Продажа недвижимости без регистрации права собственности одним наследником

Question

Продажа недвижимости без регистрации права собственности одним наследником

Здравствуйте!

По наследственному делу несовершеннолетнему сыну досталось наследство - 1/8 недвижимости. Основной наследник (мать, 7/8 доли) оформила документы о государственной регистрации права на недвижимость.

Несовершеннолетний наследник - документы о государственной регистрации права не оформлял, на руках имеется только свидетельство о праве на наследование по закону.

В данным момент, в связи с совершеннолетием наследника, встал вопрос о продаже недвижимости.

Подскажите пожалуйста, возможна ли продажа недвижимости, без оформления наследником регистрации права собственности, и что для этого нужно сделать?

14 Августа 2017, 17:44, вопрос №1723775 Алексей, г. Москва

Клиент оставил отзыв о сервисе

показать

раздел права собственности

ст 42 ФЗ о государственной регистрации недвижимости

218 фз о государственной регистрации недвижимости

переход права собственности по договору купли продажи

переход права собственности на жилое помещение

Поделиться

289 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (7)

1008

ответов

301

отзыв

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Лунёва Ольга

Юрист, г. Люберцы

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, Вы можете продать только 7/8 доли, а 1/8 только после ее оформления

14 Августа 2017, 17:38

q Отблагодарить

0 0

7,2

Рейтинг Правовед.ru

13599

ответов

3725

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Урванцев Евгений

Юрист, г. Кемерово

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

7,2рейтинг
3725отзывов

Добрый день!

Подскажите пожалуйста, возможна ли продажа недвижимости, без оформления наследником регистрации права собственности, и что для этого нужно сделать?
Алексей

Да, такое возможно. Обращаетесь в МФЦ с документами на недвижимость, оплачиваете на имя сына квитанцию за регистрацию права собственности и подаете заявление на регистрацию права собственности и одновременно заявление на регистрацию перехода права собственности с сына на имя покупателя. Отдельно приходить регистрировать право собственности не нужно, возможно сделать это одновременно, как написал выше, так как свидетельство о праве на наследство подтверждает приобретение права собственности на долю, но следует учитывать, что такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как собственность долевая.

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

14 Августа 2017, 17:47

q Отблагодарить

0 0

7,2

Рейтинг Правовед.ru

13599

ответов

3725

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Урванцев Евгений

юрист, г. Кемерово

Общаться в чате

противоречит другому:
Безгодов Александр

Согласен, но я имел ввиду то, что написал ниже, думаю, что тут всё ясно

Обращаетесь в МФЦ с документами на недвижимость, оплачиваете на имя сына квитанцию за регистрацию права собственности и подаете заявление на регистрацию права собственности и одновременно заявление на регистрацию перехода права собственности с сына на имя покупателя. Отдельно приходить регистрировать право собственности не нужно, возможно сделать это одновременно, как написал выше, так как свидетельство о праве на наследство подтверждает приобретение права собственности на долю, но следует учитывать, что такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как собственность долевая.
Урванцев Евгений

А вот зачем Вы написали то же самое спустя 20 минут?

Следовательно, сначала должно быть зарегистрировано возникновение права собственности (по наследству), а затем только его изменение (переход по сделке купли-продажи).
Безгодов Александр

14 Августа 2017, 19:54

q Отблагодарить

0 0

7,2

Рейтинг Правовед.ru

13599

ответов

3725

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Урванцев Евгений

юрист, г. Кемерово

Общаться в чате

«Свидетельство о праве на наследство подтверждает возникновение права собственности на недвижимое имущество». Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»
Шалин Эдуард

Эдуард, регистрировать право собственности в любом случае придется, хоть и с одновременной регистрацией перехода права на покупателя.

Просто при регистрации перехода права необходимо будет заплатить госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права на основании свидетельства о праве на наследств
Шалин Эдуард

Будет заявление именно на регистрацию права собственности и отдельно на регистрацию перехода права.

14 Августа 2017, 19:56

q Отблагодарить

0 0

7,2

Рейтинг Правовед.ru

13599

ответов

3725

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Урванцев Евгений

юрист, г. Кемерово

Общаться в чате

Согласен, Евгений, с вами, читайте внимательно мой ответ, там я написал, что
Шалин Эдуард

Так платить не при регистрации перехода и не за регистрацию перехода, а именно за регистрацию права собственности. Я об этом уже писал выше

Обращаетесь в МФЦ с документами на недвижимость, оплачиваете на имя сына квитанцию за регистрацию права собственности и подаете заявление на регистрацию права собственности и одновременно заявление на регистрацию перехода права собственности с сына на имя покупателя. Отдельно приходить регистрировать право собственности не нужно, возможно сделать это одновременно, как написал выше, так как свидетельство о праве на наследство подтверждает приобретение права собственности на долю, но следует учитывать, что такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как собственность долевая.
Урванцев Евгений

14 Августа 2017, 20:05

q Отблагодарить

0 0

8,3

Рейтинг Правовед.ru

5117

ответов

2520

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Рябинин Олег

Юрист, г. Сыктывкар

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

8,3рейтинг
2520отзывов
эксперт

Здравствуйте, Алексей!

При продаже все же нужно наследнику зарегистрировать право собственности в Росреестре, поскольку продажа недвижимости без регистрации наследником права собственности невозможна. В договоре купли-продажи должны фигурировать 2 продавца, при этом такой договор подлежит нотариальному удостоверению, поскольку недвижимость будет находится в общей долевой собственности.

С Уважением,
Олег Рябинин.

14 Августа 2017, 17:47

q Отблагодарить

0 0

1108

ответов

346

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Муратов Роман

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Да, это возможно. Просто при регистрации перехода права собственности согласно сделки куп-продажи будет одновременно регистрироваться право собственности несовершеннолетнего на основании свидетельства о праве на наследство.

С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. В том числе сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

14 Августа 2017, 17:55

q Отблагодарить

0 0

3499

ответов

2434

отзыва

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Безгодов Александр

Юрист, г. Курганинск

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Алексей!

Подскажите пожалуйста, возможна ли продажа недвижимости, без оформления наследником регистрации права собственности, и что для этого нужно сделать?
Алексей

Нет, так не получится.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
…
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
…
4) свидетельства о праве на наследство;

Сначала надо зарегистрировать право собственности на долю, полученную по наследству. а затем уже ею распоряжаться (продавать).

14 Августа 2017, 18:04

q Отблагодарить

0 0

3499

ответов

2434

отзыва

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Безгодов Александр

юрист, г. Курганинск

Общаться в чате

И еще:

ГК РФ
Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Следовательно, сначала должно быть зарегистрировано возникновение права собственности (по наследству), а затем только его изменение (переход по сделке купли-продажи).

14 Августа 2017, 18:11

q Отблагодарить

0 0

3499

ответов

2434

отзыва

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Безгодов Александр

юрист, г. Курганинск

Общаться в чате

Одно утверждение:

Да, такое возможно.
Урванцев Евгений

противоречит другому:

оплачиваете на имя сына квитанцию за регистрацию права собственности и подаете заявление на регистрацию права собственности
Урванцев Евгений

Клиент же спрашивает, можно ли этого избежать.

14 Августа 2017, 18:18

q Отблагодарить

0 0

3499

ответов

2434

отзыва

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Безгодов Александр

юрист, г. Курганинск

Общаться в чате

Не соглашусь с коллегами, что необходимо зарегистрировать право собственности на долю квартиры на основании свидетельства о праве на наследство, чтобы ее продать. Посмотрите на свидетельство о праве на наследство. Там написано: «Свидетельство о праве на наследство подтверждает возникновение права собственности на недвижимое имущество».
Шалин Эдуард

Эдуард, самое главное — это же самое сказано в ст.1152 ГК РФ:

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Однако фраза «независимо от момента государственной регистрации права наследника» не говорит о том, что госрегистрация права вовсе не нужна. Законодатель подчеркивает, что для подтверждения права не важен именно момент госрегистрации права.

А саму госрегистрацию, разумеется, не избежать, если наследнику необходимо продать имущество, хотя бы по той причине, на которую указал коллега Д. Чернобавский. Действительно, если речь идет о продаже доли, потребуется нотариальное удостоверение сделки. А без регистрации права на долю нотариус не увидит в ЕГРН подтверждения, кому принадлежит продаваемая доля.

Так что сначала нужно регистрировать право собственности, а только потом переход права по договору купли-продажи.

14 Августа 2017, 20:43

q Отблагодарить

0 0

3499

ответов

2434

отзыва

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Безгодов Александр

юрист, г. Курганинск

Общаться в чате

Только на практике еще ни разу моим клиентам нотариус не отказал при удостоверении таких сделок, где право собственности на основании свидетельства о праве на наследство не было зарегистрировано в ЕГРН. Буквально на прошлой недели моим клиентам нотариус удостоверил такую сделку. Да, нотариус запрашивает ЕГРН, так значится умерший собственник, клиенты предоставляют свидетельство о праве на наследство, сделку удостоверяют без проблем.
Шалин Эдуард

Однако у коллеги Д. Чернобавского практика иная, причем соответствующая закону. А рассказы про нотариуса, который закон нарушает, вряд ли поможет клиенту.

15 Августа 2017, 11:35

q Отблагодарить

0 0

9,1

Рейтинг Правовед.ru

15832

ответа

6246

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Чернобавский Дмитрий

Юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

9,1рейтинг
6246отзывов

Здравствуйте!

в дополнение к ответам коллег, не смотря на то, что по ст.1152 ГК Ваш сын собственник с момента открытия наследства

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

вся проблема будет с нотариусом, который не увидит в ЕГРН подтверждения этому. поэтому тут либо регистрировать право сначала, либо взять выписку из ЕГРН в отношении сына со сведениями обо всех принадлежащих или принадлежавших ему объектах, чтобы снять вопрос о том, не отчуждена ли уже доля.

13. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:

14 Августа 2017, 18:13

q Отблагодарить

1 0

1835

ответов

768

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Шалин Эдуард

юрист, г. Нижний Новгород

Общаться в чате

Эдуард, регистрировать право собственности в любом случае придется, хоть и с одновременной регистрацией перехода права на покупателя.
Урванцев Евгений

Согласен, Евгений, с вами, читайте внимательно мой ответ, там я написал, что

Просто при регистрации перехода права необходимо будет заплатить госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права на основании свидетельства о праве на наследство.

14 Августа 2017, 20:03

q Отблагодарить

0 0

1835

ответов

768

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Шалин Эдуард

юрист, г. Нижний Новгород

Общаться в чате

Согласен, Евгений! Платить продавцу придется за регистрацию права на основании свидетельства о праве на наследство, а покупатель будет платить пошлину за регистрацию права на свое имя. Это я и хотел сказать. Два регистрационных действия+ заявление о переходе права..

14 Августа 2017, 20:19

q Отблагодарить

0 0

1835

ответов

768

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Шалин Эдуард

юрист, г. Нижний Новгород

Общаться в чате

Однако фраза «независимо от момента государственной регистрации права наследника» не говорит о том, что госрегистрация права вовсе не нужна. Законодатель подчеркивает, что для подтверждения права не важен именно момент госрегистрации права.
А саму госрегистрацию, разумеется, не избежать, если наследнику необходимо продать имущество, хотя бы по той причине, на которую указал коллега Д. Чернобавский. Действительно, если речь идет о продаже доли, потребуется нотариальное удостоверение сделки. А без регистрации права на долю нотариус не увидит в ЕГРН подтверждения, кому принадлежит продаваемая доля.
Так что сначала нужно регистрировать право собственности, а только потом переход права по договору купли-продажи.
Безгодов Александр

Только на практике еще ни разу моим клиентам нотариус не отказал при удостоверении таких сделок, где право собственности на основании свидетельства о праве на наследство не было зарегистрировано в ЕГРН. Буквально на прошлой недели моим клиентам нотариус удостоверил такую сделку. Да, нотариус запрашивает ЕГРН, так значится умерший собственник, клиенты предоставляют свидетельство о праве на наследство, сделку удостоверяют без проблем.

15 Августа 2017, 08:06

q Отблагодарить

0 0

Все услуги юристов в Москве

Определение порядка пользования земельным участком

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Посмотреть все услуги

Шалин Эдуард · Accepted Answer · 14 Августа 2017, 18:44

Здравствуйте, Алексей! Не соглашусь с коллегами, что необходимо зарегистрировать право собственности на долю квартиры на основании свидетельства о праве на наследство, чтобы ее продать. Посмотрите на свидетельство о праве на наследство. Там написано: «Свидетельство о праве на наследство подтверждает возникновение права собственности на недвижимое имущество». Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»

34. Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/70183406/#ixzz4pkDHSRlj

Просто при регистрации перехода права необходимо будет заплатить госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права на основании свидетельства о праве на наследство. Нотариусы как правило удостоверяют такие сделки.

Продажа недвижимости без регистрации права собственности одним наследником

Новое в журнале Правовед.ru