Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры после перепланировки с изменением площади

Добрый вечер.

Есть ли необходимость уточнять данный вопрос в своей налоговой (на случай, если они сейчас это не заметят, а затем вдруг заметят и начислят штраф, пени и так далее)?

Юрий

Если найдете время, то обратитесь с запросом  в ФНС по данному вопросу, это возможно в режиме-онлайн, через электронную приемную обращений. Срок рассмотрения 30 дней с момента регистрации. Вот ссылка на официальный сайт ФНС, по умолчанию я выставила там регион Москва: https://www.nalog.ru/rn77/taxa...

Специально посмотрел в личном кабинете налоговой объекты налогообложения: после перепланировки они площадь изменили, но при этом дату регистрации квартир не меняли (оставили январь 2014 года)? Вопрос: с какого момента для налоговой начинает отсчитываться срок владения каждой из квартир (1-комнатной и 2-комнатной) и нужно ли будет при их продаже в 2017 году уплачивать НДФЛ 13%.

Юрий

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, – минимальный срок владения остается прежним – 3 года. Согласно договору купли продажи и 2-ум свидетельствам о собственности Вы приобрели обе квартиры в 2014 г., Вы указываете, что владеете ими 3,5 года, соответственно налог платить не нужно. То что Вы сделали перепланировку и получили новое свидетельство о собственности подтверждает то, что Вы узаконили произведенные изменения, т.е. Вы ничего не покупали и не продавали, не было отчуждения. Поэтому пускай Вас не смущает новое свидетельство о собственности, в нем указано про не вновь приобретенное помещение, а про вновь образованное помещение.

(было ли при перепланировке прекращение права собственности)

Юрий

прекращение права собственности возможно в нескольких случаях, все указано в ст. 325 ГК РФ (перепланировка не входит в из перечень)

Здравствуйте, Юрий!

Так как Вы приобрели квартиры до 01.01.2016 г., то Вы должны платить налоги от дохода возникшего при продаже квартиры, если владеете ими менее трех лет. Так как прошло более 3-х лет с момента покупки то налог от дохода при продаже квартиры платить не нужно.

При этом изменение границ и площади недвижимости не является основанием для течение нового срока владения недвижимости.

При этом 13% платиться не от цены продажи квартиры, а от дохода если он возник.

Например Вы купили квартиру за 2000000 руб., а продаете за 2200000 руб., т.е. налогооблагаемая база составляет 200000 руб. (2200000 — 2000000).

13% от 200000 руб. составляет 26000 руб. Т.е. именно такой налог нужно будет заплатить при продаже квартиры.

Если квартира будет продана по такой же цене по которой и покупалась, то дохода нет,  а следовательно нет оснований для уплаты налога.

В вашем случае будет не перепланировка, а вновь создаваемые объекты недвижимого имущества.

ГК РФ. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другоевновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, вы создали вновь два объекта недвижимого имущества, так как были нарушены границы каждого из них. Поэтому, если их создание произошло до 01.01.2016, вам с целью избежания уплаты налогов придется либо ждать истечения трех лет после регистрации права собственности на них, либо продавать по стоимости приобретения без получения дохода. При этом кадастровая стоимость, если регистрация права собственности на вновь созданные объекты произошла до 01.01.2016, значения не имеет.

В случае продажи этих объектов по стоимости выше их приобретения вам придется уплатить налог по ставке 13 процентов с суммы дохода. Можете воспользоваться советом Эдуарда, взяв ответственность за совершение сделки по заниженной стоимости на себя, а также возложив ее на покупателя, который войдет в сговор с вами. Такие сделки присутствуют повсеместно и многие из них проходят без всяких последствий… Но есть и другие случаи, пусть их и меньше...

Здравствуйте!

Основания для прекращения права собственности установлены в статье 235 Гражданского кодекса РФ. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него. 

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);
(пп. 3 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);
(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);
(пп. 3.2 введен Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
(пп. 8 введен Федеральным законом от 03.12.2012 N 231-ФЗ)
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.
(пп. 9 введен Федеральным законом от 02.11.2013 N 302-ФЗ)
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Сам по себе факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с изменением  площади квартир  в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. 

В связи с чем моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру, а  не дата учета изменений площади на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки. В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса  доходы, полученные от продажи недвижимости, которая была в собственности более трех лет, не облагаются НДФЛ. 

В вашем случае произошел лишь учет изменений объекта недвижимости, сами объекты недвижимости уже созданы, соответственно доходы от продажи квартир не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Здравствуйте, Юрий.
Если налоговая инспекция будет ориентироваться только на изменение площади квартир без учета изменения внешних границ каждой из квартир, то взыскание с Вас НДФЛ неправомерно.
Определение № 33А-5381/2015 от 29 октября 2015 г. по делу № 33А-5381/2015
«….Как указано в письме ФНС России от 11.12.2012 N ЕД-4-3/21023@ факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Следовательно, суду первой инстанции следовало установить не факт изменения площади жилого дома, а факт изменения внешних границ жилого дома….»
http://sudact.ru/regular/doc/EC9XxXxG1UdO/.
 
Между тем в Вашем случае, фактически после изменения площадей квартир были изменены и их границы, т.е. каждый объект купли-продажи будет продан с изменением их внешних границ, поэтому в дальнейшем у Вас могут быть проблемы с оплатой НДФЛ.