Договор купли-продажи земельного участка с указанием отсутствия построек

Здравствуйте Марина! 

В вашем случае   у продавца  видимо оформлены  лишь  на земельный участок. В дальнейшем Вам придется оформлять права на данные объекты ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них. 

Согласно статье 1 Земельного кодекса РФ  одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В вашем случае риски заключаются также и в том соблюдены ли градостроительные, пожарные и санитарные нормы при строительстве объектов недвижимости на земельном участке, если нет то оформить в дальнейшем документы на них будет весьма проблематично. 

Здравствуйте. предметом договора является ТОЛЬКО земельный участок. По ркзультату заключения договора купли-продажи переходят от продавца к покупателю права только на земельный участок. Поэтому, теоретически, наследники продавца в дальнейшем могут потребовать возврата им строений. Однако, как отметил коллега Иван, права у продавца зарегистрированы только на земельный участок. Временные же постройки на реестровом учете не состоят, права на них не зарегистрированы, поэтому, как объект права собственности они рассматриваться не могут, в наследственную массу в случае открытия наследства за продавцами включены быть не могут. Максимум, на что могут претендовать наследники продавцов — на строиетльные материалы, из которых возвелдены постройки. Но практически доказать право собственности продавцов на данные стройматериалы архисложно. Наличие временных построек на кадастровом плане не может являться основанием для признания сделки недействительной. Поэтому, если участок не обременен правами третьих лиц, рисков никаких.

Покупаем зем участок (строения есть-дом, гараж, баня, на кадастровом плане как временные)

Марина

Здравствуйте. Конечно, наличие на участке капитальных строений, при отсутствии разрешения на строительство, это касается дома в первую очередь, и регистрации права собственности на них, это нарушение. Фактически дом является самовольной постройкой, в связи с чем администрация может обратиться с иском о сносе такого дома. С гаражом и баней все проще, это вспомогательные сооружения, для них разрешения не нужно.. 

Однако, Вы можете получить разрешение на строительство дома и зарегистрировать право собственности на него, если в администрации не знают, что  дом построен.

Если знают, то откажут, что не препятствует Вам признать право собственности в судебном порядке.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Если постройки, находящиеся на указанном земельном участке не являются капитальными, то право собственности на них не подлежит регистрации.

Однако в договоре купли-продажи лучше указать на наличие всех этих построек. Хотя бы потому, что на предоставляемом для регистрации техническом плане все участки указаны. При отсутствии их описания в договоре возможна приостановка регистрационных действий.

Кроме того, если эти постройки будут внесены в договор, в дальнейшем будет проще провести реконструкцию для узаконения жилого дома.

Но лучше, если продавец зарегистрирует право собственности на дом по упрощенной декларации.

Что касается возможных проблем с наследниками.

Учитывая, что право собственности на земельный участок продавец получил в порядке наследования после смерти жены, возможны следующие риски:

1. Существуют наследники с так называемой «обязательной долей». это могут быть родители жены нетрудоспособного возраста, иные лица, до смерти жены находившиеся на ее иждивении. Такие наследники получают свою долю независимо от наличия или отсутствия завещания.

2. Лица, которые по закону могут быть призваны к наследованию, но не призваны, если не знали об открытии наследства.