Здравствуйте Александр.
Начну с того, что техническая инвентаризация (тех. паспорт БТИ), в том смысле, что они содержат сведения необходимые для государственной регистрации, не осуществляется с 2013 года. Соответственно в Росреестр в соответствии со ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» был
передан технические паспорт который содержался в учетном деле по состоянию на 01.01.2013 года.
теоретически можно подвести под реестровую ошибку
п. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Попробуйте подать заявление в Росреетстр на исправление реестровой ошибки с приложением технического паспорта 2014 года. Если будет отказ, остается только подготовка тех. плана на помещение и здание, в котором оно находится в соответствии с п. 6 ст. 61 вышеназванного закона
Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Практика: п. 10 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года
Осуществление кадастрового учета изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания в целом, без внесения изменений в сведения о здании недопустимо.
Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания.
В связи с реконструкцией и возведением пристройки площадь названного помещения увеличилась, и общество обратилось в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений помещения, приложив в числе прочих документов технический план помещения.
Решением органа кадастрового учета в кадастровом учете было отказано в связи с тем, что необходимые для кадастрового учета документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям указанного закона и требованиям к подготовке технического плана, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 ноября 2010 года N 583, а произведенная реконструкция представляет собой изменение конфигурации и внешних границ всего здания, частью которого является данное помещение. Обществу выданы рекомендации по доработке представленных документов.
Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.
Суды отказали в удовлетворении заявленного требования и признали отказ в осуществлении кадастрового учета законным в связи со следующим.
В силу пункта 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в состав необходимых для кадастрового учета документов входит технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Статья 41 этого же закона определяет, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
В рассматриваемом деле судами установлено, что проведенные обществом работы по реконструкции принадлежащего ему помещения очевидно повлекли изменение характеристик всего здания, конструктивным элементом которого является данное помещение.
Доводы общества о том, что принадлежащее ему помещение, занимающее первый этаж здания, прошло кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, в связи с чем не следуют судьбе всего здания, а изменение его характеристик не влечет изменение данных кадастрового учета всего здания, были отклонены судами. По смыслу пунктов 4 — 8 статьи 25 Закона о кадастре, все помещения в здании учитываются в его составе. Осуществление кадастрового учета отдельных помещений допускается законодательством, однако не выводит эти помещения из состава здания и не допускает изменения его характеристик как объекта кадастрового учета. В свою очередь, реконструкция помещений в здании, в результате которой увеличивается площадь или иные подлежащие учету характеристики, влечет изменение кадастровых характеристик всего здания.
Следовательно, осуществление кадастрового учета спорного помещения без внесения соответствующих изменений в сведения о здании в целом в такой ситуации является недопустимым.
Пункт 6 статьи 40 Закона о регистрации прямо предусматривает, что государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Как указано в ст. 28 Жилищного кодекса РФ:
Вот именно акт приемочной комиссии (а не постановление администрации о согласовании перепланировки) является окончательным документом, подтверждающим, что перепланировка является законной.
Постановлением лишь согласовывается (разрешается) само проведение перепланировки.
Думаю, что Вам следует поискать и постановление, и акт. Тут нужно будет обращаться, возможно, и в администрацию, и в архив, и в БТИ, и выяснять, какие у них имеются документы.
Александр, маловероятно, что наличие в квартире несогласованной перепланировки будет основанием для расторжения договора купли-продажи.
Во-первых, ещё не установлено, что перепланировка действительно не была согласована (достоверных сведений об этом, насколько я понимаю, пока нет).
Во-вторых, основанием для расторжения договора могло быть существенное нарушение договора одной из стороне (в данном случае — продавцом).
А согласно ст. 450 ГК РФ:
Перепланировка сама по себе не исключает возможность пользоваться квартирой по назначению. Кроме того, не исключено, что имеется возможность согласовать перепланировку в судебном порядке в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ:
Полагаю, что Вам надо идти по пути поиска документов о согласовании перепланировки, нежели требовать от продавца расторжения договора купли-продажи. Получится менее затратно и целесообразнее.