Здравствуйте! Планируем купить квартиру в ипотеку за 4900000, собственные средства 2700000, ипотечные 2200000. Квартира у продавца в собственности с 2015 года, т.е. После продажи он будет платить надог с прибыли, (покупали дешевле)и поэтому он просит нас указать цену в договоре 3000000. Чем это грозит нам, как пропустит банк, какие расписки нужно взять с продавца!
Здравствуйте, Юлия!
Я бы не рекомендовал занижать в договоре действительную стоимость квартиры, поскольку все подобные схемы несут риск прежде всего для покупателя.
Если уж совсем никак, то можно предложить заключить сначала договор с суммой в 3 млн.руб., а затем заключить доп.соглашение с увеличением суммы до 4,9 млн.руб., причем доп.соглашение в росреестр не относить. Расписку на доплату в 1,9 млн.руб. в данном случае взять отдельно и нигде «не светить», как и само доп.соглашение. Только вопрос хватит ли Вам 800 тыс. на первоначальный взнос, и если хватит, но не повлияет ли это на ставку банковского процента?
Вообщем риски и неудобства больше для Вас.
С Уважением,
Олег Рябинин.
Здравствуйте, Юлия.
Это очень рисковое мероприятие:
1. В суде могут признать сделку недействительной, но это в случае, если вы не будете исполнять условия договора, так как фактически стоимость другая.
С другой стороны, расписки о получении наличных денег от продавца будут являться основанием получения им конкретной суммы.
При расторжении договора с вашей стороны, вы сможете потребовать по договору только конкретную сумму денег — ту которая указана в договоре.
В расписке укажите, что вы передаете определенную сумму денег продавцу в счет покупки квартиры. Но расписку на сумму 1900000 следует составить отдельно.
В принципе, суды принимают такие расписки. дополнительно можете осуществлять видео и аудио запись сделки.
Спасибо! Но если сделка по каким-то причинам будет признана незаконной, то какую сумму мы сможем вернуть по Этой, предложенной вами схеме?
юлия
вот это уже сложный вопрос. По сути как суд решит. Но, судя по документам и правилам регистрации права собственности в ЕГРН на основании правоустанавливающих документов — суд обяжет возместить торлько ту сумму на основании которой зарегистрировано право — то есть на основании договора, т.к. вы не внесете изменения в части правоустанавливающих документов в ЕГРН.
Тем более, вам придется доказывать правомерность и достоверность сведений из дополнительного соглашения.
Лучше написать тогда расписку, или составить договор беспроцентного займа на период регистрации и оформления права. Позже, например по истечении нескольких месяцев, составить соглашение о расторжении договора займа и написать расписки, что вы претензий друг к другу не имеете. Так. думаю будет намного безопаснее.
Юлия, сделки с недвижимостью, кроме аренды не подлежат государственной регистрации. Регистрируются только права на основании сделок.
То есть формально доп.соглашение без регистрации не будет считаться заключенным. Но в случае же расторжения основного договора по не заключенному доп.соглашению и расписке в принципе можно взыскать деньги (хотя бы как неосновательное обогащение). Но риски все же есть.
Рябинин Олег
Формально соглашение не будет считаться заключенным, пока не внесете изменения в ЕГРН.
Если захотите его зарегистрировать — то есть учесть в ЕГРН в качестве правоустанавливающего документа, нужно будет подавать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Тогда уже все данные от Росреестра попадут в Налоговую. Что, соответственно, продавец не захочет делать. ТАкже и у банка возникнет вопрос, откуда взялось допсоглашение, если вы зарегистрировали право толькона основании договора и проект договора предъявляли в банк без допсоглашения. Банк может настоять на своем и даже через суд расторгнуть с вам кредитный договор (в самом худшем случае).
Считаю, это мое субъективное мнение, что лучше вам заключить договор беспроцентного займа, что обезопасит вас и продавца. Далее его просто расторгните, иначе взыскать сумму будет труднее.
Добрый день. В случае признания сделки недействительной, либо если Вы пожелаете расторгнуть договор (существенные недостатки и т.д.) вернете Вы ту сумму, которая указана в договоре, т.е. 3 000 000 рублей.
Добрый день за уменьшение стоимости недвижимости — ответственности в каком-либо законе я не нашла. Единственный минус (риск) в том, что если придется все возвращать потом по сделке (вдруг наступят такие обстоятельства, например), то недвижимость вернется к вашим продавцам вся, а сумма вам вернется, та, что по договору не более. Это просто когда появляются третьи лица, которых пропустили и пытается признать сделку недействительной.
1. Может вам оформить соглашение с двумя суммами, где указать стоимость недвижимости и как делают иногда «неотделимые улучшения» — указывается остальная часть суммы.
2. Можно конечно оформить расписку на эту разницу, так тоже делается.
3. Можно конечно, компенсировать продавцу налог или разделить его пополам.
4. Можно в договоре указать сумму на 13 % больше — полная стоимость в договоре обеспечена вам.
5. Можно застраховать титульное владение, это если сделку будут признавать не действительной, что бы деньги не терять в случае чего.
В итоге выбирать вам.
А разве расписки не достаточно будет, что продавец претензий к оплате за квартиру не имеет и в полном объеме получил денежку. Данная расписка в случае чего и прольет свет на вашу сделку, где будет видно, что вы в полном объеме оплатили сделку, а продавец в полном объеме получил все от вас. Это и не даст, ему избежать не возврата остальных 1,9 млн. в любом случае всегда можно почерковедческую экспертизу предложить и так далее. Это один из простых вариантов в вашей ситуации.
О недвижимости вы можете заказать выписку в ЕГРП. Там будет видны переходы права. Так же запросите справку из опеки обязательно, вдруг там несовершеннолетние прописаны или имели доли.
Т.е. В суде будет достаточно предоставить расписку о том, что он получил ещё 1900000 И он в случае расторжения он должен будет вернуть их? Выписка из ЕГРР ЕСТЬ, но возможно он использовал мат капитал, а долю не выделил правильно, а потом органы опеки заставят нас вернуть квартиру
Спасибо! Но если сделка по каким-то причинам будет признана незаконной, то какую сумму мы сможем вернуть по Этой, предложенной вами схеме?
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ:
То есть формально доп.соглашение без регистрации не будет считаться заключенным. Но в случае же расторжения основного договора по не заключенному доп.соглашению и расписке в принципе можно взыскать деньги (хотя бы как неосновательное обогащение). Но риски все же есть.