Как обезопасить себя при продаже участка

1. Мне откажут в делении участка.

Георгий

Здравствуйте. Если Вам откажут в делении участка, то Вы будете принуждены вернуть задаток в двукратном размере 

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В п. 9 договора:

Уклонение одной из Сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим договором, считается отказом от исполнения обязанности передать имущество, либо обязанности принять его. 

То есть будете отвечать в двукратном размере задатка, и еще и убытки в непокрытой задатком части. А поскольку Вы разрешили строиться — то все эти убытки предъявят Вам.

2. Покупатель не станет платить деньги после заключения ПДКП и построит себе там дом.

Георгий

Это самовольная постройка, которая может быть снесена за счет лица, которое его возвело.

Георгий, здравствуйте. Простите, но риэлтер несет бред. Согласно ст.429 ГК РФ 

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 

Следовательно, предметом предварительного договора являются намерения заключить сделку в будущем, а не земельный участок, который к тому же еще и не существует. И никак уж не следует позволять строительство на Вашем участке до момента заключения договора купли-продажи. Ваши опасения абсолютно обоснованны. Более того, переданную Вам сумму нельзя назвать задатком, потому что согласно ст.380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

А раз самого договора купли-продажи с четко определенным предметом сделки -земельным участком еще нет, то и задаток по несуществующему договору-это не задаток, а аванс, который возможно вернуть, даже отказавшись от покупки.

Правомерным в данном случае будет  предварительный договор, в котором предусмотреть обязательства по разделу имеющегося у вас земельного участка, и заключить договор купли-продажи одного из образовавшихся земельных участков (идентифицировать его можно только очень условно), в рамках данного предварительного договора предусмотреть возможность его расторжения при невозможности его раздела в связи с отказом государственных органов.

Крайне не советую Вам заключение предварительного договора в редакции, которую Вы приложили.

Здравствуйте Георгий.

По порядку:

1.

1.  По настоящему договору ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором земельный участок:
— общая площадь  1500 (одна тысяча пятьсот) кв. м.;
-  категория земель: земли  населенных пунктов;
— разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства,
-местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, д. Фенино;
— кадастровый номер: 50:23:0020311:394

В данном случае, у участка кадастровый номер будет другой, так как вы его поделите и будут образованы  два новых участка, с новыми кадастровыми номерами.

В п. 1 Рекомендую указать, что приобретается часть земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020311:394 по такому-то адресу с такой-то площадью

2.

3.2. Вторая сумма, в размере ___________________ (___________________________
_______________________) рублей 00 копеек, вносится непосредственно при предъявлении ПРОДАВЦОМ документов о разделе земельного участка 30 соток, на части из которых, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает 15 соток, на момент заключения основного договора купли-продажи земельного участка, путем наличного расчета, либо банковского перевода,

по поводу соток — рекомендую прописать конкретные размеры — 1500 кв.м. Но то не критично. Также следует конкретизировать что за участок.

3. По поводу задатка вам расписали мои коллеги.

4.

3.3. Третья сумма, в размере, _______________________(______________________ __________________________________, является рассрочкой, начиная со следующего месяца после подписания основного Договора,   равными частями по __________________(________
______________________________________________) рублей путем наличного расчета, либо банковского перевода, не позднее 2 (второго) числа календарного месяца.

В указанном случае, если будет заключен договор купли-продажи, то в отношении проданного участка будет зарегистрирована ипотека в силу закона. Вы будете являться залогодержателем участка до момента погашения рассрочки.

5.

4. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у ПРОДАВЦА на указанный земельный участок не возникает.

См. п.4.

ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Право залога лучше зарегистрировать  -это обезопасит вас до момента погашения задолженности по оплате.

6.

14. ПРОДАВЕЦ не возражает, что ПОКУПАТЕЛЬ может пользоваться, строить и возводить сооружения на земельном участке общей площадью 1500 ( одна тысяча пятьсот) кв.м., указанные ПРОДАВЦОМ согласно Приложению №1 к настоящему Договору, участком под условным номером 1, пока идет оформление раздела участка общей площадью 3000 ( три тысячи ) кв.м.

Фактически это уже арендные отношения.

Вы передаете покупателю право пользования и владения частью земельного участка. Вы можете взимать с него дополнительную плату.

Если же договор будет расторгнут — вы вправе сохранить себе его постройку или же снести ее, в том числе, как говорилось выше за счет покупателя.

Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу.