956 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

956 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Договор аренды производственного помещения

Планируем взять в аренду цех. Вопросы:

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

3) Имеем ли мы право взять помещение в аренду на ООО на ОСНО, для экономии НДС, затем отдать часть помещения в безвозмездное пользование своему ИП(т.к. он занимается производством, а ООО продажей продукции). Не возникнет ли налог? Какой менее затратный вариант по налоговой нагрузке в моем случае? (субаренда, что-то еще, какой налог возникнет)

26 Сентября 2017, 15:33, вопрос №1762431
389 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
46%
Юрист - Алексей
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Александр.

1. Да, если срок аренды больше чем 1 год.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако отмечу, что если договор заключается на неопределенный срок, то его государственная регистрация не требуется.

2.

По второму вопросы приведу выдержку из статьи:

Можно ли принять НДС к вычету с ежемесячных платежей по договору аренды недвижимого имущества, если он не зарегистрирован в установленном порядке?

Журнал «НДС: проблемы и решения», N 4, апрель 2016 г., с. 45-46.

М.В. Подкопаев,

эксперт журнала

«НДС: проблемы и решения»

В гражданском законодательстве имеется ряд положений, которые указывают на необходимость в определенных случаях регистрировать договоры аренды. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества.

Из этого правила есть исключения для земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если договор аренды земли заключен на срок менее чем один год, он не подлежит государственной регистрации (за исключением отдельных случаев, установленных федеральными законами).

Кроме того, из недвижимого имущества выделяются здания и сооружения. Договор их аренды регистрируется при условии, что он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если срок действия договора аренды здания или сооружения не превышает одного года, то он не должен регистрироваться. Поэтому арендатор может производить вычеты НДС с арендных платежей, не придавая значения тому, зарегистрирован ли соответствующий договор.

А как быть с вычетами, если не зарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости (здания, сооружения или земельного участка) имеет срок более одного года? В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 указывается, что невыполнение налогоплательщиком при осуществлении хозяйственной деятельности тех или иных предписаний, предусмотренных как публично-правовыми, так и гражданско-правовыми нормами (например, неосуществление регистрации договора), влечет неблагоприятные для него налоговые последствия (в том числе невозможность применения налоговых вычетов). Но! Только в том случае, если это прямо определено нормами Налогового кодекса.

При анализе положений гл. 21 НК РФ, в частности ст. 171 и 172, мы не обнаружили не только прямого, но и косвенного указания на то, что принятие к вычету НДС, исчисленного с платежей по договору аренды, зависит каким-либо образом от факта регистрации данного договора. Следовательно, можно сделать вывод: к вычету можно принимать НДС и в том случае, если договор аренды, подлежащий регистрации, фактически не зарегистрирован.

Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ дополнительно указано, что договор аренды здания или сооружения, подлежащий госрегистрации, считается заключенным именно с момента регистрации. Однако и в этом смысле, полагаем, отсутствие регистрации договора аренды не является препятствием для применения вычетов НДС в отношении платежей по нему.

Такой вывод следует из Письма Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890. Финансисты отмечают: как и в общем случае, предусмотренном п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ, предъявленные арендодателем (на основании счета-фактуры) вычеты производятся после принятия к учету услуг по аренде (в том числе оказываемых по договору, подлежащему регистрации) при условии, что эти услуги налогоплательщик использует для осуществления операций, облагаемых НДС.

То есть в разъяснениях чиновников опять-таки нет прямых указаний на ограничение вычетов по незаключенным договорам аренды. И не имеет значения, что платежи по такому договору нельзя относить в уменьшение расходов по налогу на прибыль (на что обратил внимание Минфин в том же письме). На применение вычетов по НДС в данном случае порядок учета платежей в расходах не влияет.

26 Сентября 2017, 15:35
q Отблагодарить
0 0
1321
ответ
625
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Также приведу сам текст Письма Минфина

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
от 23 ноября 2015 г. N 03-07-11/67890

Вопрос: О налоге на прибыль и НДС при сдаче в аренду нежилого помещения по договору, подлежащему госрегистрации.

Ответ: В связи с письмом по вопросам применения налога на прибыль организаций и налога на добавленную стоимость при оказании услуг по сдаче в аренду нежилого помещения, подлежащей государственной регистрации, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

На основании пункта 1 статьи 252 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в целях налогообложения прибыли организаций расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, расчетные документы по оплате арендной платы должны содержать ссылку на договор, в соответствии с которым осуществляются расходы.

Учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 Кодекса.

Что касается налога на добавленную стоимость, то на основании положений пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику при приобретении на территории Российской Федерации услуг, подлежат вычетам в случае использования этих услуг для осуществления операций, подлежащих налогообложению этим налогом, после их принятия на учет на основании счетов-фактур, выставленных продавцами. В связи с этим суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные арендодателем арендатору в отношении услуг по аренде нежилого помещения, в том числе оказываемых по договору, подлежащему регистрации, принимаются к вычету в порядке, предусмотренном вышеуказанными пунктами Кодекса.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель
директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Минфина России

О.Ф. Цибизова

26 Сентября 2017, 15:44
получен
гонорар
18%
Юрист - Андрей
9,8
Рейтинг Правовед.ru
18311
ответов
7156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

Александр

Александр, добрый день! если заключен на срок более года, при этом заключенный на 11 месяцев который потом продлевается таковым не считается и регистрации не подлежит 

ст. 651 ГК

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

Александр

да если он по срокам не подлежит регистрации

Не возникнет ли налог?

Александр

Возникнет в силу ст. 250 НК внереализационный доход

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;


26 Сентября 2017, 15:37
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Эмиль
4326
ответов
1732
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4326ответов
  • 1732отзыва

Добрый день.

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

Александр

Регистрация требуется для договора сроком не менее года, поэтому 11-месячный срок, на практике часто используемый сторонами в договоре, формально на регистрацию не влияет.

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

Александр

Если речь о том, что Вы хотите зачесть входящий НДС, уплачиваемый арендодателю в рамках краткосрочного договора аренды (сроком не более года), то ответ — да, имеете право, если арендодатель Вам предоставит счет-фактуру с выделенным НДС.

3) Имеем ли мы право взять помещение в аренду на ООО на ОСНО, для экономии НДС, затем отдать часть помещения в безвозмездное пользование своему ИП(т.к. он занимается производством, а ООО продажей продукции). Не возникнет ли налог? Какой менее затратный вариант по налоговой нагрузке в моем случае? (субаренда, что-то еще, какой налог возникнет)

Александр

Для передачи имущества в субаренду или иное, в том числе безвозмездное пользование требуется согласие арендодателя, как то установлено в п.2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ:

...

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

...

Но надо понимать, что как только налоговый орган узнает о том, что хозяйствующие субъекты безвозмездно передают и получают имущество в пользование, то им будет доначислен налог, например, с материальной выгоды от такого безвозмездного пользования.

26 Сентября 2017, 15:41
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
36%
Юрист - Тимур
7,7
Рейтинг Правовед.ru
4982
ответа
2637
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Александр!

1) Требуется ли сейчас регистрировать долгосрочные договора аренды? (более 11 мес)?

Если изначально заключается договор сроком более чем на год, то регистрация нужна.  

2) Имеем ли мы право ставить НДС к вычету по незарегистрированному договору аренды?

Со стороны налоговой могут быть проблемы, но через суд легко доказать ваше право на вычет:

Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2007 N КА-А40/13213-07 по делу N А40-10189/07-127-77
Суд согласился с нижестоящим судом, который отклонил ссылку инспекции на то, что, поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, налогоплательщик не имеет права на вычет. Глава 21 НК РФ не содержит такого основания для отказа в принятии НДС к вычету.

3) Имеем ли мы право взять помещение в аренду на ООО на ОСНО, для экономии НДС, затем отдать часть помещения в безвозмездное пользование своему ИП(т.к. он занимается производством, а ООО продажей продукции). Не возникнет ли налог? Какой менее затратный вариант по налоговой нагрузке в моем случае? (субаренда, что-то еще, какой налог возникнет)

У ИП возникает налог в виде безвозмездного пользования имуществом. Причем не важно какой налоговый режим применяет ИП. Да и у ООО будут проблемы, так как в связи с безвозмездной передачей могут признать затраты и вычет необоснованными. 

26 Сентября 2017, 15:44
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Санкт-Петербург

Какой самый безопасный и менее затратный по налогам вариант? ИП находится на ЕНВД. Какой налог возникнет у ООО при сдаче в аренду? Как его рассчитать? Есть вариант ИП снять 1/3 помещения, а ООО 2/3 помещения.

26 Сентября 2017, 15:50
7,7
Рейтинг Правовед.ru
4982
ответа
2637
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Какой самый безопасный и менее затратный по налогам вариант? ИП находится на ЕНВД. Какой налог возникнет у ООО при сдаче в аренду? Как его рассчитать? Есть вариант ИП снять 1/3 помещения, а ООО 2/3 помещения.

Александр

Ну если ИП на ЕНВД, то принять вычет по НДС он в любом случае не сможет.

У ООО на общем режиме при сдаче в аренду возникнут все налоги — налог на прибыль и НДС с арендной платы. 

Можете сдать частями. Тогда ООО имеет право на вычет и на учет арендной платы в затратах по налогу на прибыль, если будет использовать свою часть площадей в своей доходной и облагаемой НДС деятельности.  

26 Сентября 2017, 15:57
Александр
клиент, г. Санкт-Петербург

Если все-таки ООО возьмет все помещение в аренду, а в субаренду сдаст 1/3 по площади с небольшой наценкой, скажем взяли за 500, сдаем за 550 за метр кв. То и налог возникнет небольшой. Есть какие-то нормы минимальной наценки?

26 Сентября 2017, 16:08
7,7
Рейтинг Правовед.ru
4982
ответа
2637
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Если все-таки ООО возьмет все помещение в аренду, а в субаренду сдаст 1/3 по площади с небольшой наценкой, скажем взяли за 500, сдаем за 550 за метр кв. То и налог возникнет небольшой. Есть какие-то нормы минимальной наценки?

Александр

Нет. Никаких норм законодательством не установлено. 

Вы можете сдать и без наценки. И даже с убытком, ссылаясь на условия вашей деятельности. Но здесь уже важно, чтобы ИП и ООО не были взаимозависимыми лицами, так как в этом случае налоговые органы имеют право применять рыночный уровень цен к сделкам между взаимозависимыми лицами. 

26 Сентября 2017, 16:12
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.