Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как минимизировать налог при передаче права собственности на помещение? А также как правильно и наиболее выгодно (с т.з. Налогов) оформить сдачу в арнеду через третье лицо?
Ситуация:
Мы с партнером на общие деньги купиили нежилое помещение в С.Петербурге. Сделка состоялась в октябре текущего года. Право собственности оформлено на меня. Я - физлицо, проживаю в Москве. Мой партнер - ИП на УСН, проживет с Спб.
Вопросы:
1.а. Как передать право сосбвтенности на 1/2 помещения моему партнеру так чтобы минимизировать налоговые выплаты? Помещение было куплено в октябре 2017. Кадастровая стоимость 20 млн.руб. Я буду ее оспаривать, но все равно ниже 10 млн. она не опустится. Даже при 10 млн налог который мне придется заплатить при продаже (или дарении) половины омещения партнеру составит 450 тыс. руб. (13% от 70% кадастровой стоимости). Есть ли способы оптимизации налоговой нагрузки? Как передать ему долю так чтобы заплатить минимум налога?
1.б. Если единственынй вариант - это подождать 5 лет, то тогда нужно обеспечить ему уверенность в том что он это право собственности в конечном итоге получит. Как это можно сделать?
1.в. Была идея насчет договора ипотеки, якобы я беру у партнера займ в размере половины стоимости помещения, а в качестве залога оставляю ему 1/2 долю помещения, через 5 лет мы снимем обременение так будто я вернул деньги, и я смогу переписать на него половину помещения уже без уплаты налога, сработает ли это? Есть ли тут какие-то риски? Какие-то еще налоги которые приедсят в таком случае заплатить мне или ему? Кто может подготовить такой договор и сколько это будет стоить? Или есть способы лучше этого?
2. Мы будем сдавать это помещение в аренду, но т.к. помещение находится в Спб, то было бы удобнее чтобы управлял им мой партнер, который проживает в Спб. Также хотелось бы и тут минимизировать налоговое бремя, ведь я как физлицо должен буду платить 13% НДФЛ от арендных платежей. ИП в этом смысле выгдонее, т.к. у моего партнера УСН и налог всего 7%. Каким образом нам правильно построить схему сдачи в аренду помещения так чтобы платить минимальное количество налогов и чтобы управлял им мой партнер в Спб? При этом хочется чтобы схема выглядела понятно и надежно дабы не смущать потенциального арендатора который будет вести бизнес в этом помещении. Исходим из того что собственником помещения пока по факту являюсь я один.
2.а. Была идея заключить с ним договор безвозмедного пользования с правом сдачи в субаренду. Но вот не придется ли ему тогда помимо 7% налога по УСН платить еще налог на внереализационный доход?
Антон, здравствуйте. Если вы сами не использовали нежилое помещение при осуществлении предпринимательской деятельности, то вы вправе применить налоговый вычет, предусмотренный ст.220 НК РФ и налог не платить совсем.
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
.....
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периодеот продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Поэтому можете смело продавать 1/2 доли, в 2018 году подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением подтверждащих расходы документов и налог не платить.
http://www.consultant.ru/law/r...
Дополнительно привожу Письмо Минфина по этому поводу. Обращу внимание, что нумерация пунктов и подпунктов, указанных в письме и НК РФ не совпадает, так как в НК вносились изменения уже после данного письма, но суть осталась одна и та же.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 12 февраля 2013 г. N ЕД-4-3/2254@
О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
В целях устранения неоднозначного толкования положений абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в части порядка определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при использовании налогоплательщиком права на получение вычета в размере документально подтвержденных расходов Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. О праве налогоплательщика на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им расходов, см. подпункт 2 пункта 2 новой редакции.В соответствии с указанным выше абзацем Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.Таким образом, согласно положениям абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта имущества, находящегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта имущества.
При этом в случае, если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение одного объекта превышает сумму доходов по этому объекту, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц в целом за налоговый период.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России, до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
Антон, здравствуйте.
1. Льгота на продажу по истечении 5 лет не будет действовать, если вы будете все это время сдавать помещение в аренду, она работает только для недвижимости которую физ. лицо не использовал в предпринимательстве, так что единственный ваш вариант это продавать прямо сейчас, до сдачи помещения в аренду и заявлять расходы на покупку помещения как налоговый вычет. Если помещение уже сдается, то могут возникнуть сложности с налоговой, но в любом случае я не вижу тут никаких других способов минимизировать налогообложение.
2.Есть какие то причины по которым вы сами не хотите открывать ИП? Тогда вы можете как планировали передать ИП безвозмездно свою часть помещения в пользование. Да, у него возникнет доход в силу п.8 ст. 250 НК РФ, но он заплатит с него только 7% (это и будет налог на внереализационный доход), никаких дополнительных налогов не будет, т.е. это однозначно выгоднее чем вам платить 13%. Это лучший вариант. Совсем без налогов не обойтись.