8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Расторжение договора аренды, после раздлела помещения на доли

В браке супруги купили в общую совместную собственность нежилое помещение, которое оформили на супругу. После развода, супруга заключила договор аренды нежилого помещения на условиях гораздо ниже рыночных. Договор заключен на срок менее года и не регистрировался.

После этого судом, это недвижимое имущество, было признано находящимся в общей совместной собственности и разделено на две равные доли.

Бывший супруг предполагал, что став собственником 1,2 доли, он становится стороной по договору, так как приобретает часть прав и обязанностей. В соответствии с этим, он подал в суд иск, с целью расторжения договора аренды. В договоре есть положение, что договор может быть расторгнут, если Арендодатель уведомит Арендатора за 10 дней до предполагаемого расторжения. Бывший супруг направил Арендатору уведомление о расторжении договора, а потом письмо о досудебном урегулировании. Суд принял иск, но на предварительном заседании, судья заявил о том, что бывший супруг не является стороной по договору и не может его расторгнуть. На этом же заседании было принято решение вызвать бывшую супругу на следующее заседание и предоставить справку о средней арендной плате в этом районе. Она на заседание не явилась.

Арендную плату бывший супруг не получает. Управлять своим имуществом не может. Бывшую супруг все устраивает.

Вопрос:

1.Как расторгнуть договор аренды в данных условиях?

2.Были ли похожие случаи и как они разрешились?

3.

Понятно, что лучше привлечь юриста, но пока нет такой возможности

Показать полностью
Уточнение от клиента

Меня интересует главный вопрос, каким образом стать стороной по договору?

Уточнение от клиента

По условиям договора, он может быть пролонгирован на срок 6 месяцев, если стороны по договору не заявят о намерении расторгнуть договор за 30 дней до его окончания. Т.е. пока суд не признает его недействительным у меня вообще нет никаких шансов воспользоваться своим имуществом, Даже не получая арендной платы?

Уточнение от клиента

По признанию договора недействительным мне понятно. В этом случае теряется возможность получить денежные средства с бывшей супруги. Это не самый лучший вариант.

Во втором варианте (неосновательное обогащение), получается супруг не сторона договора и придётся подавать иск каждый месяц? Так как договор не расторгнут.

Уточнение от клиента

Есть ли возможность прекратить договор, или продление произойдёт в любом случае,

Уточнение от клиента

Реюмирую :)

Можно заявить изменение иска и заявить:

1. О неосновательном обогащении. (Справка о средней арендной плате приобщена к делу)

2. Признать последнюю пролонгацию недействительной, так как супруг в это время уже стал собственником 1\2 доли и был категорически против пролонгации договора.

Как разделить сумму на всех трёх активных участников обсуждения?

Уточнение от клиента

Всем спасибо, понимание появилось.

, Валерий, г. Москва
Олег Феофанов
Олег Феофанов
Юрист, г. Одинцово
рейтинг 9.4
Эксперт

Добрый день

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

 
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

ГК РФ Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

 
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Договор заключался когда имущество было не долевым?

Сейчас он пролонгирован или ещё длится?

0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Москва

Был заключен, до раздела, но после развода.

Один раз был пролонгирован.

Был заключен, до раздела, но после развода. Один раз был пролонгирован.

Валерий

Тогда формально это сделать будет проблематично, так как придется доказывать, что вторая сторона знала ии должна была знать об отсутствии Вашего согласия.

0
0
0
0
Олег Матвиенко
Олег Матвиенко
Юрист, г. Краснодар

Здравствуйте Валерий! Считаю что вообще в данном случае сделку надо признавать недействительной (оспоримой), поскольку согласно п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

По сути супруга не могла не знать, что доля в недвижимости Ваша и должна была получить Ваше согласие или разделить имущество добровольно и допустить Вас как сторону договора. Не получив как минимум такое согласие она допустила недействительность сделки.

Что касается расторжение договора то формулировки ст.450 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда 

А вот недействительность договора может быть установлена по инициативе заинтересованной стороны.

0
0
0
0

Статья 173.1 ГК РФ

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
0
0
0
0
Меня интересует главный вопрос, каким образом стать стороной по договору?

Договор признаете недействительным, заключаете новый договор, где становитесь стороной договора. Вас же не устраивает перспектива ждать окончания договора и получить копейки? 

0
0
0
0
Андрей Викторович Скуденков
Андрей Викторович Скуденков
Юрист, г. Харабали

Здравствуйте!

Добавлю свои 5 копеек.

Данную сделку, на мой взгляд, будет очень сложно признать недействительной, поскольку нужно доказывать:

— что бывшая супруга знала или заведомо должна была знать об отсутствии у нее полномочий на передачу ВСЕГО имущества в аренду;

— что бывшая супруга знала или заведомо должна была знать о наличии Вашего несогласия на сделку.

Тут, конечно подспорьем выступает то, что она совершила сделку ПОСЛЕ расторжения брака.

Либо идти по пути признания сделки недействительной (как нарушающей права содольщика) либо, как вариант, взыскание с бывшей неосновательного обогащения в виде полученной (50%) арендной платы по нормальным рыночным ценам.

0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Москва

Т.е. Вы предполагаете, что мне невозможно стать стороной по договору?

Только признание договора недействительным?

Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Валерий, добрый день!  Нужно посмотреть исковые требования супруга, так как, если в исковом указано именно расторгнуть договор, то судьяправ, что он не является стороной сделки (договора) аренды.

1.Как расторгнуть договор аренды в данных условиях?

В данном случае, если в договоре указан порядок расторжения, а именно по соглашению сторон, то стороны могут именноэтим воспользоваться

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение ирасторжение договора возможны по соглашению сторон, если иноене предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Однако, если целью является получение денежных средств от сдачи такого имущества именно от супруги, то иск нужно подавать к ней, так как она незаконно получила прибыль от сдачи 1/2 недвижимого имущества. В исковом нужно обосновывать, что 1/2 имущество супруга и прибыль полученная супругой является неосновательным обогащением.  

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Вместе с тем, супруг вправе исковые требования изменить на признание сделки (договора) аренды недействительной и шансы примерно 50/50. При признании сделки недействительной будет применена реституция и по идее арендодатель будет обязан вернуть арендую плату арендатору за весь период

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

С уважением юрист Дмитрий. 

0
0
0
0
По условиям договора, он может быть пролонгирован на срок 6 месяцев, если стороны по договору не заявят о намерении расторгнуть договор за 30 дней до его окончания. Т.е. пока суд не признает его недействительным у меня вообще нет никаких шансов воспользоваться своим имуществом, Даже не получая арендной платы?

В данном случае, если Вы являетесь супругом, то подавайте иск к бывшей жене о взыскании неосновательного обогащения, так как все доказательства будут налицо. 

С уважением юрист Дмитрий. 

0
0
0
0
Во втором варианте (неосновательное обогащение), получается супруг не сторона договора и придётся подавать иск каждый месяц? Так как договор не расторгнут.

Вы как собственник можете признать договор недействительным в части сдачи Вашего имущества (1/2) в аренду. Если Вас устраивает этот арендатор, то направьте ему письменное предложение о заключении договора аренды на Вашу часть имущества. 

С уважением юрист Дмитрий.  

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Кто прав, на какой закон можно сослаться, кто должен был заключать с ними договор на вывоз мусора?
Добрый день. Такой вопрос, помещение было передано в безвозмедное пользование (не аренда), т.е. мы как ссудополучатели с 2021 года. Есть соответствующий договор о передачи имущества, акт приема-передачи, а так же есть договор на возмещение расходов на коммунальные услуги, который заключал ссудодатель на прямую с энергетиками (свет,вода,тепло). В конце 2023 года договор был расторгнут и с помещения съехали. Теперь экологический оператор по вывозу мусора жалуется в прокуратуру, что мы не заключали с ним договор на вывоз мусора, что это мы должны были сделать. Хотя мы не являемся собственника, не являемся арендаторами. Кто прав, на какой закон можно сослаться, кто должен был заключать с ними договор на вывоз мусора?
, вопрос №4043741, Анастасия, г. Оха
1300 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Или по другому спрошу: является ли вышеуказанный договор долгосрочным и подлежащим регистрации, или он является краткосрочным и не подлежащим регистрации?
Здравствуйте. В 2012году наша компания (Арендодатель)заключила договор аренды нежилого помещения с Арендатором сроком на 15 лет. В соответствующем пункте договора сказано, что "договор вступает в силу с момента его регистрации . До момента регистрации договор действует как КРАТКОСРОЧНЫЙ , срок действия которого ограничивается датой госрегистрации , но не превышает 11 месяцев. В случае если за указанный срок настоящий договор не будет зарегистрирован, то он считается перезаключенным на тех же условиях и на тот же срок , но не более 16 сроков подряд ". Бремя регистрации договора было возложено на Арендатора, но договор в итоге зарегистрирован не был. За это время у данного помещения сменился собственник, который желает чтобы Арендатор покинул помещение. Теперь возникает вопрос: подпадает ли сложившаяся ситуация под правило о том, что для третьих лиц договор, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный , не имеет юридической силы? Или по другому спрошу: является ли вышеуказанный договор долгосрочным и подлежащим регистрации, или он является краткосрочным и не подлежащим регистрации? Заранее благодарю.
, вопрос №4043367, Александр, г. Москва
Защита прав потребителей
Есть запись разговора, где владелица помещения подтверждает, что больше сотрудничать не желает
Здравствуйте, ситуация следующая: Арендовали кабинет в салоне красоты, из-за неадекватного поведения владельца помещения, решили сменить место аренды. Владелец помещения крайне неадекватная женщина и есть подозрения, что попытается обмануть на деньги, был оплачен апрель и март, хотели съехать в середине марта. Вопрос по договору: в нём указано, что предупредить надо за 30 дней до выезда. Есть запись разговора, где владелица помещения подтверждает, что больше сотрудничать не желает.
, вопрос №4043210, Егор Поляков, г. Истра
1000 ₽
Вопрос решен
Трудовое право
Но на днях выяснилось что в связи с объективными обстоятельствами, передать помещение арендатору ни в указанную выше дату, ни в обозримом будущем не получится
Здравствуйте. Наша компания заключила договор аренды недвижимости с другой компанией, в соответствии с которым мы обязуемся передать им в аренду наше помещение под торговую деятельность. Договор был заключён 1.02.24г. Датой передачи помещения указан 1.08.24. Но на днях выяснилось что в связи с объективными обстоятельствами, передать помещение арендатору ни в указанную выше дату, ни в обозримом будущем не получится. У нас согласно договора нет опции об уведомлении арендатора о досрочном расторжении договора. А у арендатора есть право взыскать с нас штраф в случае, если арендатор вынужден расторгнуть договор в связи с не предоставлением помещения. Скажите пожалуйста, можем ли мы расторгнуть указанный договор без уплаты штрафа, учитывая, что помещение ещё не передавалось арендатору и никаких работ в нем он не совершал?
, вопрос №4042748, Александр, г. Москва
Дата обновления страницы 04.11.2017