Надо ли получать согласие соседа по коммунальной квартире, если я хочу сдать свою комнату в аренду?

Question

Я проживаю в коммунальной трёхкомнатной квартире. Мне принадлежит 3/4, соседу 1/4. И даже не ему, а его покойной матери. Наследное дело открыто, но документы не оформлены. Он прописан на этой части, но не живёт в ней. Физические доли не выделены. Могу я сдать сдать свою долю в аренду без согласия соседа?

Мария Федько · Answer

Здравствуйте, Марина. Исходя из положений Гражданского кодекса (ГК РФ) сдача в аренду и найм имущества — это распоряжением им. ГК РФ не выделяет получения обязательного согласия от другого участника долевой собственности при распоряжении своей долей в таком виде. Закон предусматривает только преимущественное право покупки доли другими участниками собственности. Но в Вашей ситуации вопрос в том, сможете ли Вы действительно сдавать 3/4 квартиры не затрагивая площадь соседа. И также далее могут возникнуть проблемы с вопросом относительно владения и пользования квартирой, так как порядок не определен и после передачи квартиры в наим сосед может быть против не самой передачи, а порядка пользования и владения квартиры другими людьми, с которыми Вы заключите договор.

Александр Разуванов · Answer

У Вас не коммунальная квартира — у Вас квартира в общей долевой собственности. Просто вы с соседом определили порядок пользования квартирой так, что какой то частью квартиры пользуетесь Вы, а какой-то Ваш сосед. Определение порядка пользования общей квартирой НЕ означает, что вы с соседом разделили квартиру на два самостоятельных объекта. Таким образом, в вашем случае речь идёт о квартире, находящейся в общей долевой собственности. Та часть квартиры, которой Вы пользуетесь по соглашению с соседом, не является самостоятельным объектом права собственности. Вы с соседом, определив порядок пользования квартирой, по сути дела выполнили требование пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Обратите внимание на то, что в этой норме речь идёт только о владении и пользовании — о РАСПОРЯЖЕНИИ речи не идёт. Вот и пользуетесь той частью квартиры, которая определена соглашением между Вами и соседом. Таким образом, этой частью квартиры Вы имеете право только владеть и пользоваться. Но не распоряжаться. Относительно РАСПОРЯЖЕНИЯ (например, сдача в аренду) имеется другая статья Гражданского кодекса РФ — 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению ВСЕХ ее участников. Заметьте — ВСЕХ. Это значит, что размер доли участника долевой собственности не имеет никакого значения. РАСПОРЯЖАТЬСЯ такой квартирой можно только ЕДИНОГЛАСНО. Теперь о том, можете ли сдавать в аренду свою долю. Для этого надо разобраться, что она из себя представляет. Вообе в аренду можно сдать только такое имущество, которой имеет материальное выражение. Таким имуществом являются ВЕЩИ. Они материализованы. так, согласно ст.607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые ВЕЩИ). Что касается доли, то согласно ст.ст.244, 245 ГК РФ речь идёт о доле НЕ в имуществе, а в ПРАВЕ на имущество. Таким образом, доля — это часть ПРАВА собственности на имущество. ПРАВО не является ВЕЩЬЮ, право — это ОТНОШЕНИЕ конкретного человека к конкретной ВЕЩИ. Но это не ВЕЩЬ. Следовательно, ПРАВО, а точнее его часть (долю) сдать в аренду невозможно. В Вашем случае предоставление в аренду части квартиры представляет собой распоряжение именно квартирой, поскольку эта часть не является самостоятельным объектом (со своим кадастровым номером, как это есть в КОММУНАЛЬНЫХ квартирах). Предоставляя часть квартиры в аренду, вы распоряжаетесь всей квартирой, поскольку сами Вы временно отказываетесь от пользования ею на время аренды. А между Вами и соседом есть соглашение о том, что этой частью пользоваться будете Вы. Но если Вы на время отказываетесь от пользованию этой частью, то по логике ею теперь может пользоваться сосед. Ведь он такой же полноправный собственник квартиры, как и Вы. Из сказанного следует, что во-первых, квартира находится в общей долевой собственности, а не коммунальная квартира, во-вторых, частью квартиры Вы вправе только владеть и пользоваться, поскольку Вы так договорились с соседом, распоряжаться этой частью Вы не можете, в-третьих, сдача в аренду части квартиры — это распоряжение общим имуществом — квартирой. ВЫВОД: сдача в аренду требует ЕДИНОГЛАСНОГО решения всех собственников, то есть согласие соседа требуется.