Оформление ипотеки с учетом первоначального взноса от продажи квартиры одного из супругов

Мария, здравствуйте. 

Не до конца понимаю, как вы собираетесь заверить у нотариуса «первоначальный взнос». Меньшая доля — вопрос довольно шаткий для него, потому что если вы в браке, то всё совместно нажитое имущество делится после развода пополам — а ему ещё придётся доказывать, что первый взнос делался из денег с продажи его добрачной квартиры. 

Самым разумным в таком случае считаю брачный договор. 

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 01.05.2017)
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

В нём можно чётко и конкретно прописать, что, к примеру, муж имеет право на большую долю — и такое соглашение заверить у нотариуса. 

С уважением, 

Роман Новиков

ситуации, согласится на меньшую долю, либо заверить его первоначальный взнос. Квартира приобретается в браке, детей нет.

Мария

Мария, добрый день! Собственно в случае раздела указанной квартиры в будущем если супруг сможет доказать, что сумма первоначального взноса не является совместным имуществом супругов квартиру разделят не поровну а с учетом данного обстоятельства, но тут вопрос откуда данная сумма возникла. А так наиболее надежный способ это конечно заключение брачного договора в котором будет отражено данное обстоятельство и указано, например, что в случае расторжения брака 3/4 квартиры отойдут супругу

ст. 42 СК

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Здравствуйте, Мария! 

Все имущество приобретаемое в браке независимо от того на чье имя регистрируется право по общему правилу является общим (ст.34 СК РФ).

Супруг Вам предлагает два варианта.

Первый это приобрести квартиру в долевую собственность определив доли пропорционально вложениям каждого супруга.

Этот вариант хорош тем, что квартира делится между супругами в момент приобретения (ст.38 СК РФ) и доли супругов определяются сразу. В дальнейшем это имущество не будет подлежать разделу, а доли будут являться личной собственностью каждого супруга (ст.36 Семейного кодекса РФ).

Второй вариант это приобретение квартиры в совместную собственность без определения долей. Личный вклад супруг предлагает оформить нотариально. 

Минус этого варианта в том, что в дальнейшем придется определять доли с учетом этого соглашения, а при наличии спора о размере долей это суд, расходы на госпошлину, нотариуса, юриста и т.п.

Мария, если размер доли, которую предлагает супруг Вас устраивает, то я бы предпочел определить доли сразу и приобрести квартиру сразу в долевую собственность. 

При этом долю можно определить любую, например 4/10, 5/12, 7/11 и т.п.

Мария здравствуйте! Поддерживаю коллег по поводу брачного договора. В вопросе говорится что супруг делает большой взнос. Остальные деньги откуда планируете брать? Если планируете брать ипотеку, то прежде чем составлять брачный договор вам целесообразно согласовать условия договора с банком, в котором планируете взять ипотечный кредит,  так как практически все банки требуют от супруга/супруги заемщика заключения договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика. В итоге второй супруг/супруга имеет не только права на приобретенную недвижимость, но и несет ответственность перед банком за своевременное погашение задолженности. И в случае возникновения вопросов, задолженность банки могут взыскивать с заемщика и созаемщика. Если в брачном договоре будет прописана что одна из сторон имеет меньше прав на квартиру, значит и обязанность по уплате несет меньше, то такой договор банки могут в судебном порядке признать недействительным.

Здравствуйте Мария.

Исходя из вопроса, если он передает Вам денежные средства и хочет иметь гарантии по отношению к ним, он может оформить  договор дарения ему этих денежных средств к примеру его родителями на целя связанные с приобретением жилья в ипотеку.

 В таком случае, эти денежные средства будут являться только его собственностью и он будет иметь право требовать либо их возврата, либо увеличения доли жилья в случае возникновения в дальнейшем спора между Вами.

Статья 807 Гражданского кодекса РФ:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ:

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статья 574 Гражданского кодекса РФ:

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

договор содержит обещание дарения в будущем.

В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Статья 36 Семейного кодекса  РФ:

 Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№45-КГ16-16

ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 25 октября 2016 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Горохова Б. А., Юрьева И М .

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Устьянцева С В к Пономаревой А Н о разделе совместно нажитого имущества супругов

по кассационной жалобе Пономаревой А Н на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 2 октября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 13 января 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Пономаревой А.Н., ее представителя Камалетдинова Р.Ш., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

Устьянцев С В. обратился в суд с иском к Пономаревой А.Н. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что с 23 декабря 2010 г. состоял в браке с Пономаревой А.Н. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира по адресу г.. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, Устьянцев С В. просил произвести раздел квартиры между ним и Пономаревой А.Н. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Ответчик Пономарева А.Н. исковые требования не признала, просила признать за истцом право собственности на 1/15 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, а за ней — право собственности на 14/15 доли, учитывая приобретение квартиры на личные средства ответчика в сумме руб.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 2 октября 2015 г. исковые требования Устьянцева С В. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 13 января 2016 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 23 сентября 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены решения суда и апелляционного определения в части удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 23 декабря 2010 г Устьянцев С В. состоял с Пономаревой А.Н. в браке (л.д. 43).

В период брака на основании договора купли-продажи от 11 февраля 2011 г. супругами приобретена квартира по адресу:

, право совместной собственности на которую зарегистрировано за ними 10 марта 2011 г. (л.д. 41-42, 45).

Согласно пункту 1 договора цена приобретенной квартиры составила 1 995 000 руб.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела и сторонами не оспаривалось, часть денежных средств в размере руб., потраченных на приобретение указанной квартиры, была получена Пономаревой А.Н. в дар от Пономаревой Л.Б. по договору дарения денежных средств от 11 февраля 2011 г. (л.д. 58).

Данная сумма выручена матерью Пономаревой А.Н. — Пономаревой Л.Б от продажи принадлежавшей ей на праве собственности квартиры по адресу:

(л.д. 55).

Все названные выше сделки были совершены в один день — 11 февраля 2011 г.

Брак между Устьянцевым С В. и Пономаревой А.Н. расторгнут 9 октября 2014 г. (л.д. 7).

Раздел имущества супругов после расторжения брака между сторонами не производился.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о разделе спорной квартиры между супругами в равных долях, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами было достигнуто соглашение о приобретении квартиры в общую совместную собственность и поскольку полученные в дар денежные средства были внесены Пономаревой А.Н. по ее усмотрению на общие нужды супругов — покупку квартиры, то на данное имущество распространяется режим совместной собственности супругов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права, что выразилось в следующем.

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Как установлено судом, источником приобретения спорной квартиры являлись средства, полученные Пономаревой А.Н. по безвозмездной сделке, а также частично совместно нажитые средства супругов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Вместе с тем судом такое юридически значимое обстоятельство, как использование для приобретения спорной квартиры средств, принадлежавших лично Пономаревой АН., ошибочно было оставлено без внимания.

Делая вывод о том, что спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, суд исходил из отсутствия в договоре о ее покупке условий о распределении долей в квартире.

При этом суд не учел, что полученные Пономаревой А.Н. в дар денежные средства в размере руб. и потраченные на покупку квартиры являлись личной собственностью Пономаревой А.Н., поскольку совместно в период брака с истцом не наживались и не являлись общим доходом супругов. Внесение этих средств для покупки квартиры не меняет их природы личного имущества Пономаревой А.Н.

Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежали определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон.

Неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права привело к неверному разрешению спора.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Пономаревой А.Н., в связи с чем решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 2 октября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 13 января 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 2 октября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 13 января 2016 г отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции 
http://www.zakonrf.info/suddoc...