Может ли один из собственников строения отказаться от приобретения земли под строением в пользу другого собственника?

Уважаемая Оксана! Здравствуйте!  

Сложная ситуация и лучше бы ФЛ выкупило долю у ЮЛ, оформив с ним потом же хоть арендные отношения.

Если здание в долевой собственности, то и договор аренды  скорее со множественностью лиц, при этом не может быть такого по одному ЗУ, где у одного аренда, у другого собственность (при неделимости здания и ЗУ).

Если так, то исходя из положений ст.ст. 247,271 ГК РФ, Вам (двум собственникам) лучше заключить соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом, в том числе урегулировав и земельные отношения (то есть четко прописать, кто выкупает ЗУ), при этом (ч.3 ст.252 ГК РФ):

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Но повторю ситуация здесь непростая. С кем точно договор аренды?

Здравствуйте Оксана.

Теоретически можно воспользоваться п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, но во-первых вряд ли такой договор купли-продажи пройдет регистрацию, во-вторых суды используют только первое предложение данного пункта.

Вот правовая позиция, что запрещена приватизация в единоличную собственность одного владельца, хотя там речь идет о зданиях.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. по делу N А56-27211/2016
 
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ника» Степаненко Д.Е. (доверенность от 16.03.2017), от акционерного общества «Киностудия „Ленфильм“ Кудрявцева М.И. (доверенность от 26.07.2017), Алексеева (доверенность от 02.08.2017), от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области Янгировой А.А. (доверенность от 14.06.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и акционерного общества „Киностудия Ленфильм“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу N А56-27211/2016,
 
установил:
 
Общество с ограниченной ответственностью „Ника“, место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, лит. Б, пом. 03Н, ОГРН 1057810129882, ИНН 7810022492 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу „Киностудия “Ленфильм», место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 10, ОГРН 1047820011205, ИНН 7813200545 (далее — Киностудия), о признании права Общества на долю в размере 6164/97784 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:40:0008472:8 площадью 97 784 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тамбасова, д. 5, лит. А (далее — Участок).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее — Росреестр), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области), место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520, (далее — Росимущество), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее — Комитет), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербурга, Суворовский пр., д. 62, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340 (далее — Кадастровая палата).
Определением от 21.07.2016 принято к производству встречное исковое заявление Киностудии об осуществлении раздела Участка, в соответствии с проведенной в рамках дела землеустроительной экспертизой, в результате которого будет осуществлено образование земельных участков под зданиями, в которых расположены объекты недвижимости (помещения), принадлежащие на праве собственности Обществу и Киностудии, с установлением в отношении образованных земельных участков права общей собственности сторон с размером долей, определенным, исходя из площади участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих им объектов; образование земельного участка, границы и площадь которого будут определены посредством выделения (исключения) из состава территории Участка земельных участков, образованных под зданиями, в которых расположены объекты недвижимости (помещения), принадлежащие на праве собственности Обществу и Киностудии, с установлением в отношении образованного земельного участка права собственности Киностудии.
Решением от 01.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.06.2017, признано право Общества на долю в размере 6164/97784 в праве общей долевой собственности на Участок. Встречное исковое заявление Киностудии оставлено без рассмотрения.
В кассационных жалобах Киностудия и Росимущество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Киностудия считает, что выбранный способ защиты нарушенного права собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка возможен в том случае, когда собственник объекта, чьи права приватизации земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на выкуп участка. Ввиду того что в материалах дела отсутствуют доказательства готовности приобретения Обществом исключительного права на спорный Участок, путем выкупа, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требований Общества.
Также Киностудия ссылается, на то что, общество с ограниченной ответственностью «АЛЬФА» (далее — ООО «АЛЬФА») не имело зарегистрированного права на находящийся под объектами земельный участок, соответственно право собственности на спорный земельный участок у Общества не могло возникнуть и после приобретения прав собственности на объекты недвижимости.
Податель жалобы указывает на то, что Общество вправе реализовать свое право на приобретение земельного участка под своими объектами недвижимости, в общем порядке, путем выкупа их у Киностудии, либо заключении договора аренды с ней.
Росимущество полагает, что судом были неправильно применены положения пункта 2 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), которые по своему смыслу, не запрещают лицу, обладающему на праве общей долевой собственности земельным участком, требовать выдела части доли из земельного участка. Доли в измененном участке подлежат распределению с учетом оставшейся у участника доли, в связи с чем в измененном земельном участке право собственности у данного лица сохраняется.
Также Росимущество считает, что у Общества возникло только право пользования частью спорного земельного участка, на котором расположены его помещения.
В отзывах на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Киностудии и Росимущества поддержали доводы кассационных жалоб, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобы без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Из материалов дела следует, что Киностудия и Общество являются собственниками объектов недвижимости (зданий и нежилых помещений), расположенных на Участке. При этом ряд зданий являются целиком собственностью Киностудии, а в двух зданиях находятся помещения, принадлежащие на праве собственности как Киностудии, так и Обществу.
Кроме того, Киностудия является собственником Участка.
Участок, здания и помещения приобретены Киностудией в собственность в ходе приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Творческо-производственное объединение „Киностудия “Ленфильм» путем преобразования в открытое акционерное общество «Киностудия „Ленфильм“ на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 30.12.2003 N 7347-р и передаточного акта от 19.02.2004.
Помещения приобретены Обществом в собственность на основании договора купли-продажи от 02.02.2006, заключенного с ООО „Альфа“.
Общество, руководствуясь пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) обратилось в суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции иск Общества удовлетворил, признав, что при приватизации Участка Киностудией было нарушено исключительное право иных собственников недвижимости на приобретение данного земельного участка в собственность, способом восстановления этого права является установление в отношении Участка права общей долевой собственности. Встречное исковое заявление Киностудии суд оставил без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату приобретения Киностудией права собственности на Участок) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в ныне действующей редакции), если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Поскольку на Участке кроме объектов недвижимости, принадлежащих федеральному государственному унитарному предприятию „Творческо-производственное объединение “Киностудия „Ленфильм“, находились объекты недвижимости, являющиеся собственностью ООО „Альфа“, Участок не подлежал передаче в единоличную собственность Киностудии.Таким образом, при приватизации Киностудией Участка было нарушено исключительное право ООО „Альфа“ как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что привело к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В связи с переходом к Обществу права собственности на объекты недвижимости в настоящее время нарушенным является его право на получение земельного участка в собственность.
Как разъяснено в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, от 06.09.2011 N 3771/11, в таком случае способом восстановления нарушенного права является установление (признание) права общей долевой собственности на земельный участок.
В данном случае судебным экспертом установлено, что Участок является неделимым, поскольку его раздел не невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. То есть имеет место предусмотренная пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ ситуация, когда в отношении спорного Участка возможно установление только общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования Общества об установлении в отношении спорного Участка права общей долевой собственности, определив размер причитающейся Обществу доли, исходя из площади принадлежащих истцу объектов недвижимости.
Кассационная инстанция также считает правильными обжалуемые судебные акты в части оставления без рассмотрения встречного иска Киностудии в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, поскольку, согласно части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Соответственно нарушение этих общих правил должно влечь за собой те же последствия, которые предусмотрены пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ для искового заявления, предъявленного в обычном порядке.
Кроме того, оставление без рассмотрения исковых требований Киностудии о разделе спорного Участка не может привести к принятию неправильного судебного акта по иску Общества, поскольку судом установлена неделимость указанного земельного участка.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
 
постановил:
 
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу N А56-27211/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и акционерного общества „Киностудия Ленфильм“ — без удовлетворения.
 
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
 
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Если коротко, вряд ли Вы сможете реализовать второе предложение п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ из-за устоявшегося правоприменения.

Здравствуйте!

Данный пункт:

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В Вашей ситуации ничего не дает. Он только регулирует размер доли. Но никак не устанавливает, что второй сособственник не участвует в сделке. 

Раньше на практике предоставляли иногда участок одному из сособственников. Но при действующем ЗК такое уже не допускается.