Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор купли-продажи земельного участка с указанием отсутствия построек
Покупаем зем участок (строения есть-дом, гараж, баня, на кадастровом плане как временные). Участок перешел по наследству от жены к мужу (докумены оформлены). В договоре купли продажи указано, что строений на участке нет. Кадастровый план-указаны временные постройки. Вопрос: какие могут быть риски при заключении такого договора, может ли он быть признан недействительным? Могут ли наследники продавца претендовать потом на участок/строения при таком заключенном договоре?
Здравствуйте Марина!
В вашем случае у продавца видимо оформлены лишь на земельный участок. В дальнейшем Вам придется оформлять права на данные объекты ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них.
Согласно статье 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В вашем случае риски заключаются также и в том соблюдены ли градостроительные, пожарные и санитарные нормы при строительстве объектов недвижимости на земельном участке, если нет то оформить в дальнейшем документы на них будет весьма проблематично.
Здравствуйте. предметом договора является ТОЛЬКО земельный участок. По ркзультату заключения договора купли-продажи переходят от продавца к покупателю права только на земельный участок. Поэтому, теоретически, наследники продавца в дальнейшем могут потребовать возврата им строений. Однако, как отметил коллега Иван, права у продавца зарегистрированы только на земельный участок. Временные же постройки на реестровом учете не состоят, права на них не зарегистрированы, поэтому, как объект права собственности они рассматриваться не могут, в наследственную массу в случае открытия наследства за продавцами включены быть не могут. Максимум, на что могут претендовать наследники продавцов — на строиетльные материалы, из которых возвелдены постройки. Но практически доказать право собственности продавцов на данные стройматериалы архисложно. Наличие временных построек на кадастровом плане не может являться основанием для признания сделки недействительной. Поэтому, если участок не обременен правами третьих лиц, рисков никаких.
Покупаем зем участок (строения есть-дом, гараж, баня, на кадастровом плане как временные)
Марина
Здравствуйте. Конечно, наличие на участке капитальных строений, при отсутствии разрешения на строительство, это касается дома в первую очередь, и регистрации права собственности на них, это нарушение. Фактически дом является самовольной постройкой, в связи с чем администрация может обратиться с иском о сносе такого дома. С гаражом и баней все проще, это вспомогательные сооружения, для них разрешения не нужно..
Однако, Вы можете получить разрешение на строительство дома и зарегистрировать право собственности на него, если в администрации не знают, что дом построен.
Если знают, то откажут, что не препятствует Вам признать право собственности в судебном порядке.
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 годаО НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Продавец говорит о том, что в кадастровый план врем постройки внесены, но не зарегистрированы-такого же не может быть?
Марина
Может.
Согласно п. 2 приложения к Приказу Минэкономразвития России от 19 октября 2009 г. N 416, утратил силу с 01.01.2017г., на дежурных кадастровых картах, кадастровых картах территорий муниципальных образований и кадастровых картах территорий субъектов РФ воспроизводятся сведения, указанные в п. 1 данного приложения, а также следующие сведения, внесенные в ГКН: 1) номера контуров границ земельных участков (если границы таких земельных участков представляют собой совокупность нескольких замкнутых контуров); 2) границы и учетные номера частей земельных участков; 3) границы, кадастровые номера земельных участков, сведения о которых носят временный характер; 4) контуры, кадастровые номера зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, сведения о которых носят временный характер; 5) площади земельных участков, зданий, сведения о которых носят временный характер;
Но лучше, если продавец зарегистрирует право собственности на дом по упрощенной декларации.
Если строение не являются капитальными, то регистрация права собственности на них не предусмотрена законом.Носкова Елена
Коллега, этого сейчас никто не сделает, т.к. у него нет разрешения на строительство, которое необходимо для получения технического плана. А выдаст его администрация или нет, большой вопрос.
А как может быть жилой дом не капитальным строением, я в своей практике такого не встречала.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 11 мая 2017 г. N ОГ-Д23-5493
Согласно части 7 статьи 70 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, разрешение на строительство является одним из документов, на основании которых указываются сведения в техническом плане. Кроме этого, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект. При этом разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства выдается на 10 лет (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Если постройки, находящиеся на указанном земельном участке не являются капитальными, то право собственности на них не подлежит регистрации.
Однако в договоре купли-продажи лучше указать на наличие всех этих построек. Хотя бы потому, что на предоставляемом для регистрации техническом плане все участки указаны. При отсутствии их описания в договоре возможна приостановка регистрационных действий.
Кроме того, если эти постройки будут внесены в договор, в дальнейшем будет проще провести реконструкцию для узаконения жилого дома.
Но лучше, если продавец зарегистрирует право собственности на дом по упрощенной декларации.
Что касается возможных проблем с наследниками.
Учитывая, что право собственности на земельный участок продавец получил в порядке наследования после смерти жены, возможны следующие риски:
1. Существуют наследники с так называемой «обязательной долей». это могут быть родители жены нетрудоспособного возраста, иные лица, до смерти жены находившиеся на ее иждивении. Такие наследники получают свою долю независимо от наличия или отсутствия завещания.
2. Лица, которые по закону могут быть призваны к наследованию, но не призваны, если не знали об открытии наследства.
Я правильно понимаю-если в договоре купли-полдажи зем участка будет указана фраза, что построек нет-это в дальнейшем повлияет на регистрацию при узаконивпнии этих построек? Я так поняла, что влиять это не должно
В дополнение к ответу можно отметить, что если данные объекты не поставлены на кадастровый учет и на эти объекты не осуществлена регистрация прав, соответственно претендовать на данные объекты наследники также не вправе. В Вашем случае для исключения рисков можно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре и посмотреть зарегистрированы ли объекты на данном участке и кому они принадлежат.
Иван, спасибо за ответ! Агент по недвижимости намекает на то, что мы принимаем риски, связанные с тем, что в договоре будет указано, что построек нет, а на каластровом плане временные есть. Если вопрос стоит только в их регистрации, то об этом мы знаем и готовы понести расходы. В свидетельстве о регистрации будет указано, что земельный участок без построек? Если да, повлияет ли это в дальнейшем на регистрацию тех построек, которые фактически есть?