Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка в Москве. Какой закон применить
Заключен договор аренды на земельный участок, находящийся в Зеленограде, с видом разрешенного использования (ВРИ): организация торговли продуктами и организация бытового обслуживания (баня). Здание "Общественного назначения, нежилое" в собственности. Три года пыталась изменить ВРИ земельного участка, добавив туда виды деятельности, относящиеся к одной группе, подходящей, для государственной кадастровой оценке земли 1.2.5, согласно № 228-ПП от 25.05.2011г. Есть ГПЗУ на данный земельный участок. В нем, указаны основные ВРИ - объекты размещения автозаправочных, газонаполнительных станций, автомоек. И вспомогательные ВРИ: торговля продовольственными и не продовольственными товарами, общественное питание и т.п. Все это попадает под одну кадастровую стоимость. После очередной жалобы в ДГИ, получаю ответ, что могу изменить ВРИ, согласно ПЗЗ №120-ПП от 28.03.2017г. Ссылаются на ГПЗУ. Но если я изменю ВРИ, как они предлагают, то использовать магазин , баню и кафе, я смогу только на 25% от основного вида. А заправки и автомойки нет! Дополнительно сообщаю, что пока строительство не планируется. Основная цель изменения ВРИ: добавить к продовольственным товарам - непродовольственные и организовать общественное питание. Максимум - поставить контейнерную заправку или автомойку площадью 20 м.кв. На какой закон сослаться в сопроводительном письме к ДГИ, чтобы фактические ВРИ оставили, добавив ВРИ из территориальной зоны по ГПЗУ. Проект плана планировки квартала (промзона) прошел второе чтение и был закрыт на этапе выполненных работ, т.е. его нет.
- 03.03.2016 ДГИ.jpg
- 07.07.2017-1 ДГИ.jpg
- 07.07.2017-2 ДГИ.jpg
- 20.07.2016-1 ДГИ.jpg
- 20.07.2016-2 ДГИ.jpg
- градостоительный план0001.jpg
- градостоительный план0004.jpg
- градостоительный план0006.jpg
- градостоительный план0005.jpg
Уважаемая Наталья! Здравствуйте!
По общим правилам Земельного кодекса Российской Федерации (см. ч.17 ст.39.8 ЗК РФ)
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Вместе с тем, согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Соответственно
если я изменю ВРИ, как они предлагают, то использовать магазин, баню и кафе, я смогу только на 25% от основного вида. А заправки и автомойки нет!
Почему? По уму, конечно, надо видеть все документы.
Далее:
Основная цель изменения ВРИ: добавить к продовольственным товарам — непродовольственные и организовать общественное питание. Максимум — поставить контейнерную заправку или автомойку площадью 20 м.кв. На какой закон сослаться в сопроводительном письме к ДГИ, чтобы фактические ВРИ оставили, добавив ВРИ из территориальной зоны по ГПЗУ. Проект плана планировки квартала (промзона) прошел второе чтение и был закрыт на этапе выполненных работ, т.е. его нет.
А вот здесь скорее надо будет получать разрешение на условно разрешенный вид использования ЗУ в порядке ст.39 ГрК РФ
1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.
4. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
5. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
6. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)7. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.
8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)10. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
11. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.
12. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Добрый вечер, Наталья!
По моему мнению без изменения ГПЗУ ДГИ не вправе изменить договор аренды земельного участка на то, что вам необходимо.
Надо начинать с ГПЗУ в порядке:
О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве
О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 года N 396-ПП
О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве
При этом надо иметь ввиду, что до 1500 кв. м. здания более облегченный вариант публичных слушаний.
11 июля 2012 года N 39
ЗАКОН
ГОРОДА МОСКВЫ
О НАДЕЛЕНИИ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ОКРУГОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ ОТДЕЛЬНЫМИ ПОЛНОМОЧИЯМИ
ГОРОДА МОСКВЫ
4. Органы местного самоуправления наделяются следующими отдельными полномочиями города Москвы в сфере размещения объектов капитального строительства:
1) согласование проекта правового акта префектуры административного округа города Москвы об утверждении акта о выборе земельного участка в целях размещения объектов гаражного назначения и объектов религиозного назначения;
2) согласование проекта градостроительного плана земельного участка для размещения объектов капитального строительства (в том числе аптечных организаций, учреждений для работы с детьми, объектов спорта, стационарных торговых объектов, объектов бытового обслуживания, рынков) общей площадью до 1500 кв. метров, строительство которых осуществляется за счет средств частных лиц, объектов религиозного назначения, если предусмотренное пунктом 1 настоящей части согласование не проводилось, а также иных объектов, определяемых Правительством Москвы. (п. 2 в ред. Закона г. Москвы от 29.05.2013 N 25)
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2008 г. N 1258-ПП
О ПОРЯДКЕ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (в ред. постановления Правительства Москвы от 30.08.2011 N 395-ПП)
1. Публичные слушания проводятся в соответствии с Градостроительным кодексом города Москвы в целях учета интересов физических и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности, соблюдения прав человека на благоприятные окружающую среду и условия жизнедеятельности.
Статья 68. Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности в городе Москве
1.Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности проводятся по:
6) проектам разработанных в виде отдельных документов градостроительных планов земельных участков в случаях, указанных в статье 44 настоящего Кодекса, — в районах города Москвы на территориях кварталов, микрорайонов, в границах которых расположены указанные земельные участки; (в ред. Закона г. Москвы от 11.04.2012 N 12)
Статья 44. Особенности разработки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства на не подлежащих реорганизации жилых территориях
6. Градостроительные планы земельных участков на не подлежащих реорганизации жилых территориях утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры, в порядке, установленном Правительством Москвы. Проекты указанных градостроительных планов земельных участков, за исключением случая, установленного частью 7 настоящей статьи, представляются на утверждение с обязательным приложением следующих материалов:
(в ред. Закона г. Москвы от 11.04.2012 N 12)
1) решение окружной комиссии о представлении градостроительного плана земельного участка на утверждение;
2) материалы, указанные в части 2.3 статьи 43 настоящего Кодекса;
Статья 43. Градостроительные планы земельных участков
2.3. В целях разработки градостроительного плана земельного участка объекта капитального строительства регионального значения или земельного участка из состава городских земель, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства по решению органа, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры, может осуществляться подготовка материалов по обоснованию размещения на таком земельном участке объектов капитального строительства (далее — градостроительное обоснование).
(часть 2.3 введена Законом г. Москвы от 08.06.2011 N 27)
3) протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний;
4) предложения представительного органа соответствующего муниципального образования.
(в ред. Закона г. Москвы от 30.01.2013 N 5)
Добрый день.
Повторюсь, что проект межевания квартала на данный момент не утвержден.
Мне кажется, это является препятствием для изменения ГПЗУ. ДГИ предлагает мне сделать межевание всего квартала за мой счет. :)
Добрый вечер, Наталья!
Прикрепите письма с ДГИ, чтобы мы могли понять о чем они пишут.
Я понимаю пока так, что проект планировки есть и на основании его выдали ГПЗУ под мойку.
Когда через МКА вы начнете получать новое ГПЗУ, возможно потребуется корректировка ПП, но это не по силам и не по средствам заказчику — арендатору.
Я понимаю, что процесс публичных слушаний по ПП идет, но как он связан с вашим ГПЗУ мне пока не понятно.
Если вы еще кадастровый номер ЗУ укажите, может мы поймем в чем дело и посоветуем путь.
Пока вижу только один: получать новый ГПЗУ нужный Вам, но это весьма сложно ибо надо корректировать ПП, но и это возможно если МКА сочтет целесообразным.
ГрК РФ, Статья 42. Проект планировки территории
1. Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
ГрК РФ, Статья 43. Проект межевания территории
1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.
Проект плана планировки квартала (промзона) прошел второе чтение и был закрыт на этапе выполненных работ, т.е. его нет.
Наталья
Может есть, но устаревший?
Добрый день.
1. Аукциона не было. Договор аренды земельного участка был заключен с собственником нежилого здания "Общественного назначения" в 2004 году. Для эксплуатации здания общественного назначения. Но в 2014 году, мне пришлось (попыталась выкупить землю по льготной цене) подписать дополнительное соглашение, ограничивающее мои виды деятельности: организация торговли продуктами и организация бытового обслуживания.
2. ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Москве не работает...
3. 25% из Приложения к постановлению Правительства Москвы от 28 марта 2017 года № 120-ПП Раздел 3.3.
3.3.5.Применение вспомогательных видов разрешенного использования допускается при соблюдении следующих условий:
1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;
3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно-разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);
4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.
4. Повторюсь, что проект межевания квартала на данный момент не утвержден, поэтому слушания и межевание за свой счет - очень дорого, хлопотно, не рентабельно.
Уважаемая Наталья! Доброго еще раз! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги, да и к Вашим уточнениям:
Ага....
В отношении ГП ЗУ (согласно ч.ч.2 и 3 ст.57.3 ГрК РФ)
При этом
Если честно, надо разбираться, что у Вас по документам, сопоставлять с действующим генеральным планом населенного пункта, проектами планировки и межевания территории, в общем как есть.
Далее и исходить из существующих реалий.
При этом не надо путать уточнение границ и изменение ВРИ ЗУ (если оно еще надо?)