8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1100 ₽
Вопрос решен

Нюансы Предварительного Договора купли-продажи квартиры (с мебелью, в ипотеку)

Предполагается покупка квартиры на вторичном рынке с мебелью/техникой в ипотеку.

Предварительный ДКП и Соглашение о задатке были составлены с помощью конструктора на сайте https://dogovor-ndv.ru/.

Дополнительные условия договора были взяты из образца "Соглашения об авансе/задатке" с сайта http://kvartira-bez-agenta.ru/obrazci-dokumentov/obrazcy-dokumentov-dlya-vtorichnogo-rynka/ .

1) Допустимо/правильно ли сделаны мной изменения в тексте? (желтым - добавления из образца "Соглашения об авансе" с сайта kvartira-bez-agenta.ru, розовым - то что я добавил самостоятельно, п.3.1.8 - микс из Соглашения о задатке и Соглашения об авансе)

2) Правильно ли сформулировано условие по мебели/технике? Запись в особых условиях ПДКП, что "В квартире после передачи Покупателю остается следующая мебель/техника" сохряет силу после подписания основного ДКП? Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения." Как это трактуется?

3) по п.3.2.2: так ли обязательно в ПДКП расписывать какая сумма будет первонач. взносом, а какая - кредитной? Если это необходимо, то сумма должна быть равна стоимости квартиры или равна стоимости за вычетом задатка?

4) по п.3.1.10: об ответственности Продавца полного возмещения убытков в случае предъявления претензий на имущество со стороны третьих лиц/других наследников. Имеет ли значимость данный пункт в ПДКП? И правильно ли он сформулирован (тект взят с сайта ЦИАН)? И как быть, если в ипотечном договоре банк не будет вписывать эту перестраховку? Брать нотариальное обязательство о подобном возмещении убытков? Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

5) Если же взять за основу только "Соглашение об авансе/задатке" с сайта http://kvartira-bez-agenta.ru/obrazci-dokumentov/obrazcy-dokumentov-dlya-vtorichnogo-rynka/ , то как в нем правильно прописать обязанность Продавца оставить мебель/технику? В образце указано о его действии в течении определенного срока, в то же время в ипотечном договоре мебель не указывается. Нужен отдельный ДКП мебели/техники? Тогда как в нем прописать обязательство приобрести указанную мебель/технику только при условии перехода права собственности?

Показать полностью
  • Мой ПДКП с наследством (конструктор,~
    .doc
, Андрей, г. Магнитогорск
Роман Исаев
Роман Исаев
Юрист, г. Владивосток

Здравствуйте, 

???2.3. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в указанной квартире.

ну в данном случае запрет и будет означать арест жильяэто уже можно не указывать.

— Архивная выписка из Домовой книги с данными о зарегистрированных и снятых с учета жильцах в квартире и указанием когда и куда выбыл, временно или постоянно (форма 28-КХ или др.);

Зачем? В ней нет необходимости в принципе.

Соглашение о разделе общего имущества супругов или Решение суда о разделе общего имущества супругов (если ПРОДАВЕЦ женат или был женат на момент приобретения квартиры. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/ наследства/ приватизации);
— Заявление о гражданском состоянии ПРОДАВЦА на момент приобретения квартиры в его собственность (нотариально заверенное) (если ПРОДАВЕЦ не был женат. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/наследства/приватизации);
— Разрешение органов опеки на продажу (если есть несовершеннолетний или недееспособный собственник);

Если это не нужно — исключите.

3.1.3. Не размонтировать санитарно-технические и электро-технические приборы, не производить других изменений объекта, поддерживать его в состоянии, соответствующем моменту осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ.
А как доказать, что именно видел Покупатель при осмотре? Тогда нужен акт предварительного осмотра какой-то.Иначе как доказывать.
3.1.6. Обеспечить снятие всех собственников и пользователей указанной квартиры с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды квартиры, выселиться и освободить квартиру от имущества в сроки, согласованные в Договоре купли-продажи квартиры, а также передать квартиру, не обремененную никакими задолженностями, ПОКУПАТЕЛЮ по передаточному акту. 

Укажите например но не более 2 месяцев с момента заключения.

3.1.7. В случае уклонения или отказа ПРОДАВЦА от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения ПРОДАВЦОМ своих обязательств по Договору или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ПРОДАВЦОМ, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления ПРОДАВЦОМ недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 2 настоящего Договора), ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от приобретения указанной квартиры и заключения Договора купли-продажи по вине ПРОДАВЦА. 

Последний абзац смотрится не очень понятно, его лучше переработать, либо убрать последние слова,«По вине Продавца» а то не очень смотрится.

3.1.10. СТОРОНЫ настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению,  что в случае предъявления претензий со стороны возможных наследников на наследственное имущество в виде доли в праве собственности на квартиру, отчуждаемую по основному Договору купли-продажи, ПРОДАВЕЦ самостоятельно удовлетворит их законные материальные требования за счет собственных денежных средств, не привлекая при этом ПОКУПАТЕЛЯ к разрешению возникшего спора.

Пункт все равно ничего не поменяет этот, сделку могут оспорить.

3.2. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства: 3.2.1. Оплатить ПРОДАВЦУ сумму 10 000 (десять тысяч) рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора. 3.2.2. Оплатить сумму • _______ (сумма прописью тысяч) рублей за счет собственных средств при подписании Договора купли-продажи. • _______ (сумма прописью тысяч) рублей за счет кредитных средств на условиях банка-кредитора.
3.2.2.1. Собственные денежные средства передаются наличными через банковскую депозитарную ячейку, кредитные — на условиях банка-кредитора. 3.2.3. СТОРОНЫ договорились заключить Договор купли-продажи квартиры в срок до __.__.2017 включительно. 3.2.4. Договор купли-продажи подлежит удостоверению нотариусом, расходы по оплате услуг нотариуса оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.

Надо расписать лишь порядок оплаты, в какие сроки итд, кредирные или нет — не суть важно.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
7.1. В квартире после передачи ПОКУПАТЕЛЮ остается следующая мебель: кухонный гарнитур, шкаф-купе в спальне и прихожей.
Стоимость этой мебели входит в стоимость квартиры. 7.2. В квартире после передачи ПОКУПАТЕЛЮ остается следующая бытовая техника: кондиционер ____ в спальне, водонагреватель ______ в туалете.
Стоимость этой бытовой техники входит в стоимость квартиры.
8. ПОДПИСИ СТОРОН

Описывайте их шире — какие год выпуска  мебели. фирма, стоимость итд.Если не оставляет — вычитается из суммы по договору например. 

0
0
0
0
Андрей
Андрей
Клиент, г. Магнитогорск

Здравствуйте, по поводу "3.1.7. В случае уклонения или отказа ПРОДАВЦА от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения ПРОДАВЦОМ своих обязательств по Договору или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ПРОДАВЦОМ, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления ПРОДАВЦОМ недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 2 настоящего Договора), ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от приобретения указанной квартиры и заключения Договора купли-продажи по вине ПРОДАВЦА. " Возможно, этот пункт вообще лишний? Т.к. здесь описывается невыполнения условий договора Продавцом, то это наверное так и так считается виной Продавца и задаток должен быть возвращен.

Здравствуйте, по поводу «3.1.7. В случае уклонения или отказа ПРОДАВЦА от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения ПРОДАВЦОМ своих обязательств по Договору или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ПРОДАВЦОМ, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления ПРОДАВЦОМ недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 2 настоящего Договора), ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от приобретения указанной квартиры и заключения Договора купли-продажи по вине ПРОДАВЦА. » Возможно, этот пункт вообще лишний? Т.к. здесь описывается невыполнения условий договора Продавцом, то это наверное так и так считается виной Продавца и задаток должен быть возвращен.

Можно оставить я считаю, пусть даже будет в определенной степени дублированием, просто уберите оразу «По  вине Продавца»

0
0
0
0
Виолетта Магола
Виолетта Магола
Юрист, г. Раменское

1) Допустимо/правильно ли сделаны мной изменения в тексте? (желтым — добавления из образца «Соглашения об авансе» с сайта kvartira-bez-agenta.ru, розовым — то что я добавил самостоятельно, п.3.1.8 — микс из Соглашения о задатке и Соглашения об авансе)

Андрей

Добрый вечер.

2.2. В квартире зарегистрированы следующие лица: ______________________________________________________________________
 Я бы указала, что если лица зарегистрированы, то в срок до… они обязуются сняться с регистрационного учета, т.к. как правило если ипотека у вас будет, то банки с зарегистрированными лицами ипотеку не дают.

2) Правильно ли сформулировано условие по мебели/технике? Запись в особых условиях ПДКП, что «В квартире после передачи Покупателю остается следующая мебель/техника» сохряет силу после подписания основного ДКП? Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.» Как это трактуется?

Андрей

Данные документы предоставляются не для ознакомления, а передаются Вам

— Выписка из ЕГРН;
— Справка о зарегистрированных лицах или их отсутствии (форма 23-КХ);
— Архивная выписка из Домовой книги с данными о зарегистрированных и снятых с учета жильцах в квартире и указанием когда и куда выбыл, временно или постоянно (форма 28-КХ или др.);
— Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и квитанции оплаты за электроэнергию, газ и капремонт;
— Копии правоустанавливающих и право подтверждающих документов на квартиру;
— Копии удостоверений личности участников сделки, представителей и их доверенностей;
— Согласие супруга на продажу квартиры (нотариально заверенное) или Брачный договор или Соглашение о разделе общего имущества супругов или Решение суда о разделе общего имущества супругов (если ПРОДАВЕЦ женат или был женат на момент приобретения квартиры. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/ наследства/ приватизации); — если квартира была приобретена в браке, то согласия второго супруга, сделку просто не пропустят.
— Заявление о гражданском состоянии ПРОДАВЦА на момент приобретения квартиры в его собственность (нотариально заверенное) (если ПРОДАВЕЦ не был женат. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/наследства/приватизации);

3) по п.3.2.2: так ли обязательно в ПДКП расписывать какая сумма будет первонач. взносом, а какая — кредитной? Если это необходимо, то сумма должна быть равна стоимости квартиры или равна стоимости за вычетом задатка?

Андрей

Да, обязательно, указать, что аванс составляет...., вся сумма… из них собственных средств… а заемных ......

Указывается полная стоимость квартиры.

4) по п.3.1.10: об ответственности Продавца полного возмещения убытков в случае предъявления претензий на имущество со стороны третьих лиц/других наследников. Имеет ли значимость данный пункт в ПДКП? И правильно ли он сформулирован (тект взят с сайта ЦИАН)? И как быть, если в ипотечном договоре банк не будет вписывать эту перестраховку? Брать нотариальное обязательство о подобном возмещении убытков? Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

Андрей

Если такие родственники объявятся и обратятся в суд (о признании сделки недействительной), вас в любом случае суд будет вызывать в качестве ответчика,  и от этого вы не можете быть застрахованными, какие бы вы условия не прописали.

Более того, если квартира в собственности, то о каких наследниках и их требованиях может идти речь? По м не так данный пункт лишний

Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

Андрей

если же речь о том, что квартира была получена в наследство, то застрахованы от суда быть не можете.

5) Если же взять за основу только «Соглашение об авансе/задатке» с сайта http://kvartira-bez-agenta.ru/..., то как в нем правильно прописать обязанность Продавца оставить мебель/технику?

Андрей

Если изначально договоренность есть о том, что квартира остается в квартире, то так и прописывайте, что квартира передается с мебелью, она будет идти как неотделимые улучшения

Нужен отдельный ДКП мебели/техники?

Андрей

Нет.

А вообще я бы рекомендовала обратиться к юристу для составления договора 

0
0
0
0

Надо расписать лишь порядок оплаты, в какие сроки итд, кредирные или нет — не суть важно.

Исаев Роман

Не сказала бы, это имеет значение при получение налогового вычета и банк требует указывать какая сумма кредитных средств идет по ДКП.

0
0
0
0

Т.к. здесь описывается невыполнения условий договора Продавцом, то это наверное так и так считается виной Продавца и задаток должен быть возвращен.

Андрей

Я бы писала не о задатке, а об авансе, т.к. если в случае чего будет ваша вина, то задаток возврату подлежать не будет.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

 

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Как внести задаток, и сделать все грамотно и учесть все моменты и нюансы купли продажи
Здравствуйте. Хочу преобрести дачу на участке . С дачей определилась . Не знаю с чего начать, как оформить правильно ? Как узнать что дача оформлена правлено у того кто продает ? Как внести задаток, и сделать все грамотно и учесть все моменты и нюансы купли продажи . Еще момент, супруг военнослужащий , на данный момент в длительной командировки, с покупкой согласен . Покупка будет происходить за наличный расчет .
, вопрос №4049823, Светлана Штабель, г. Краснодар
900 ₽
Вопрос решен
Защита прав потребителей
По факту сборки выяснилось что ряд товаров отсутствует, ряд товаров с дефектами, ряд товаров некомплект (отсутствуют фасады)
В июне 2023 г мной был заключен договор купли-продажи на мебель для новой квартиры, в декабре была произведена доставка и оплата 100% стоимости договора. По факту сборки выяснилось что ряд товаров отсутствует, ряд товаров с дефектами, ряд товаров некомплект (отсутствуют фасады). В настоящий момент представители ИП на словах намереваются исправить все дефекты, но уже месяц мы получаем ситуацию, когда нам говорят, что мебель будет доставлена на неделе, но проходит неделя и мебели нет, на наш вопрос, что произошло ссылаются на фабрику, отсутсвие курьеров, и так далее. Требуется составить претензию о возврате денег и выплаты неустойки.
, вопрос №4049695, Вячеслав, г. Москва
Семейное право
Вопрос такой нужно ли разрешения органов опеки на продажу автомобиля или можно составить договор купли продажи?
Здравствуйте, по наследству от отца достался автомобиль 1/2 доли В наследство вступила я и его сын от предыдущего брата, которого по суду признали недееспособным. Вопрос такой нужно ли разрешения органов опеки на продажу автомобиля или можно составить договор купли продажи?
, вопрос №4048807, Анна, г. Тюмень
Наследство
Здравствуйте, у меня прабабушка собственница квартиры а моя мама имеет половину квартиры так как у них
Здравствуйте ,у меня прабабушка собственница квартиры а моя мама имеет половину квартиры так как у них совместная приватизация ,у прабабушки есть дочь которая только прописана и ее сын (он не прописан) которые претендуют на эту квартиру после смерти ,а прабабушка и мама моя хотят чтобы квартира осталась только моей ,подскажите пожалуйста как нам сделать и с чего начать ,через договор дарения если то получается я буду платить налог?? или лучше через ДКП? (договор купли продажи)
, вопрос №4048752, юлия, г. Москва
Дата обновления страницы 07.11.2017