Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

304 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
304 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как исчислять срок договора аренды?

Вполне распространенная ситуация. Арендатор три месяца фактически использует арендуемое нежилое помещение, но договор долго согласовывался и был заключен позднее. Передаточный акт оформлен вместе с подписанием договора. Для того, чтобы арендодателю компенсировать арендные платежи, в договор включили условие, по которому действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие (дата фактического начала использования арендатором помещения). Вопрос заключается в том, надо ли регистрировать этот договор в Росреестре? Заключен он на 11 месяцев с даты подписания. Но ведь фактически-то арендные отношения сторон длятся дольше, более года. Не повлечет ли отсутствие государственной регистрации договора его недействительности? Спасибо.

29 Января 2012, 15:39, вопрос №1658 Евгений, г. Саратов
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (3)

  • Юрист - Ковальчук Антон Сергеевич

    Договор заключенный на срок менее 1 года регистрировать не нужно.

    Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, так как обладает основным его признаком: оно связано с землей так, что его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    В то же время нежилое помещение является частью здания. А договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее года.

    Возникает вопрос: можно ли применять для нежилого помещения как части здания нормы права, установленные законом для целого здания?

    Ответ можно найти в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53.

    В письме, в частности, указано, что к договорам аренды нежилого помещения должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку:

    • нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным;
    • в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

    В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

    Ну а как быть в случае, если договор заключен, к примеру, с 01.02.2005 по 30.01.2006?

    Период с 01.02.2005 по 30.01.2006 включает в себя 364 дня.

    В данном случае следует буквально читать норму права: «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации». Календарный год, согласно грегорианскому календарю, применяемому сейчас в России, длится 365 или 366 (високосный год) дней.

    Следовательно, договор аренды, заключенный на срок от 1 до 364 (в високосный год – от 1 до 365) дней и менее (например, с 01.02.05 по 30.01.06), не подлежит регистрации, а заключенный на срок 365 дней и более – подлежит регистрации.

    29 Января 2012, 17:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    Здравствуйте.

    Оспорить  сделку, в том случае, если договор аренды продолжается более года и не зарегистрирован ЕГРП (так как требуется регистрация этой сделки) прежде всего, может одна из сторон сделки, к чему стороны вряд ли стремятся. У вас другие коммерческие интересы - одной стороне сдать в аренду, другой арендовать.

    Если вы заложили в договор аренды условия фактической аренды, срок которых выходит  за рамки 11 месяцев (в будущем), то вам  следует перезаключить договор аренды (доп.соглашением) в будещем до даты, до которой общий срок договора аренды не составил бы год или более года.

    К примеру: вы заключили договор аренды 1 декабря 2011 года на 11 месяцев, таким образом, исходя из фактических сроков и условий, о которых вы пишите, перезаключить (возобновить) договор аренды вам следует не позднее 10 фактически прошедших месяцев аренды.  

    29 Января 2012, 18:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быков Сергей

    Здравствуйте!

    Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

    Таким образом, если у вас договор аренды заключен на срок 11 месяцев с даты его подписания при включении в него условия о том, что он применяется к отношениям сторон, возникшим до его подписания, нет необходимости осуществлять государственную регистрацию договора.

    При этом период "фактической" аренды может быть любым, в том числе и таким, что в сумме с "основным" сроком аренды он превысит один год, и сам быть более года или составлять несколько лет. Это никак не повлияет на необходимость государственной регистрации договора аренды.

    "Перезаключать" договор после 10 фактически прошедших месяцев аренды также нет необходимости.

    29 Января 2012, 20:48
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
stats