСЯЩИЕСЯ К МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
1. Объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов:
жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения;
жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении;
объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), городского пассажирского транспорта (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов;
другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) Советов народных депутатов (местной администрации).
2. Объекты государственной собственности, находящиеся в ведении органов государственной власти и управления республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области и автономных округов и находящиеся на территории соответствующих городов:
предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения;
оптово-складские мощности, предприятия и подразделения производственно-технической комплектации, необходимые для обеспечения товарооборота и объемов услуг указанных предприятий;
учреждения и объекты здравоохранения (кроме областных больниц и диспансеров), народного образования (кроме спецшкол для детей, страдающих хроническими заболеваниями), культуры и спорта.
3. Предприятия и объекты общественного питания, учреждения народного образования, здравоохранения, культуры и спорта, находящиеся в ведении Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.
Об отнесении объектов к закрытой сети см. письмо Госкомимущества РФ от 16.07.1992 N АЧ-16/4490.4. Предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, находящиеся в ведении министерств, ведомств, государственных предприятий (кроме закрытой сети, а также предприятий и организаций Министерства путей сообщения Российской Федерации, департаментов морского и речного транспорта Министерства транспорта Российской Федерации, связанных с обеспечением питания пассажиров в поездах, судах и рабочего снабжения).
ссылка на полный текст
Стало быть, в силу закона пансионат никакого отношение к данному дому не имеет.
Их жалобы уже видели и в генеральной прокуратуре и администрации президента, а на местном уровне их уже все знают. И всегда пансионат остаётся крайним так больше никого нет.
Это кончено хорошо, но кто сказал, что прокуратура и администрация Президента права. Где решение суда? В следующий раз пускай подают в суд. Вы заявите возражения, со ссылками на доводы указанные здесь и суд им должен отказать и не забудьте ст. 10 ГК РФ
Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Что касается инженерных сетей, то сети внутри дома принадлежат собстве6нникам на правах общей долевой собственности, а сети за пределами дома принадлежат вероятно пансионату. В этом случае у пансионата несколько вариантов действий:
Это следует из статьи 161 ЖК РФ:
Судя по всему муниципалитет просто бездействует, не проводя конкурс. Как вариант, можно обратиться в прокуратуру с жалобой на бездействие администрации.