8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
300 ₽
Вопрос решен

Покупка квартиры с перепланировкой

В 14 году мы купили квартиру у работодателя, а он в свою очередь купил ее специально для нас на стороне(вторична). после оплаты мы пошли снимать обременение и после получили выписку из росреестра с планом на квартиру и тут выяснилось что план не соответствует действительность. На момент покупки квартиры в 14 году Мне на посту Риэлтор продаваемой квартиры скидывал сканы тех паспорта с перепланировкой из БТИ. Оригинал теперь потерялся. Как мне теперь организовать перепланировку? Достаточно распечатанного скана техпаспорт для восстановления перепланировки? Или нужно обязательно пройти всю процедуру узаконения? В этом тех паспорте есть номер постановления из администрации на основании чего была произведена перепланировка, может этим как то воспользоваться? Заранее спасибо!

06 ноября 2017, 06:16, Александр, г. Уфа
Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
10 рейтинг

Здравствуйте, Александр!

Если имеется номер и дата постановления администрации, на основании которого была осуществлена перепланировка, то, соответственно, можно найти это постановление и дальше действовать в зависимости от выясненных обстоятельств.

Поискать данное постановление можно как в самой администрации (обратившись с письменным заявлением, на которое должны дать ответ в течение не более месяца), так и в архиве, если прошло много времени.

Надо понимать, что в соответствии с порядком согласования перепланировки, предусмотренным в ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ, перепланировка осуществляется в соответствии с проектом, который согласовывается с местной администрацией и другими необходимыми службами. А уже после завершения перепланировки составляется акт о том, что проведенная перепланировка соответствует проекту и разрешению.

06 ноября 2017, 06:24
0
0
0
0

Как указано в ст. 28 Жилищного кодекса РФ:

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Вот именно акт приемочной комиссии (а не постановление администрации о согласовании перепланировки) является окончательным документом, подтверждающим, что перепланировка является законной.

Постановлением лишь согласовывается (разрешается) само проведение перепланировки.

Думаю, что Вам следует поискать и постановление, и акт. Тут нужно будет обращаться, возможно, и в администрацию, и в архив, и в БТИ, и выяснять, какие у них имеются документы.

06 ноября 2017, 06:32

Получается они заблаговременно мне продали квартиру с не зарегистрированнлй перепланировкой? Я на основании этого могу аннулировать договор купли-продажи и просить возврата денег?

Александр

Александр, маловероятно, что наличие в квартире несогласованной перепланировки будет основанием для расторжения договора купли-продажи.

Во-первых, ещё не установлено, что перепланировка действительно не была согласована (достоверных сведений об этом, насколько я понимаю, пока нет).

Во-вторых, основанием для расторжения договора могло быть существенное нарушение договора одной из стороне (в данном случае — продавцом).

А согласно ст. 450 ГК РФ:

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Перепланировка сама по себе не исключает возможность пользоваться квартирой по назначению. Кроме того, не исключено, что имеется возможность согласовать перепланировку в судебном порядке в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ:

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Полагаю, что Вам надо идти по пути поиска документов о согласовании перепланировки, нежели требовать от продавца расторжения договора купли-продажи. Получится менее затратно и целесообразнее.

06 ноября 2017, 15:13
Консультация юриста бесплатно
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
10 рейтинг

Александр, здравствуйте. Видимо в вашем случае изменения просто не внесены в кадастровый учет. Обратитесь в БТИ за получением тех.паспорта, а кроме того, в администрацию муниципального образования за выдачей дубликата постановления и акта о завершении работ по перепланировке.

Собранные документы нужно сдать в росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН.

06 ноября 2017, 06:31
0
0
0
0
Александр
Александр
Клиент, г. Уфа

Евгений, здравствуйте! А кто должен был внести кадастровый учет данные? Специалисты БТИ? Или бывшие собственники?

06 ноября 2017, 14:56

Евгений, здравствуйте! А кто должен был внести кадастровый учет данные? Специалисты БТИ? Или бывшие собственники?

Александр

В зависимости от того, когда подписан акт выполненных работ по перепланировке и вносились ли изменения в тех.план. Возможно два варианта.

1. Сведения о перепланировке в БТИ прежним собственником предоставлялись, но по каким-то причинам до кадастровой палаты не дошли.

2. Прежний собственник не предоставлял сведения о перепланировке в БТИ, ограничившись разрешительными документами (проект, разрешение администрации, акт выполненных работ).

В первом случае до 01.01.13. вся информация по объектам недвижимости должна была быть направлена из БТИ в кадастр автоматически. А вот после этого срока прежний правообладатель должен был самостоятельно сдавать документы в кадастр.

Получается они заблаговременно мне продали квартиру с не зарегистрированнлй перепланировкой? Я на основании этого могу аннулировать договор купли-продажи и просить возврата денег?

Александр

Основанием для расторжения договора это являться не будет, коллеги Вам пояснили, почему, согласен с ними.

06 ноября 2017, 17:10
Владимир Тукмаков
Владимир Тукмаков
Юрист, г. Саратов
8.6 рейтинг

Здравствуйте Александр.

Начну с того, что техническая инвентаризация (тех. паспорт БТИ), в том смысле, что они содержат сведения необходимые для государственной регистрации, не осуществляется с 2013 года. Соответственно в Росреестр в соответствии со ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» был

передан технические паспорт который содержался в учетном деле по состоянию на 01.01.2013 года.

теоретически можно подвести под реестровую ошибку

п. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Попробуйте подать заявление в Росреетстр на исправление реестровой ошибки с приложением технического паспорта 2014 года. Если будет отказ, остается только подготовка тех. плана на помещение и здание, в котором оно находится в соответствии с п. 6 ст. 61 вышеназванного закона

Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Практика: п. 10 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года

Осуществление кадастрового учета изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания в целом, без внесения изменений в сведения о здании недопустимо.
Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания.
В связи с реконструкцией и возведением пристройки площадь названного помещения увеличилась, и общество обратилось в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений помещения, приложив в числе прочих документов технический план помещения.
Решением органа кадастрового учета в кадастровом учете было отказано в связи с тем, что необходимые для кадастрового учета документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям указанного закона и требованиям к подготовке технического плана, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 ноября 2010 года N 583, а произведенная реконструкция представляет собой изменение конфигурации и внешних границ всего здания, частью которого является данное помещение. Обществу выданы рекомендации по доработке представленных документов.
Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.
Суды отказали в удовлетворении заявленного требования и признали отказ в осуществлении кадастрового учета законным в связи со следующим.
В силу пункта 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в состав необходимых для кадастрового учета документов входит технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Статья 41 этого же закона определяет, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
В рассматриваемом деле судами установлено, что проведенные обществом работы по реконструкции принадлежащего ему помещения очевидно повлекли изменение характеристик всего здания, конструктивным элементом которого является данное помещение.
Доводы общества о том, что принадлежащее ему помещение, занимающее первый этаж здания, прошло кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, в связи с чем не следуют судьбе всего здания, а изменение его характеристик не влечет изменение данных кадастрового учета всего здания, были отклонены судами. По смыслу пунктов 4 — 8 статьи 25 Закона о кадастре, все помещения в здании учитываются в его составе. Осуществление кадастрового учета отдельных помещений допускается законодательством, однако не выводит эти помещения из состава здания и не допускает изменения его характеристик как объекта кадастрового учета. В свою очередь, реконструкция помещений в здании, в результате которой увеличивается площадь или иные подлежащие учету характеристики, влечет изменение кадастровых характеристик всего здания.
Следовательно, осуществление кадастрового учета спорного помещения без внесения соответствующих изменений в сведения о здании в целом в такой ситуации является недопустимым.
Пункт 6 статьи 40 Закона о регистрации прямо предусматривает, что государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

06 ноября 2017, 08:52
0
0
0
0
Или бывшие собственники?

Бывшие собственники.

06 ноября 2017, 14:58
Александр
Александр
Клиент, г. Уфа

ТехПаспорт был оформлен в 2007 году. Сейчас ищем его оригинал. Если шанс на исправление данной ошибки, нсли будет оригинал этого паспорта?

06 ноября 2017, 15:05
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Гражданское право
Как вернуть аванс на покупку квартиры, если покупать не будем?
Здравствуйте. У меня должна была быть альтернативная сделка по покупке продаже квартир. Мою квартиру покупает девушка в ипотеку, я на полученные от нее деньги покупаю другую квартиру. Альтернативная сделка не состоялась. Мною не были подписаны договоры Аванса и ДКП по покупке мною квартиры (риэлтор продавца этой квартиры, в договоре прописал, что я должна заплатить ему 15000 рублей. без разъяснения за что. Я составила свой договор, без этого пункта (15000) в результате договор так и не был подписан. В качестве аванса я перечислила риэлтору продавца 30000 на его сбербанковскую карту со своей карты. Никакой расписки я не получила. Ипотечники сильно торопили и мы продали мою квартиру, не купив мне в замен. Сильно все переругались. Я, мой риэлтор (по продаже моей квартиры) и риэлтор продавца той квартиры, которую я планировала купить. И в договор Аванса и в договор купли продажи риэлтор продавца вставляла пункт об оплате мною ее услуг в сумме 15000. На что я не соглашалась. Сделка распалась. Как мне вернуть уплаченный ей аванс (30 тыс. руб), если у меня нет расписки в его получении. Есть только выписка из сбербанка по операции перечисления с карты на карту с формулировкой… «Аванс за покупку квартиры по адресу.(далее адрес)» Риэлтор деньги возвращать не хочет, и говорит, что готова провести сделку, а мы от нее отказываемся. Да, я отказалась от покупки этой квартиры, уже нашла другую. подписанных Договоров с этим риэлтором у меня нет никаких, (вся переписка в электронной почте) Расписки в получении денег нет, Выписку по счету с перечислением ей аванса я в банке взяла. Что мне делать? как вернуть аванс. Можно ли что нибудь сделать, или только суд?.. ЕСли через суд то что я должна учесть, и какие могут быть подводные камни?.. Спасибо
20 октября 2019, 16:13, вопрос №2556821, Нина Нина, г. Мытищи
1 ответ
Долевое участие в строительстве
Могу ли я расторгнуть с застройщиком договор о покупке квартиры в строящемся доме?
Здравствуйте,меня волнует такой вопрос,могу ли я расторгнуть с застройщиком доровор о покупке квартиры в строящемся доме,из-за проблем с перепланировкой ,на текущий момент я являюсь (долевиком),оплата была произведена в полном размере.Заранее спасибо за ответ
07 сентября 2017, 08:33, вопрос №1745296, Эрика Эльгвери, г. Брянск
4 ответа
Договорное право
Соглашение о задатке при покупке квартиры, возможно ли расторгнуть, если сделали перепланировку?
Заключил соглашение о задатке при покупке квартиры. Возможно ли его расторгнуть если в квартире незаконно сделали перепланеровку?
25 декабря 2016, 15:20, вопрос №1484879, Расул, г. Махачкала
3 ответа
Жилищное право
Можно ли признать сделку по покупке квартиры недействительной, при незарегистрированной перепланировке?
Здравствуйте. Может ли быть сделка купли продажи признана недействительной при покупке квартиры с незарегистрированной перепланировкой?какие риски несет покупатель? Можно ли ее зарегестрировать после покупки квартиры?
29 января 2016, 13:34, вопрос №1120661, Ольга, г. Москва
2 ответа
Недвижимость
покупка квартиры
Добрый день! При покупке квартиры у продавца (Физ. лицо собственника) расхождения в документах в свид. собственности (от 2005 г)общая площадь на 20 см больше, чем в тех. паспорте (2011года), есть еще кадастровый паспорт (2011г). Кадастровый и тех. паспорт по площади совпадают. Была перепланировка все узаконено. Покупка жилья по ипотеке. Может ли это повлиять на сделку договора- купли продажи и вообще могут ли возникнуть проблемы с дальнейшей регистрацией уже меня как собственника. Заранее благодарна
10 августа 2012, 02:54, вопрос №13966, Елена, г. Тюмень
1 ответ
Дата обновления страницы 07.11.2017