Расторжение договора аренды, после раздлела помещения на доли

Добрый день

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

 
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

ГК РФ Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

 
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Договор заключался когда имущество было не долевым?

Сейчас он пролонгирован или ещё длится?

Здравствуйте Валерий! Считаю что вообще в данном случае сделку надо признавать недействительной (оспоримой), поскольку согласно п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

По сути супруга не могла не знать, что доля в недвижимости Ваша и должна была получить Ваше согласие или разделить имущество добровольно и допустить Вас как сторону договора. Не получив как минимум такое согласие она допустила недействительность сделки.

Что касается расторжение договора то формулировки ст.450 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда 

А вот недействительность договора может быть установлена по инициативе заинтересованной стороны.

Здравствуйте!

Добавлю свои 5 копеек.

Данную сделку, на мой взгляд, будет очень сложно признать недействительной, поскольку нужно доказывать:

— что бывшая супруга знала или заведомо должна была знать об отсутствии у нее полномочий на передачу ВСЕГО имущества в аренду;

— что бывшая супруга знала или заведомо должна была знать о наличии Вашего несогласия на сделку.

Тут, конечно подспорьем выступает то, что она совершила сделку ПОСЛЕ расторжения брака.

Либо идти по пути признания сделки недействительной (как нарушающей права содольщика) либо, как вариант, взыскание с бывшей неосновательного обогащения в виде полученной (50%) арендной платы по нормальным рыночным ценам.

Валерий, добрый день!  Нужно посмотреть исковые требования супруга, так как, если в исковом указано именно расторгнуть договор, то судьяправ, что он не является стороной сделки (договора) аренды.

1.Как расторгнуть договор аренды в данных условиях?

В данном случае, если в договоре указан порядок расторжения, а именно по соглашению сторон, то стороны могут именноэтим воспользоваться

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение ирасторжение договора возможны по соглашению сторон, если иноене предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Однако, если целью является получение денежных средств от сдачи такого имущества именно от супруги, то иск нужно подавать к ней, так как она незаконно получила прибыль от сдачи 1/2 недвижимого имущества. В исковом нужно обосновывать, что 1/2 имущество супруга и прибыль полученная супругой является неосновательным обогащением.  

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Вместе с тем, супруг вправе исковые требования изменить на признание сделки (договора) аренды недействительной и шансы примерно 50/50. При признании сделки недействительной будет применена реституция и по идее арендодатель будет обязан вернуть арендую плату арендатору за весь период. 

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

С уважением юрист Дмитрий.