Договор аренды участка не зарегистрирован, срок аренды истек
Здравствуйте, господа юристы!
Ситуация следующая. В 2013 году администрацией города был предоставлен земельный участок в аренду, сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома. Дом является недостроем, возведен под крышу.
Договор аренды земельного участка был подписан, но не был зарегистрирован в Росреестре (т.е. как я понял является незаключенным с точки зрения закона, по сути можно сказать его нет). На сегодняшний день получается, что постановлением администрации участок предоставлялся в аренду на 3 года, этот срок истек в декабре 2016 года, поэтому зарегистрировать право аренды в Росреестре уже не получится.
Сейчас встал вопрос как сделать так, чтобы оформить участок т.е., заключить договор аренды на новый срок с администрацией и зарегистрировать его в Росреестре.
Почитав законы сделал вывод о том, что договор аренды муниципальной земли сейчас по общему правилу продлить нельзя. Но есть исключения:
Наиболее применимой к моей ситуации мне показался пункт 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК
"21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом".
Тоесть, если участок предоставлен распоряжением администрации, как в моем случае в 2013 году, то можно заключить аренду сроком на 3 года для достройки дома, но для этого нужно быть СОБСТВЕННИКОМ объекта незавершенного строительства.
Идем дальше:
Для того, чтобы зарегистрировать незавершенку, нужны правоустанавливающие документы на землю, а в моем случае их нет, т.к. договор аренды земли:
а) является незаключенным (не был зарегистрирован);
б) срок аренды истек, регистрация уже невозможна.
Получается замкнутый круг, без договора аренды не зарегистрировать незавершенку, а без регистрации незавершенки не заключить договор аренды на достройку дома.
Подскажите как быть? Идти в суд? с какими требованиями? Может есть какая то судебная практика по аналогичным ситуациям?
Спасибо!
Здравствуйте. Из приведенного информационного письма я понял, что если договор не зарегистрирован, то он все равно порождает последствия для его сторон. И он действителен, но только для меня и для администрации. Но это ничего не меняет. Для Росреестра (третьего лица) этот договор является незаключенным, не порождает никаких последствий, просто бумажка. Для регистрации права на незавершенку оснований у Росреестра нет. Или я не прав?
Даже если он действителен, продлить срок договора аренды по новому ЗК вроде как нельзя, можно только заключить новый договор на 3 года на достройку.
А в Администрации придерживаются буквы закона, в котором сказано, что договор они имеют право заключить только с собственником объекта незавершенного строительства, соответственно, когда я принесу им выписку из ЕГРН, они с радостью заключат со мной этот договор. А пока недострой не оформлен, они не имеют права этого делать.
Поскольку в Росреестре регистрируется договор аренды, то Распоряжения ему будет недостаточно.
Вообще говоря факт нахождения на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при отсутствии их регистрации в ЕГРП можно доказывать иными документами. Поскольку разрешение на строительство имеется, что Вы осуществляли возведение объекта в соответствии с законом, а регистрация объекта незавершенного строительства возможна только в случае, если нет действующего договора строительного подряда (условно говоря, если объект в незавершенном виде законсервировался). То есть дом у Вас есть, находится в стадии строительства, первичные какие-то его параметры Вы имеете, может запросить изготовление технического плана, вы его возводите в соответствии с разрешением, а значит с согласия собственника земельного участка.
Поэтому на мой взгляд есть возможность требовать перезаключения договора со ссылкой на ст. 39.20 ЗК РФ.