Действителен ли договор аренды земли, если построенное СТО переоформлено на сына?

Добрый день, Василий!

Статья 35 Земельного кодекса РФ устанавливает:
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка

Таким образом, к Вашему сыну перейдут права пользования земельным участком на тех же условиях, что были у Вас.

На момент отчуждения недвижимого имущества договор не прекратил своего действия. Вам необходимо, вернее Вашему сыну, с документами о праве собственности обратиться в администрацию, которая передавала землю в аренду. В соответствии с ч.2 ст.271 Гражданского Кодекса РФ к собственнику недвижимого имущества переходит право собственности или пользования (в Вашем случае аренды) земли под ним. С ним договор аренды и должен быть переоформлен. Также Ваш сын имеет право выкупить данный земельный участок, предварительно обратившись об этом в ту же администрацию.