Договор аренды производственного помещения

Здравствуйте Александр.

1. Да, если срок аренды больше чем 1 год.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако отмечу, что если договор заключается на неопределенный срок, то его государственная регистрация не требуется.

2.

По второму вопросы приведу выдержку из статьи:

Можно ли принять НДС к вычету с ежемесячных платежей по договору аренды недвижимого имущества, если он не зарегистрирован в установленном порядке?

Журнал «НДС: проблемы и решения», N 4, апрель 2016 г., с. 45-46.

М.В. Подкопаев,

эксперт журнала

«НДС: проблемы и решения»

В гражданском законодательстве имеется ряд положений, которые указывают на необходимость в определенных случаях регистрировать договоры аренды. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества.

Из этого правила есть исключения для земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если договор аренды земли заключен на срок менее чем один год, он не подлежит государственной регистрации (за исключением отдельных случаев, установленных федеральными законами).

Кроме того, из недвижимого имущества выделяются здания и сооружения. Договор их аренды регистрируется при условии, что он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если срок действия договора аренды здания или сооружения не превышает одного года, то он не должен регистрироваться. Поэтому арендатор может производить вычеты НДС с арендных платежей, не придавая значения тому, зарегистрирован ли соответствующий договор.

А как быть с вычетами, если не зарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости (здания, сооружения или земельного участка) имеет срок более одного года? В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 указывается, что невыполнение налогоплательщиком при осуществлении хозяйственной деятельности тех или иных предписаний, предусмотренных как публично-правовыми, так и гражданско-правовыми нормами (например, неосуществление регистрации договора), влечет неблагоприятные для него налоговые последствия (в том числе невозможность применения налоговых вычетов). Но! Только в том случае, если это прямо определено нормами Налогового кодекса.

При анализе положений гл. 21 НК РФ, в частности ст. 171 и 172, мы не обнаружили не только прямого, но и косвенного указания на то, что принятие к вычету НДС, исчисленного с платежей по договору аренды, зависит каким-либо образом от факта регистрации данного договора. Следовательно, можно сделать вывод: к вычету можно принимать НДС и в том случае, если договор аренды, подлежащий регистрации, фактически не зарегистрирован.

Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ дополнительно указано, что договор аренды здания или сооружения, подлежащий госрегистрации, считается заключенным именно с момента регистрации. Однако и в этом смысле, полагаем, отсутствие регистрации договора аренды не является препятствием для применения вычетов НДС в отношении платежей по нему.

Такой вывод следует из Письма Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890. Финансисты отмечают: как и в общем случае, предусмотренном п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ, предъявленные арендодателем (на основании счета-фактуры) вычеты производятся после принятия к учету услуг по аренде (в том числе оказываемых по договору, подлежащему регистрации) при условии, что эти услуги налогоплательщик использует для осуществления операций, облагаемых НДС.

То есть в разъяснениях чиновников опять-таки нет прямых указаний на ограничение вычетов по незаключенным договорам аренды. И не имеет значения, что платежи по такому договору нельзя относить в уменьшение расходов по налогу на прибыль (на что обратил внимание Минфин в том же письме). На применение вычетов по НДС в данном случае порядок учета платежей в расходах не влияет.

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

Александр

Александр, добрый день! если заключен на срок более года, при этом заключенный на 11 месяцев который потом продлевается таковым не считается и регистрации не подлежит 

ст. 651 ГК

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

Александр

да если он по срокам не подлежит регистрации

Не возникнет ли налог?

Александр

Возникнет в силу ст. 250 НК внереализационный доход

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

Добрый день.

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

Александр

Регистрация требуется для договора сроком не менее года, поэтому 11-месячный срок, на практике часто используемый сторонами в договоре, формально на регистрацию не влияет.

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

Александр

Если речь о том, что Вы хотите зачесть входящий НДС, уплачиваемый арендодателю в рамках краткосрочного договора аренды (сроком не более года), то ответ — да, имеете право, если арендодатель Вам предоставит счет-фактуру с выделенным НДС.

3) Имеем ли мы право взять помещение в аренду на ООО на ОСНО, для экономии НДС, затем отдать часть помещения в безвозмездное пользование своему ИП(т.к. он занимается производством, а ООО продажей продукции). Не возникнет ли налог? Какой менее затратный вариант по налоговой нагрузке в моем случае? (субаренда, что-то еще, какой налог возникнет)

Александр

Для передачи имущества в субаренду или иное, в том числе безвозмездное пользование требуется согласие арендодателя, как то установлено в п.2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ:

...

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

...

Но надо понимать, что как только налоговый орган узнает о том, что хозяйствующие субъекты безвозмездно передают и получают имущество в пользование, то им будет доначислен налог, например, с материальной выгоды от такого безвозмездного пользования.

Здравствуйте, Александр!

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

Если изначально заключается договор сроком более чем на год, то регистрация нужна.  

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

Со стороны налоговой могут быть проблемы, но через суд легко доказать ваше право на вычет:

Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2007 N КА-А40/13213-07 по делу N А40-10189/07-127-77
Суд согласился с нижестоящим судом, который отклонил ссылку инспекции на то, что, поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, налогоплательщик не имеет права на вычет. Глава 21 НК РФ не содержит такого основания для отказа в принятии НДС к вычету.

3) Имеем ли мы право взять помещение в аренду на ООО на ОСНО, для экономии НДС, затем отдать часть помещения в безвозмездное пользование своему ИП(т.к. он занимается производством, а ООО продажей продукции). Не возникнет ли налог? Какой менее затратный вариант по налоговой нагрузке в моем случае? (субаренда, что-то еще, какой налог возникнет)

У ИП возникает налог в виде безвозмездного пользования имуществом. Причем не важно какой налоговый режим применяет ИП. Да и у ООО будут проблемы, так как в связи с безвозмездной передачей могут признать затраты и вычет необоснованными.