Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Обжалование действительности нотариальной сделки купли-продажи квартиры
Купила квартиру через ипотеку. В этой проданной квартире были два собственника бывший муж и его несовершеннолетней сын и зарегистрирована бывшая жена (мать сына ).Эта квартира была выделена им по переселению государством из аварийного жилья.На момент приватизации этой продаваемой квартиры (на тот момент эти муж и жена уже были разведены), это бывшая жена отказалась от приватизации, тем самым приобрела право бессрочного пользования пользования. Я эту квартиру купила через ипотеку, сделка наша была через нотариуса и органы опеки. В договоре купли продажи согласно ст 558 ГК должно было быть указано лицо сохраняющее право пользования (то есть эта бывшая жена.), нотариус же просто указал в договоре что зарегистрированы такие то обязуются снятся с рег. учета в теч.10 дней. В итоге они все снялись. И выехали. Теперь меня все пугают и эти продавцы что если дойдет дело до суда, то суд признает не действительной так как не достигнуты все существееные условия договора (т.к. право бывшей жены на момент сделки не прописано) .Сделка прошла, свидетельство о собственности я получила.С момента сделки прошел год. Нотариус перед сделкой взял с лица отказавш.от приватизации ( этой бывшей жены) два дополнительных заявления..это: 1 заявление - то что это лицо не учавствовала в приватизации и споров по квартире не имеет и 2 второе что обязуется снчться с регистр.учета в течение 10 дней после сделки.. Это лицо (бывшая жена) подписывала договор еще как представитель своего несоверш.сына. Меня беспокоит одно- получается нотариус ошибку допустил в договоре ? Не указал согласно ст 558 право отказника- этой бывшей жены,ведь на момент сделки она право бессрочное свое еще имело? Что теперь делать? В любой момент через суд можно доказать недействительность сделки из за того что эта статья не прописана или нотариус и не должен был указывать ее право???
Здравствуйте !
Признание Договора купли-продажи квартиры недействительнымозначает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Т.е. такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожнойсделками.
Добрый день! Алена, волноваться не о чем. Бывшая жена снялась с регистрационного учета, фактически съехала с жилого помещения, соответственно утратила право пользования жилым помещением.
Исходя из разъяснений п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 следует, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
Из смысла указанных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что право пользования жилым помещением сохраняется лишь за тем бывшим членом семьи собственника жилого помещения, давшим согласие на его приватизацию, который продолжает проживать в указанном жилом помещении. Следовательно, добровольный выезд из жилого помещения указанного бывшего члена семьи собственника прекращает право его пользования данным жилым помещением.
Даже если продавцы обратятся в суд, суд сохранит сделку, поскольку нет оснований для признания сделки недействительной.
Спасибо за ответ. Уточните пож-та,можете подсказать прав ли наш юрист с нашего города,я почему то сомневаюсь
в ее профессионализме,верю больше Вам.
Пересылаю все ее слова,которые меня беспокоят:
«….В договоре должны быть указаны граждане, сохраняющие право пользования жилым помещением (перечень лиц и их права). Это существенное условие договора. Если тот, кто отказался от приватизации и был прописан на момент заключения вами договора купли- продажи в квартире, он должентбыл быть указан в качестве лица, сохраняющего право пользования квартирой, в противном случае договор является незаключенным.Ст.558 ГК РФ
У Вас от приватизации отказался один человек, соответственно он имел право бессрочного пользования квартирой, если на момент заключения договора купли-продажи был зарегистрирован в квартире (посмотрите выписку). Если он был зарегистрирован, то да он должен был быть указан в качестве лица сохранившего права пользования жилым помещением.
Нотариус должен был проверить юридическую чистоту сделки, т.е в том числе проверить, есть ли лица, сохраняющие право пользования квартирой и указать их в соответствии со ст. 558 ГК. Они на момент заключения были- отказавшаяся от участия в приватизации. Если бы она снялась с учета до купли-продажи, то вопросов бы не возникло, ее право бессрочного пользования прекратилось бы и на момент заключения с Вами договора она им бы не обладала и соответственно указывать ее согласно ст. 558 ГК не нужно было. Вы Договор заключаете с собственниками, она в Договоре не сторона.
Ст. 9 ГК Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Т.е когда она выехала из квартиры и снялась с учета, ее право пользования прекратилось. А подача нотариусу заявления об отказе от права на бессрочное пользование квартирой ее право не прекращает.
Россреестр сам сейчас запрашивает выписку из Домовой книги. Ошибки с его стороны тоже не исключены, тем более договор был нотариально удостоверен.
Сказать Вам, что в Вашем Договоре нет ошибки я не могу. Ст. 558 ГК никто не отменЕсли она отказалась от приватизации и на момент продажи была зарегистрирована в квартире, то у нее было право бессрочного пользования и нотариус должен был это указать.
Если бы она была просто членом семьи собственника, то да при продаже она утрачивает право пользования и указывать ее в качестве лица, сохраняющего право пользования не нужно, но она то отказалась от приватизации и получила право бессрочного пользования в этом большая разница.
От того, что Вы подадите Иск ипотека у вас не исчезнет, а точнее не исчезнет кредит, который Вы должны заплатить, есть квартира или нет ее, если вдруг (берем худший вариант)договор признают незаключенным квартиру вернут вашим продавцам, а от Вас потребуют досрочно погасить кредит и не факт, что Ваши продавцы смогут отдать Вам деньги. Кредит брали Вы, Вы и должны его возвратить.
ял как и ст. 9 ГК
Ни нотариус, ни МФЦ, ни Россреестр вам ничего не скажут, никто свои ошибки признавать не будет.
И перечень лиц, сохраняющих право пользования, с указанием их прав и разъянение Сторонам ст. 558 ФЗ это разные вещи
Правильной должна быть фраза :
«Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации)»
Если лица, сохраняющие право бессрочного пользования квартирой есть, то лучше на будущее, такой договор не заключать !!!!
Если лица, сохраняющие право пользования есть, то в Договоре пишется стандартная фраза:
Лица, сохраняющие право пользования квартирой: гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович, дата рождения – 01.01.1970, место рождения – г. Москва, паспорт гражданина Российской Федерации __________________________________ выдан отд. по району ___________________________ в ЦАО 16.07.204,код подразделения 770-045, зарегистрированный (ая) по адресу:_______________________________________________сохраняющий право бессрочного пользования квартирой, Документ-основание: Договор приватизации № ___________ от _______________, Отказ от приватизации от _______ ___________________ ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ
Вся разница, в том, что у Вас квартира не была ( как написано у вас в договоре) на момент продажи свободной от прав третьих лиц-было лицо, отказавшееся от участия в приватизациии , зарегистрированное в квартире и сохраняющеее право бессрочного пользования квартирой и она должна была быть укзана в договоре согласно ст. 558 ГК. Норма защищает интересы лица, которое отказалось от приватизации, квартиры полученной от государства, чтобы оно потом не осталось на улице, при продаже этой квартиры, а могло пожизненно пользоваться квартирой.
Вы договор заключаете с продавцами, он не создает никаких обязанностей для 3- го лица отказницы от приватизации, то что там написано выписаться и пр. к ней никакого отношения не имеет , она не сторона договора. Ее право пожизненного пользования сох
ранилось бы независимо от того написали вы его в соответствии со ст. 558 ГК РФ в договоре или нет.
Но, она сама добровольно снялась с учета и выехала из квартиры после сделки и сейчас судебная практика исходит из того, счто если она добровольно снялась с учета и выехала из квартиры, то ее право бессрочного пользования квартирой прекратилось, законом это четко не урегулировано.
Да, если бы Вам вписали этот пункт у Вас была бы квартира с обременением, вы его не написали, но у Вас договор без существенного условия
Поэтому, большинство, если покупают такие квартиры сначала снимают с учета отказников от приватизации , затем уже заключают договор и отказник получает деньги пропорционального его доли в квартире, котрая ему полагалась бы при приватизации о чем пишет расписку…..»
Добрый день,уточните пож-та я не совсем поняла .В итоге в моем случае,договор составлен не верно ? Нотариус должен был прописать это право отказницы или нет ? И почему