8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Расторжение договора аренды, после раздлела помещения на доли

В браке супруги купили в общую совместную собственность нежилое помещение, которое оформили на супругу. После развода, супруга заключила договор аренды нежилого помещения на условиях гораздо ниже рыночных. Договор заключен на срок менее года и не регистрировался.

После этого судом, это недвижимое имущество, было признано находящимся в общей совместной собственности и разделено на две равные доли.

Бывший супруг предполагал, что став собственником 1,2 доли, он становится стороной по договору, так как приобретает часть прав и обязанностей. В соответствии с этим, он подал в суд иск, с целью расторжения договора аренды. В договоре есть положение, что договор может быть расторгнут, если Арендодатель уведомит Арендатора за 10 дней до предполагаемого расторжения. Бывший супруг направил Арендатору уведомление о расторжении договора, а потом письмо о досудебном урегулировании. Суд принял иск, но на предварительном заседании, судья заявил о том, что бывший супруг не является стороной по договору и не может его расторгнуть. На этом же заседании было принято решение вызвать бывшую супругу на следующее заседание и предоставить справку о средней арендной плате в этом районе. Она на заседание не явилась.

Арендную плату бывший супруг не получает. Управлять своим имуществом не может. Бывшую супруг все устраивает.

Вопрос:

1.Как расторгнуть договор аренды в данных условиях?

2.Были ли похожие случаи и как они разрешились?

3.

Понятно, что лучше привлечь юриста, но пока нет такой возможности

Уточнение от клиента

Меня интересует главный вопрос, каким образом стать стороной по договору?

04 ноября 2017, 09:53
Уточнение от клиента

По условиям договора, он может быть пролонгирован на срок 6 месяцев, если стороны по договору не заявят о намерении расторгнуть договор за 30 дней до его окончания. Т.е. пока суд не признает его недействительным у меня вообще нет никаких шансов воспользоваться своим имуществом, Даже не получая арендной платы?

04 ноября 2017, 10:07
Уточнение от клиента

По признанию договора недействительным мне понятно. В этом случае теряется возможность получить денежные средства с бывшей супруги. Это не самый лучший вариант.

Во втором варианте (неосновательное обогащение), получается супруг не сторона договора и придётся подавать иск каждый месяц? Так как договор не расторгнут.

04 ноября 2017, 10:16
Уточнение от клиента

Есть ли возможность прекратить договор, или продление произойдёт в любом случае,

04 ноября 2017, 10:27
Уточнение от клиента

Реюмирую :)

Можно заявить изменение иска и заявить:

1. О неосновательном обогащении. (Справка о средней арендной плате приобщена к делу)

2. Признать последнюю пролонгацию недействительной, так как супруг в это время уже стал собственником 1\2 доли и был категорически против пролонгации договора.

Как разделить сумму на всех трёх активных участников обсуждения?

04 ноября 2017, 10:47
Уточнение от клиента

Всем спасибо, понимание появилось.

04 ноября 2017, 10:50
04 ноября 2017, 08:49, Валерий, г. Москва
Олег Феофанов
Олег Феофанов
Юрист, г. Одинцово
10 рейтинг

Добрый день

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов


1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

ГК РФ Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности


1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Договор заключался когда имущество было не долевым?

Сейчас он пролонгирован или ещё длится?

04 ноября 2017, 09:26
0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Москва

Был заключен, до раздела, но после развода.

Один раз был пролонгирован.

04 ноября 2017, 09:49

Был заключен, до раздела, но после развода. Один раз был пролонгирован.

Валерий

Тогда формально это сделать будет проблематично, так как придется доказывать, что вторая сторона знала ии должна была знать об отсутствии Вашего согласия.

04 ноября 2017, 09:57
Консультация юриста бесплатно
Олег Матвиенко
Олег Матвиенко
Юрист, г. Краснодар

Здравствуйте Валерий! Считаю что вообще в данном случае сделку надо признавать недействительной (оспоримой), поскольку согласно п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

По сути супруга не могла не знать, что доля в недвижимости Ваша и должна была получить Ваше согласие или разделить имущество добровольно и допустить Вас как сторону договора. Не получив как минимум такое согласие она допустила недействительность сделки.

Что касается расторжение договора то формулировки ст.450 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда

А вот недействительность договора может быть установлена по инициативе заинтересованной стороны.

04 ноября 2017, 09:33
0
0
0
0

Статья 173.1 ГК РФ

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
04 ноября 2017, 09:40
Меня интересует главный вопрос, каким образом стать стороной по договору?

Договор признаете недействительным, заключаете новый договор, где становитесь стороной договора. Вас же не устраивает перспектива ждать окончания договора и получить копейки?

04 ноября 2017, 09:56
Андрей Викторович Скуденков
Андрей Викторович Скуденков
Юрист, г. Харабали

Здравствуйте!

Добавлю свои 5 копеек.

Данную сделку, на мой взгляд, будет очень сложно признать недействительной, поскольку нужно доказывать:

— что бывшая супруга знала или заведомо должна была знать об отсутствии у нее полномочий на передачу ВСЕГО имущества в аренду;

— что бывшая супруга знала или заведомо должна была знать о наличии Вашего несогласия на сделку.

Тут, конечно подспорьем выступает то, что она совершила сделку ПОСЛЕ расторжения брака.

Либо идти по пути признания сделки недействительной (как нарушающей права содольщика) либо, как вариант, взыскание с бывшей неосновательного обогащения в виде полученной (50%) арендной платы по нормальным рыночным ценам.

04 ноября 2017, 09:42
0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Москва

Т.е. Вы предполагаете, что мне невозможно стать стороной по договору?

Только признание договора недействительным?

04 ноября 2017, 09:56
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
10 рейтинг

Валерий, добрый день! Нужно посмотреть исковые требования супруга, так как, если в исковом указано именно расторгнуть договор, то судьяправ, что он не является стороной сделки (договора) аренды.

1.Как расторгнуть договор аренды в данных условиях?

В данном случае, если в договоре указан порядок расторжения, а именно по соглашению сторон, то стороны могут именноэтим воспользоваться

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение ирасторжение договора возможны по соглашению сторон, если иноене предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Однако, если целью является получение денежных средств от сдачи такого имущества именно от супруги, то иск нужно подавать к ней, так как она незаконно получила прибыль от сдачи 1/2 недвижимого имущества. В исковом нужно обосновывать, что 1/2 имущество супруга и прибыль полученная супругой является неосновательным обогащением.

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Вместе с тем, супруг вправе исковые требования изменить на признание сделки (договора) аренды недействительной и шансы примерно 50/50. При признании сделки недействительной будет применена реституция и по идее арендодатель будет обязан вернуть арендую плату арендатору за весь период.

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

С уважением юрист Дмитрий.

04 ноября 2017, 10:06
0
0
0
0
По условиям договора, он может быть пролонгирован на срок 6 месяцев, если стороны по договору не заявят о намерении расторгнуть договор за 30 дней до его окончания. Т.е. пока суд не признает его недействительным у меня вообще нет никаких шансов воспользоваться своим имуществом, Даже не получая арендной платы?

В данном случае, если Вы являетесь супругом, то подавайте иск к бывшей жене о взыскании неосновательного обогащения, так как все доказательства будут налицо.

С уважением юрист Дмитрий.

04 ноября 2017, 10:11
Во втором варианте (неосновательное обогащение), получается супруг не сторона договора и придётся подавать иск каждый месяц? Так как договор не расторгнут.

Вы как собственник можете признать договор недействительным в части сдачи Вашего имущества (1/2) в аренду. Если Вас устраивает этот арендатор, то направьте ему письменное предложение о заключении договора аренды на Вашу часть имущества.

С уважением юрист Дмитрий.

04 ноября 2017, 10:20
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
489 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Действующий договор аренды офиса в МО с 15 ноября 2019г. Малый бизнес. Оплачены все арендные платежи по 15 марта 2020г включительно (расчетный период 15-15 числа предыдущего и последующего месяцев). Сегодня арендодателю направлено письмо об одностороннем расторжении договора аренды (после недавнего принятия госдумой соответствующего закона). Имеет ли право арендодатель взыскать неоплаченную суммы аренды за 2 месяца (15 марта-15 мая), если за 2 дня до истечения срока очередных платежей 13 марта губернатор МО объявил короновирусную пандемию форсмажорной ситуацией? Имею ли право я, как арендатор требовать компенсацию убытков от арендодателя или поддержку государства, так как все средства вложены в ремонт помещения с нуля, оформление разрешительной документации (ее еще нет) допусков по коммуникациям, ежемесячные арендные платежи. То есть к работе и получению прибыли даже не преступили (пандемия прервала все процессы)
22 мая 2020, 20:04, вопрос №2780586, Марина, г. Москва
4 ответа
389 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
При расторжении Договора аренды на нежилое помещение управляющий не желает забирать свое имущество, куда обращаться?
На днях у меня расторгнут Договор аренды на нежилое помещение с арендатором, я арендодатель. Договор был заключен на 11 месяцев, заключен между И.П. и И.П. В Договоре написано что в случае реорганизации И.П. обязанности и ответственность несет его управляющий. Вся мебель и оборудование принадлежит управляющему, но акта приема передачи при заезде не было. Когда сдавала помещение, сам Арендатор приезжал редко, вся работа велась с его управляющем, доверенности что он там управляющий нет, только на словах. Сейчас Договор расторгнут в связи с незаконной продажей алкогольной продукции. Арендатор Договор на расторжение подписал, соглашение о расторжении подписал и уехал. В помещении осталось имущество управляющего, столы, холодильники — мебель, так вот я позвонила управляющему и сказала забирайте свою мебель мне она не нужна и освободите мне помещение, а он говорит что не может, нет времени и т.д. Управляющий лицо кавказской национальности, он физическое лицо, работал без доверенности на арендатора, практически сторож. Я хочу чтобы мне освободили помещение от мебели, но чтобы это было присутствии власти, полицейский, потому что мне теперь это лицо кавказской национальности угрожает и расправой от своих родственников и что раз я их всех выгнала, то и они мне теперь работать не дадут и что у него какие-то связи, одним словом… рынок! Я переживаю за свою собственность и у меня нет здоровья разбираться с этим управляющим, как мне его выгонять, вызывать наряд полиции когда он придет, что им говорить?? Я боюсь любых провокаций от этого лица. Как можно напугать этого управляющего законом, чтобы он даже близко не подходил, а главное вывез все свое имущество при представителе власти, чтобы покинул мое помещение полностью?
10 апреля 2019, 03:32, вопрос №2323027, Анна, г. Москва
4 ответа
Договорное право
Возможно ли досрочное расторжение договора аренды в данной ситуации и последствия?
Здравствуйте, есть договор аренды нежилых помещений, по которому Арендатор должен в течении 3 (трех) дней после подписания обратится в снабжающие организации для заключения коммунальных договоров(вода, отопление, мусор и тд). Так же договором предусмотрено следующее: 6.1 Договор может быть расторгнут по соглашению сторон до окончания его срока 6.2 Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя в случаях: 6.7 если Арендатор в месячный срок с момента подписания договора аренды не заключил какого-либо из договоров с предприятиями либо с иной организацией оказывающие услуги по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, аварийному обслуживанию, вывозке мусора, и другими услугами. Арендатор не заключил данных договоров в установленный месячный срок, в частности по причинам, что у здания отсутствуют необходимые коммуникации, только договор на электричество был заключен в срок. Далее через 6 месяцев аренды у здания меняется владелец, заключается доп.соглашение о замене стороны в договоре, новый владелец направляет претензию с просьбой предоставить договора с коммунальными службами. В установленный срок на рассмотрение претензии 1 месяц, Арендатор все необходимые договора заключил, а в случае невозможности заключения договора получил соответствующие отказы от компаний и предоставил их Арендодателю. Арендодатель заявил, что договора заключены с нарушением установленных договором аренды сроков и договор аренды полежит расторжению и обратился в суд. Вроде как Арендатором устранены нарушения в разумный срок согласно ст 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Каковы шансы на расторжение договора по этой причине через суд?
09 января 2019, 14:46, вопрос №2218669, Дмитрий, г. Вологда
1 ответ
Договорное право
Расторжение договора аренды после аукциона
Арендатора устно уведомили о проведении аукциона аренды на его помещение и расторжение договора аренды после аукциона и заключения нового по результатам аукциона. Арендатор подал заявку на аукцион, но не был допущен. Как расторгнуть с ним текущий договор аренды? По аукциону появился новый арендатор.
18 октября 2015, 08:39, вопрос №1010092, Людмила, г. Томск
1 ответ
Гражданское право
Соглашение о расторжении договора аренды на нежилое помещение
Здравствуйте! Необходимо составить Соглашение о расторжение договора аренды на нежилое помещение. Помещение продано арендодателю с рассрочкой по оплате. Договор аренды оформлялся (пролонгировался)допниками, последний сроком на 5 лет (зарегистрирован).
27 июля 2015, 12:10, вопрос №919931, Галина, г. Москва
1 ответ
Дата обновления страницы 04.11.2017