Как минимизировать налог при передаче права собственности на помещение? А также как правильно и наиболее выгодно (с т.з. Налогов) оформить сдачу в арнеду через третье лицо?

Антон, здравствуйте. Если вы сами не использовали нежилое помещение при осуществлении предпринимательской деятельности, то вы вправе применить налоговый вычет, предусмотренный  ст.220 НК РФ и налог не платить совсем.

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

.....

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периодеот продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Поэтому можете смело продавать 1/2 доли, в 2018 году подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением подтверждащих расходы документов и налог не платить.

http://www.consultant.ru/law/r...

Дополнительно привожу Письмо Минфина по этому поводу. Обращу внимание, что нумерация пунктов и подпунктов, указанных в письме и НК РФ не совпадает, так как в НК вносились изменения уже после данного письма, но суть осталась одна и та же.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
 
ПИСЬМО
от 12 февраля 2013 г. N ЕД-4-3/2254@
 
О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
 
В целях устранения неоднозначного толкования положений абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в части порядка определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при использовании налогоплательщиком права на получение вычета в размере документально подтвержденных расходов Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. О праве налогоплательщика на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им расходов, см. подпункт 2 пункта 2 новой редакции.

В соответствии с указанным выше абзацем Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.Таким образом, согласно положениям абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта имущества, находящегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта имущества.
При этом в случае, если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение одного объекта превышает сумму доходов по этому объекту, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц в целом за налоговый период.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России, до нижестоящих налоговых органов.
 
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
 

Антон, здравствуйте.

1. Льгота на продажу по истечении 5 лет не будет действовать, если вы будете все это время сдавать помещение в аренду, она работает только для недвижимости которую физ. лицо не использовал в предпринимательстве, так что единственный ваш вариант это продавать прямо сейчас, до сдачи помещения в аренду и  заявлять расходы на покупку помещения как налоговый вычет. Если помещение уже сдается, то могут возникнуть сложности с налоговой, но в любом случае я не вижу тут никаких других способов минимизировать налогообложение.

2.Есть какие то причины по которым вы сами не хотите открывать ИП? Тогда вы можете как планировали передать ИП безвозмездно свою часть помещения в пользование. Да, у него возникнет доход в силу п.8 ст. 250 НК РФ, но он заплатит с него только 7% (это и будет налог на внереализационный доход), никаких дополнительных налогов не будет, т.е. это однозначно выгоднее чем вам платить 13%. Это лучший вариант. Совсем без налогов не обойтись.