Можно ли признать пункт договора аренды муниципального земельного участка под ИЖС недействительным?

Question

Здравствуйте! Собираюсь участвовать в торгах по предоставлению права аренды на муниципальный земельный участок под ИЖС. На официальном сайте torgi.gov.ru выложена конкурсная документация, а также проект договора. В этом договоре, который был составлен Администрацией города Геленджик, содержится пункт: 8.5. При досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на Арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора. Кроме того, согласно другому пункту: Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после дня заключения Договора, индексируется в одностороннем порядке арендодателем исходя из уровня инфляции, установленного федерального закона о бюджете на очередной финансовый год и плановый период. С учетом довольно высокого начального размера годовой арендной платы получается, что по условиям договора конечная стоимость данного земельного участка значительно превысит рыночную стоимость. Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным. Заранее благодарен.

Юрий Колковский · Answer

Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным. Николай Николай, для того, чтобы признавать недействительным договор, в том числе и в какой-то его части необходимо основание. Какое в данном случае может быть основание? Слишком высокая арендная плата? Но это не основание для недействительности, это основание для отказа от заключения договора.

Алексей Колганов · Answer

Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным. Николай Ответ на Ваш вопрос, Николай. Оснований нет для этого, увы. Пока судебная практика идет по вот такому пути. sudact.ru/regular/doc/yrg5IICfDTC/ Балакирева К.А. обратилась в суд с иском к Администрации МО город-курорт Геленджик о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, а именно пункта 8.5 договора аренды. В обоснование своего требования указала, что ей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. администрацией МО город-курорт Геленджик предоставлен земельный участок площадью 792 кв.м. с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с ежегодной арендной платой в размере 640 000 рублей. После заключения договора она обнаружила, что пунктом 8.5 договора аренды предусмотрено «в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор уплачивает арендную плату за оставшийся срок аренды, установленный п. 7.2 договора». То есть исходя из содержания указанного пункта договора следовало, что после возведения жилого дома на земельном участке и в случае приобретения земельного участка в собственность она будет вынуждена оплачивать стоимость аренды за 19 лет, что многократно превышает рыночную стоимость данного земельного участка. Она обратилась с заявлением в администрацию МО город-курорт Геленджик для внесения изменений в заключенный договор путем подписания дополнительного соглашения об исключении п. 8.5 договора. Письмом от 27.09.2016г. администрация МО город-курорт Геленджик ей отказано в исключении данного пункта из договора, так как этот пункт включен в договор аренды, как способ обеспечения исполнения обязательств. Считает данный пункт договора недействительным, так как он по своей природе является штрафной санкцией – условием о неустойке, что является нарушением её прав. В иске Балакиревой К.А. к Администрации МО город-курорт Геленджик о признании частично недействительным договора аренды отказать за необоснованностью.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Николай. Данное условие выглядит как условие об убытках или неустойке, связанной с приобретением земельного участка в собственность. То есть, арендодатель, через это условие компенсирует себе убытки, связанные с расторжением договора ввиду приобретения земельного участка в собственность. Исходя из условий свободы Договора, признать его недействительным, по моему мнению не получится. Прямого противоречия закону в этом условии нет. Гражданский кодекс Статья 421. Свобода договора 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. С уважением! Г.А. Кураев

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Николай! Откровенно говоря, я вижу только одно основание для возможного признания договора недействительным (в части условия, указанного в пункте 85). Это основание, указанное в пункте 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ: 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Но проблема в том, что необходимо доказать, что при заключении договора Вы были вынуждены согласиться на это условие.

Евгений Урванцев · Answer

Добрый день! Подскажите, можно ли в судебном порядке после подписания договора аренды признать пункт 8.5. недействительным. Николай Считаю, что при заключении договора Вам необходимо составить протокол разногласий, в котором указать на данный пункт. Изложить его в новой редакции, предложить свой вариант. На мой взгляд, данный пункт в общем не уместен в таком договоре и тем более со ссылкой на ст. 39,20 ЗК РФ, согласно которой 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Имея в собственности задние на участке Вы как собственник должны будете оформить свои отношения касаемо земли с собственником участка, в данном случае с местной администрацией. Расторжение договора аренды в данном случае будет необходимо в случае отчуждения здания на участке либо в случае выкупа такого участка. В связи с чем я считаю такой момент и необходимо указать в протоколе разногласий. Уточнение — здание есть какое-либо на участке в настоящее время?

Наталья Янкина · Answer

Здравствуйте. Сначала по арендной плате. Согласно ст.39.11. ЗК РФ 14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы , определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи. 15. В случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа , определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 16. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы . По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа. То есть как видите, по результатам аукциона возможно как определение ежегодного размера арендной платы, так и размера первого арендного платежа. В Вашем случается будет определен ежегодный размер арендной платы, т.е. он не может впоследствии изменяться. На основании п.20 ст.39.12 ЗК РФ При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.