Консультируйтесь с юристом онлайн

140 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
140 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Можно ли признать пункт договора аренды муниципального земельного участка под ИЖС недействительным?

Здравствуйте! Собираюсь участвовать в торгах по предоставлению права аренды на муниципальный земельный участок под ИЖС. На официальном сайте torgi.gov.ru выложена конкурсная документация, а также проект договора. В этом договоре, который был составлен Администрацией города Геленджик, содержится пункт:

8.5. При досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае

предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на Арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора.

Кроме того, согласно другому пункту:

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после дня заключения

Договора, индексируется в одностороннем порядке арендодателем исходя из уровня инфляции, установленного федерального закона о бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

С учетом довольно высокого начального размера годовой арендной платы получается, что по условиям договора конечная стоимость данного земельного участка значительно превысит рыночную стоимость.

Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным.

Заранее благодарен.

Проект+договорПроект+договора+аренды.pdfа+аренды.pdf
31 Мая 2017, 12:08, вопрос №1652861
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Юрий
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате
    Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным.
    Николай

    Николай, для того, чтобы признавать недействительным договор, в том числе и в какой-то его части необходимо основание. Какое в данном случае может быть основание? Слишком высокая арендная плата? Но это не основание для недействительности, это основание для отказа от заключения договора.

    31 Мая 2017, 12:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате
    Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным.
    Николай

    Ответ на Ваш вопрос, Николай. Оснований нет для этого, увы. Пока судебная практика идет по вот такому пути.

    sudact.ru/regular/doc/yrg5IICfDTC/

    Балакирева К.А. обратилась в суд с иском к Администрации МО город-курорт Геленджик о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, а именно пункта 8.5 договора аренды. В обоснование своего требования указала, что ей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. администрацией МО город-курорт Геленджик предоставлен земельный участок площадью 792 кв.м. с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с ежегодной арендной платой в размере 640 000 рублей. После заключения договора она обнаружила, что пунктом 8.5 договора аренды предусмотрено «в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор уплачивает арендную плату за оставшийся срок аренды, установленный п. 7.2 договора». То есть исходя из содержания указанного пункта договора следовало, что после возведения жилого дома на земельном участке и в случае приобретения земельного участка в собственность она будет вынуждена оплачивать стоимость аренды за 19 лет, что многократно превышает рыночную стоимость данного земельного участка. Она обратилась с заявлением в администрацию МО город-курорт Геленджик для внесения изменений в заключенный договор путем подписания дополнительного соглашения об исключении п. 8.5 договора. Письмом от 27.09.2016г. администрация МО город-курорт Геленджик ей отказано в исключении данного пункта из договора, так как этот пункт включен в договор аренды, как способ обеспечения исполнения обязательств. Считает данный пункт договора недействительным, так как он по своей природе является штрафной санкцией – условием о неустойке, что является нарушением её прав.
    В иске Балакиревой К.А. к Администрации МО город-курорт Геленджик о признании частично недействительным договора аренды отказать за необоснованностью.
    31 Мая 2017, 12:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Николай.

    Данное условие выглядит как условие об убытках или неустойке, связанной с приобретением земельного участка в собственность. То есть, арендодатель, через это условие компенсирует себе убытки, связанные с расторжением договора ввиду приобретения земельного участка в собственность.

    Исходя из условий свободы Договора, признать его недействительным, по моему мнению не получится.

    Прямого противоречия закону в этом условии нет.

    Гражданский кодекс

    Статья 421. Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
    (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

    3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

    С уважением! Г.А. Кураев

    31 Мая 2017, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Николай!

    Откровенно говоря, я вижу только одно основание для возможного признания договора недействительным (в части условия, указанного в пункте 85).

    Это основание, указанное в пункте 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ:

    3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

    Но проблема в том, что необходимо доказать, что при заключении договора Вы были вынуждены согласиться на это условие.

    31 Мая 2017, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Евгений
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным.
    Николай

    Считаю, что при заключении договора Вам необходимо составить протокол разногласий, в котором указать на данный пункт. Изложить его в новой редакции, предложить свой вариант. На мой взгляд, данный пункт в общем не уместен в таком договоре и тем более со ссылкой на ст. 39,20 ЗК РФ, согласно которой

    1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

    Имея в собственности задние на участке Вы как собственник должны будете оформить свои отношения касаемо земли с собственником участка, в данном случае с местной администрацией. Расторжение договора аренды в данном случае будет необходимо в случае отчуждения здания на участке либо в случае выкупа такого участка. В связи с чем я считаю такой момент и необходимо указать в протоколе разногласий. Уточнение — здание есть какое-либо на участке в настоящее время?

    31 Мая 2017, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате
    РЕШЕНИЕ № 149-Т/2016 по результатам рассмотрения жалобы на нарушение
    процедуры торгов и порядка заключения договоров
    Номер дела: № 149-Т/2016
    Тип документа: Решения по жалобам
    Управление: Краснодарское УФАС России
    Дата публикации: 20.05.2016
    Сферы деятельности:
    Антимонопольное регулирование контроль проведения торгов
    Заявитель жалобы оспаривает действия Организатора торгов по включению в извещение и проект договора следующего условия: «В случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка по инициативе Арендатора по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка уплачивает арендную плату за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора». Считает, что данное условие является заградительным и противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации, а также статье 15 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в связи с чем, просит признать незаконными действия Заказчика и выдать предписание об устранении нарушений порядка проведения торгов.
    *****
    1. Признать жалобу Б.М.В. на действия управления имущественных отношений
    администрации муниципального образования город-курорт Геленджик при организации и проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Советская; площадь земельного участка: 839 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка: 3:40:0412032:467, разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, срок аренды – 20 лет, (Лот № 4) (извещение № 040416/0989019/02 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru), необоснованной
    solutions.fas.gov.ru/documents/149-t-2016/download

    Вообщем, Вы не первый с этим вопросом, пока ситуация вот такая. Попробовать можете конечно обратиться, но положительных решений я не нашёл, да и не будет их, оснований нет для этого никаких — хотите заключайте договор, если не устраивают условия — соответственно не заключайте. Ваше возмущения понятно, но до ВС РФ пока никто не ходил с этим вопросом, может мнение поменяется по итогу у судебной инстанции.

    31 Мая 2017, 12:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате
    Считаю, что при заключении договора Вам необходимо составить протокол разногласий, в котором указать на данный пункт.
    Урванцев Евгений

    Проблема в том, что наш клиент идет на аукцион, и в заявке указывает о согласии с условиями договора.

    Оспаривать условия договора можно лишь по основаниям ничтожности его условий, а таковых, по моему мнению, нет.

    1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
    31 Мая 2017, 12:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    Здравствуйте. Сначала по арендной плате. Согласно ст.39.11. ЗК РФ

    14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.
    15. В случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
    16. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.
    По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

    То есть как видите, по результатам аукциона возможно как определение ежегодного размера арендной платы, так и размера первого арендного платежа. В Вашем случается будет определен ежегодный размер арендной платы, т.е. он не может впоследствии изменяться. На основании п.20 ст.39.12 ЗК РФ

    При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
    31 Мая 2017, 12:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате
    Проблема в том, что наш клиент идет на аукцион, и в заявке указывает о согласии с условиями договора.
    Кураев Геннадий

    Поддерживаю. Данный вопрос находится за пределами понятия недействительности сделки либо ее части. Для признания такого пункта недействительным необходимы основания, а то, что это условие является кабальным доказать будет категорически маловероятно. Разве что Вам удастся доказать, что другого выхода, кроме как заключить этот договор, у Вас не было. Пока такой выход есть — не заключать его.

    31 Мая 2017, 12:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате
    Вообщем, Вы не первый с этим вопросом, пока ситуация вот такая. Попробовать можете конечно обратиться, но положительных решений я не нашёл, да и не будет их, оснований нет для этого никаких — хотите заключайте договор, если не устраивают условия — соответственно не заключайте. Ваше возмущения понятно, но до ВС РФ пока никто не ходил с этим вопросом, может мнение поменяется по итогу у судебной инстанции.
    Колганов Алексей

    Практика, конечно, складывается отрицательно пока, но на мой сугубо личный профессиональный взгляд указанное условие прямо противоречит закону. И приведенное решение районного суда (а оно устояло и в областном) надо обжаловать в последующих инстанциях. Что сказано в решении:

    В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, в случае предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
    В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
    В данном случае при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, для индивидуального жилищного строительства, в случае предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ пунктом 8.5 договора аренды земельного участка возлагается обязанность на арендатора оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды, что не противоречит положениям вышеуказанной правовой нормы.
    Таким образом, истица добровольно заключила договор аренды земельного участка, содержащий п.8.5, оспариваемый пункт 8.5 договора аренды не противоречит действующему законодательству, поэтому основания для признания его недействительным не имеется.

    О каком расторжении договора здесь идет речь? О каком одностороннем отказе? Для подачи собственником объекта недвижимости заявления о предоставлении в собственность земельного участка путем приобретения за плату без торгов не требуется расторжение договора аренды. Он действует до тех пор, пока не зарегистрировано право собственности на земельный участок. До этой даты и платится арендная плата. А договор аренды прекращается ни в связи с расторжением или односторонним отказом от его исполнения, а в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. Это во-первых. Во-вторых, согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

    По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

    Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

    Согласно п.15 указанного Постановления

    Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).
    Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
    Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

    Право требовать от Администрации передачи в собственность земельного участка под зданием является императивной нормой. На мой взгляд, абсолютно незаконные решения суда.

    При досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на Арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора.
    Николай

    В проекте договора четко написано: при досрочном расторжении договора аренды. Досрочного расторжения договора аренды не происходит. Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Поэтому Администрация не вправе требовать плату за расторжение, в том числе, с учетом того, что ни Администрация, ни Вы не осуществляете предпринимательскую деятельность.

    31 Мая 2017, 13:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    Я бы советовала при наличии отрицательной практики не заключать договор на таких условиях (не участвовать в аукционе), если Вы стопроцентно хотите избежать судебных разбирательств. Но считаю, что подобные действия Администрация надо пресекать. Обратитесь в Прокуратуру с требованием проверить указанные положения проекта договора на соответствие законодательству Российской Федерации. И первое, и второе спорное положение ему прямо противоречат, на мой взгляд.

    31 Мая 2017, 13:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.