Изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка в Москве. Какой закон применить

Question

Заключен договор аренды на земельный участок, находящийся в Зеленограде, с видом разрешенного использования (ВРИ): организация торговли продуктами и организация бытового обслуживания (баня). Здание "Общественного назначения, нежилое" в собственности. Три года пыталась изменить ВРИ земельного участка, добавив туда виды деятельности, относящиеся к одной группе, подходящей, для государственной кадастровой оценке земли 1.2.5, согласно № 228-ПП от 25.05.2011г. Есть ГПЗУ на данный земельный участок. В нем, указаны основные ВРИ - объекты размещения автозаправочных, газонаполнительных станций, автомоек. И вспомогательные ВРИ: торговля продовольственными и не продовольственными товарами, общественное питание и т.п. Все это попадает под одну кадастровую стоимость. После очередной жалобы в ДГИ, получаю ответ, что могу изменить ВРИ, согласно ПЗЗ №120-ПП от 28.03.2017г. Ссылаются на ГПЗУ. Но если я изменю ВРИ, как они предлагают, то использовать магазин , баню и кафе, я смогу только на 25% от основного вида. А заправки и автомойки нет! Дополнительно сообщаю, что пока строительство не планируется. Основная цель изменения ВРИ: добавить к продовольственным товарам - непродовольственные и организовать общественное питание. Максимум - поставить контейнерную заправку или автомойку площадью 20 м.кв. На какой закон сослаться в сопроводительном письме к ДГИ, чтобы фактические ВРИ оставили, добавив ВРИ из территориальной зоны по ГПЗУ. Проект плана планировки квартала (промзона) прошел второе чтение и был закрыт на этапе выполненных работ, т.е. его нет.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Наталья! Здравствуйте! По общим правилам Земельного кодекса Российской Федерации (см. ч.17 ст.39.8 ЗК РФ) Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Вместе с тем, согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации: Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Соответственно если я изменю ВРИ, как они предлагают, то использовать магазин, баню и кафе, я смогу только на 25% от основного вида. А заправки и автомойки нет! Почему? По уму, конечно, надо видеть все документы. Далее: Основная цель изменения ВРИ: добавить к продовольственным товарам — непродовольственные и организовать общественное питание. Максимум — поставить контейнерную заправку или автомойку площадью 20 м.кв. На какой закон сослаться в сопроводительном письме к ДГИ, чтобы фактические ВРИ оставили, добавив ВРИ из территориальной зоны по ГПЗУ. Проект плана планировки квартала (промзона) прошел второе чтение и был закрыт на этапе выполненных работ, т.е. его нет. А вот здесь скорее надо будет получать разрешение на условно разрешенный вид использования ЗУ в порядке ст.39 ГрК РФ 1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. 2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. 3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. 4. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. 5. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний. 6. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) 7. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца. 8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. 9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) 10. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения. 11. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний. 12. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Василий Шишкин · Answer

Добрый вечер, Наталья! По моему мнению без изменения ГПЗУ ДГИ не вправе изменить договор аренды земельного участка на то, что вам необходимо. Надо начинать с ГПЗУ в порядке: О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 июня 2017 года N 396-ПП О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве При этом надо иметь ввиду, что до 1500 кв. м. здания более облегченный вариант публичных слушаний. 11 июля 2012 года N 39 ЗАКОН ГОРОДА МОСКВЫ О НАДЕЛЕНИИ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОКРУГОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ ОТДЕЛЬНЫМИ ПОЛНОМОЧИЯМИ ГОРОДА МОСКВЫ 4. Органы местного самоуправления наделяются следующими отдельными полномочиями города Москвы в сфере размещения объектов капитального строительства: 1) согласование проекта правового акта префектуры административного округа города Москвы об утверждении акта о выборе земельного участка в целях размещения объектов гаражного назначения и объектов религиозного назначения; 2) согласование проекта градостроительного плана земельного участка для размещения объектов капитального строительства (в том числе аптечных организаций, учреждений для работы с детьми, объектов спорта, стационарных торговых объектов, объектов бытового обслуживания, рынков) общей площадью до 1500 кв. метров, строительство которых осуществляется за счет средств частных лиц, объектов религиозного назначения, если предусмотренное пунктом 1 настоящей части согласование не проводилось, а также иных объектов, определяемых Правительством Москвы. (п. 2 в ред. Закона г. Москвы от 29.05.2013 N 25) ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 30 декабря 2008 г. N 1258-ПП О ПОРЯДКЕ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (в ред. постановления Правительства Москвы от 30.08.2011 N 395-ПП) 1. Публичные слушания проводятся в соответствии с Градостроительным кодексом города Москвы в целях учета интересов физических и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности, соблюдения прав человека на благоприятные окружающую среду и условия жизнедеятельности. Статья 68. Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности в городе Москве 1.Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности проводятся по: 6) проектам разработанных в виде отдельных документов градостроительных планов земельных участков в случаях, указанных в статье 44 настоящего Кодекса, — в районах города Москвы на территориях кварталов, микрорайонов, в границах которых расположены указанные земельные участки; (в ред. Закона г. Москвы от 11.04.2012 N 12) Статья 44. Особенности разработки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства на не подлежащих реорганизации жилых территориях 6. Градостроительные планы земельных участков на не подлежащих реорганизации жилых территориях утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры, в порядке, установленном Правительством Москвы. Проекты указанных градостроительных планов земельных участков, за исключением случая, установленного частью 7 настоящей статьи, представляются на утверждение с обязательным приложением следующих материалов: (в ред. Закона г. Москвы от 11.04.2012 N 12) 1) решение окружной комиссии о представлении градостроительного плана земельного участка на утверждение; 2) материалы, указанные в части 2.3 статьи 43 настоящего Кодекса; Статья 43. Градостроительные планы земельных участков 2.3. В целях разработки градостроительного плана земельного участка объекта капитального строительства регионального значения или земельного участка из состава городских земель, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства по решению органа, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры, может осуществляться подготовка материалов по обоснованию размещения на таком земельном участке объектов капитального строительства (далее — градостроительное обоснование). (часть 2.3 введена Законом г. Москвы от 08.06.2011 N 27) 3) протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний; 4) предложения представительного органа соответствующего муниципального образования. (в ред. Закона г. Москвы от 30.01.2013 N 5)