Насколько безопасен с точки зрения продавца (физического лица) данный, относительно новый, вид расчетов как счет эскроу. Какие риски с ним сопряжены?
Ситуация: квартира в долевой собственники супругов и их несовершеннолетних детей. Понятно, что в силу обстоятельств (мнение сотрудников росреестра, не совпадающие с мнением сотрудников банка покупателя-ипотечника, мнение органов опеки, защищающих интересы несовершеннолетнего продавца) возможна приостановка регистрации (допустим, неоднократная). Возможна ли ситуация, при которой продавец не получит деньги из-за растянувшейся на месяцы процедуры регистрации перехода права (которая в итоге завершится)?
Если сравнивать аккредитив (покрытый/непокрытый) и счет-эскроу. В чем различия?
Здравствуйте. Вполне безопасный удобный вариант для сторон при хорошем банке. Вот мнение на этот счёт:
Несмотря на название, отдающее «миром высоких финансов», счёт эскроу может стать удобным инструментом для обычных людей и использоваться если не регулярно, то по крайней мере, при крупных сделках — покупке и продаже недвижимости, автомобилей, передаче доли в фирме или даже подарка (например, ребёнку на совершеннолетие или на успешное окончание учёбы). В любой ситуации, где есть передача крупной суммы денег от одного человека другому на определённых условиях, можно использовать счёт эскроу. Смысл этой операции прост: банк открывает специальный счёт, на который один клиент кладёт деньги, а другой — может их забрать при соблюдении какого-то условия. «Срабатывание» условия определяет банк на основе предоставленных ему документов. Самый очевидный пример - передача денег за квартиру. Процесс покупки недвижимости занимает какое-то время и состоит из нескольких этапов, продавцу будет намного спокойнее, если он знает, что деньги у покупателя точно есть, что они никуда не пропадут и будут выплачены после завершения всех формальностей. Логично договориться с покупателем о временном депонировании денег у третьей — доверенной — стороны. Этой стороной как раз и может выступать банк. Покупатель, продавец и банк заключают трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу, по которому покупатель вносит на этот счёт всю сумму, а банк обязуется её выдать продавцу после того, как сделка будет закрыта. Если до определённого момента сделка не совершается, счёт закрывается, а деньги возвращаются покупателю. Сторонами договора могут быть любые лица в любых комбинациях — как физические, так и юридические. Договор о счёте эскроу может быть и более сложным. Например, выплаты производятся не разово, а последовательно несколькими частями при «срабатывании» различных условий. Или на счёте может блокироваться не вся сумма, а некий остаток, при этом остальными деньгами их владелец может пользоваться. Пока средства лежат на счёте, выписки по нему могут получать все стороны, поэтому движения денег полностью прозрачны. Важный момент: банк не несёт ответственности за глубокую проверку документов, предоставленных сторонами в качестве исполнения условий договора. Проще говоря, если продавец квартиры принёс в банк фальшивые документы о закрытии сделки, но они очень похожи на настоящие, банк спокойно выплатит ему заблокированные средства. Отвечать за это будет только сам мошенник. Если документы выглядят правильно (и на самом деле являются подлинными), но не совсем точно соответствуют описанию в договоре о счёте эскроу, то банк может запросить у владельца счёта письменное согласие на перечисление денег получателю.
озможна ли ситуация, при которой продавец не получит деньги из-за растянувшейся на месяцы процедуры регистрации перехода права (которая в итоге завершится)?
Юрий
Каждая из сторон (продавец-покупатель) должны свести все риски к минимуму во избежание непредвиденных ситуации. Так что учитывая несовершеннолетних следует подготовиться. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.
среди текущих собственников есть дети
Юрий
Ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Хотя закон и не обязывает делать нотариальную форму договора, но нотариально удостоверять придётся. Я Вам рекомендовал провести сделку через нотариуса во избежание рисков.
Здравствуйте, Юрий!
Риски, наоборот, сведены к минимуму.
Например, денежные средства, размещаемые на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи, подлежат страхованию )по аналогии со страхованием вкладов).
Если речь идет о покупке в рамках участия в долевом строительстве, то здесь также существуют специальные требования при открытии таких счетов, защищающие стороны договора.
Недавно были внесены изменения в положения, регулирующие порядок открытия счетов эскроу (они вступят в силу с 1 июня 2018 года).
В частности, уточнен момент, когда переходят прав на денежные средства, находящиеся на счете. Исключена возможность определить в договоре возможность зачисления на счет иных денежных средств, кроме депонируемых. Установлен запрет на приостановление операций по счету, арест или списание денежных средств со счета по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара.
Возможна ли ситуация, при которой продавец не получит деньги из-за растянувшейся на месяцы процедуры регистрации перехода права (которая в итоге завершится)?
Юрий
Отличие счет эскроу от номинального счета как раз в том, что по эскроу деньги можно получить только при возникновении оснований, предусмотренных договором условного депонирования денежных средств (этот договор либо идет отдельным договором к договору счета эскроу либо его положения включаются в единый (смешаный) договор).
По номинальному счету выдача денег возможна при расторжении договора.
Здравствуйте. Дополню коллег.
Возможна ли ситуация, при которой продавец не получит деньги из-за растянувшейся на месяцы процедуры регистрации перехода права (которая в итоге завершится)?
Юрий
Есть в этом случае даже защита от банкротства банка, в случае открытия счета именно для расчетов по купле-продажи недвижимости, т.к. денежные средства размещенные на счете страхуются также как вклады граждан, с момента сдачи документов на регистрацию, до истечения 3 дней после регистрации, и на большую сумму.
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 31.07.2017)Статья 12.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
1. Денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права.
3. Возмещение по договору счета эскроу, открытого для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.
Насколько рисковано при этом заключать договор купли-продажи в простой письменной форме? Несмотря на то что на дворе 2017 год и среди текущих собственников есть дети, Банк предлагает обойтись без нотариальной формы.
Насколько рисковано при этом заключать договор купли-продажи в простой письменной форме?
Юрий
Не знаю в чем именно Вы усматриваете риск, если все документы в порядке, то нотариус просто лишнее звено, причем достаточно затратное. Сделку оформленную у нотариуса можно оспорить точно также как и сделку без оформления, никаких принципиальных гарантий она не дает.
В чем различия?
Кодекс не ограничивает круг определенных обстоятельств, с наступлением которых связывается возможность получения денег со счета, а по аккредитиву таким обстоятельством должно быть представление комплекта документов, предусмотренных условиями аккредитива .
Наличием права требовать информации по счету как у депонента, так и у бенефициара (всегда, независимо от того, с участием или без участия бенефициара заключен договор);
Особыми основаниями своего закрытия, главным из которых является истечение срока условного депонирования .
Судьбой остатка по закрываемому счету, которая определяется тем, наступили или не наступили ко времени закрытия те условия, в ожидании которых происходило депонирование: если условия наступили, то остаток выдается бенефициару, если нет — депоненту.
Теоретически такое не исключено, но постарайтесь еще на стадии заключения договора минимизировать эти риски: потребуйте разрешение органов опеки в первую очередь.