Проверить договор купли-продажи земельного участка

Уважаемый Андрей! Доброго! ДКП — типовой. Для полной проверки надо выписка в отношении ЗУ из ЕГРН, кадастровая выписка.

Далее, Продавец в браке или нет?

Если ЗУ был приобретен в период брака и нет брачного договора или соглашения о разделе имущества, изменяющих режим общей совместной собственности, на продажу надо согласие супруга (см. ст.ст.34-35 СК РФ).

Далее, на ЗУ есть «не зарегистрированные» строения?

Очень, очень важно проверить соответствие сведениям о границах из ЕГРН фактическим границам.

Доброго дня!

Смущает владение по договору дарения.

Андрей

Чем Вас смущает дарение? Плюс в том, что если продавец в браке, то согласие супруги не потребуется. Ничего страшного, что участок принадлежит на основании договора дарения нет.

Пункт, что стороны произвели расчеты до подписания договора

Андрей

Этот вопрос можно урегулировать сторонами, т. е. как действительно будет производится расчет, то так и пишите.

тия ими подлинной цены земельных участков и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Андрей

Тут также нет ничего страшного, если в договоре и в расписке в получении денежных средств будет одна стоимость и расчет будет произведён наличными, то доказать иную цену, на мой взгляд, невозможно.

Смущает владение по договору дарения.

Андрей

Здравствуйте. 

Договор дарения — фактически такая же как и другие гражданско-правовая сделка. Поэтому каких-то негативных последствий она нести не может. Отмена дарения происходит исключительных случаях, прямо поименованных в ст. 578 ГК РФ.

Пункт, что стороны произвели расчеты до подписания договора

Андрей

Не совсем понятно, что именно в этом Вас смущает. Это обычно пишется для того, чтобы исключить вариант попадания объектов в ипотеку по закону, которая возникает вследствие невнесения суммы оплаты и действует до фактического внесения суммы договора продавцу.   

и пункт Сторонам понятно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельных участков и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Андрей

Это обычно указывается потому, что нередки случаи занижения стоимости объекта договора, что может привести к оспариванию сделки например кредиторами. Если цена указана именно та, которую платит продавец, данный пункт не влечет никаких проблем.

Пункт, что стороны произвели расчеты до подписания договора

Андрей

Добрый день.

Договор стандартный и данные пункты Вас смущать не должны.

Если оплата производится фактически до подписания договора, то должно быть подтверждение передачи средств — расписка, выписка из банка по счету. Данные документы также необходимо будет предоставить в МФЦ/Росреестр.

и пункт Сторонам понятно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельных участков

Андрей

Действительно, цена является существенным условием договора 

ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора

 
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Если средства переданы и нет обременений на ЗУ, то не вижу повода для беспокойства.

То, что ЗУ перешли по договору дарения — тоже распространенная практика, т.к. они зарегистрированы надлежащим образом через Росреестр, то повода для беспокойства нет.

К сожалению у меня договор не открывается. Вам в помощь список документов для составления договора, в нем отражены все существенные моменты: 

Список документов для составления договора купли-продажи земельного участка, с расположенном на нем нежилым помещением и жилым помещением:

Копия паспорта продавца (собственника) (страница с фото, страница с постоянной регистрацией (пропиской));

Копия паспорта покупателя (страница с фото, страница с постоянной регистрацией (пропиской));

Копия свидетельства о собственности на земельный участок;

Копия свидетельства о собственности на дом (нежилое помещение);

Копия свидетельства о собственности на дом (жилое помещение);

Копия Кадастрового паспорта на земельный участок (с экспликацией, планом);

Копия технического паспорта на земельный участок;

Копия Кадастрового паспорта на дом (нежилое помещение) (с экспликацией, планом);

Копия Кадастрового паспорта на дом (жилое помещение) (с экспликацией, планом);

Копия технического паспорта дом (нежилое помещение);

Копия технического паспорта дом (жилое помещение);

Копия выписки из домой книги на дом (жилое помещение) *Документ должен быть обязательно со свежей датой получения! Документ можно получить через МФЦ;

Копия свидетельства о браке продавца;

Копия свидетельства о расторжении брака продавца;

Копия свидетельства о браке покупателя;

Копия свидетельства о расторжении брака покупателя;

Нотариально удостоверенное согласие супруги продавца для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (с четким указанием: про земельный участок, жилой дом, нежилой дом)

Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на приобретение недвижимого имущества (с четким указанием: про земельный участок, жилой дом, нежилой дом)

* в случае, если предметом сделки является доля в праве общей собственности — отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, нотариально удостоверенный или нотариально удостоверенное извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается;

при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой, а также при отчуждении собственности несовершеннолетних и недееспособных, необходимо согласие органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении несовершеннолетнего;

Копия нотариальной доверенности от продавца (собственника имущества) в случае если сделку купли-продажи будет оформлять третье лицо;

Копия нотариальной доверенности от покупателя в случае если сделку купли-продажи будет оформлять третье лицо;

Здравствуйте.

1. Смущает владение по договору дарения.

Для прояснения данной ситуации нужно видеть кто и кому дарил данные земельные участки, а само указание на них в Договоре купли-продажи абсолютно верное, поскольку Договор дарения является правоустанавливающим документом.

Пункт, что стороны произвели расчеты до подписания договора

Наличие данного пункта не противоречит Закону, НО нужно добавить в договор одну из следующим формулировак:

1) Расчет по Договору произведен полностью. Продавец не имеет претензий по оплате.

2)Стороны пришли к соглашению, что право залога у ПРОДАВЦА на  земельный участок не возникает.                                                                                                  

и пункт Сторонам понятно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельных участков и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Данный пункт добавлен дабы ни одна из сторон не могла заявить о том, что цена была занижена или завышена, дабы не признать ее недействительной в судебном порядке.

Совет:

1) Перед покупкой земельных участков необходимо заказать Выписки из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений

2) Сделать вынос границ земельного участка в натуре, чтобы удостовериться, что фактическое расположение земельных участков соответствет документам.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна