Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформление сдачи внаем квартиры от ФЛ к ИП
Уважаемые коллеги,
Есть квартира, которая может сдаваться. Как известно, если это делать официально, то ФЛ обязано задекларировать доход и уплатить 13%.
Если бы это лицо было ИП, то по УСНО доходы 6%, тоже понятно - уплата 6% с поступлений.
Вопрос:
1) Как оформить схему, если собственник квартиры (ФЛ1) хочет поручить этот вопрос специализированному ИП (коды 68.20 Аренда и управление собственным (?!) или арендованным недвижимым имуществом) - ФЛ2?
2) Как изменится ситуация, если ФЛ1 и ФЛ2 муж и жена?
Желаемая ситуация - уплата 6% с доходов и перечисление чистых белых денег ФЛ1 (собственнику).
Сдача от ФЛ1 к ФЛ2 за "три копейки", а потом субнаем за рыночную стоимость - явно притворная сделка. Хочется, чтобы было красиво. Кроме того все равно даже с копейки надо платить 13% и из-за этой ерунды возиться с еще одной декларацией.
Агентский договор? Внутри семьи?
Что-то еще?
Собственность НЕ совместная. Каждый супруг имеет свою собственность. Более того, есть брачный договор. ИФНС о нем конечно не обязана знать, но было бы спокойнее, если бы предложенная схема реализовывала бы универсальную схему.
Пока указаны следующие варианты:
вар1: Договор безвозмездного пользования от ФЛ1 к ИП. На основании этого договора ИП сдает квартиру - получает рыночную ставку, платит с нее 6%, выводит бабки себе на карту и переводит собственнику ФЛ1 либо безналом как частный перевод, либо налом (но тогда уже вообще никаких следов).
Т.е. если через много лет начнутся разборки И перечисления от ИП к ФЛ1 будут безнальными, то скажут, что сделка притворная, так как деньги реально перечислялись собственнику. А если оплата квартиры будет налом (внутри семьи без следов), то скажут, что ИП "нагрел" бедное ФЛ1. В обоих вариантах нехорошо.
вар2. Агентский договор, но это тогда просто схема позволяющая использовать расчетный счет ИП и ничего более. Ведь 13% ФЛ1 будет платить все равно. Особого смысла нет. Он может быть интересен когда помещения нежилые и с ними возни много (договора с РСО и проч).
вар3. Договора аренды/найма на минимальную сумму. 13% с этой минимальной суммы. И полноценная сдача в субаренду. Кривовато, но кое как возможно.
Все три варианта неадекватны ситуации.:-(
А их точно три или придумано что-то еще?
Как работают крупные агентства с собственниками, которые живут в других странах и знать ничего не хотят кроме дохода?
Здравствуйте, Владислав.
Как изменится ситуация, если ФЛ1 и ФЛ2 муж и жена?
Владислав
зависит от того, квартира — совместная собственность или нет. Если совместная, то на «свою долю» (хотя она и не выделена) жена может заключить с мужем ИП договор поручения на сдачу в аренду (доверенность), но с этих доходов все равно ей придется платить 13%.
Сдача от ФЛ1 к ФЛ2 за «три копейки», а потом субнаем за рыночную стоимость — явно притворная сделка
Владислав
не обязательно, особенно, если муж и жена, а квартира — совместная соб-ть, ведь можно объяснить цену тем, что по отдельности доли в аренду не сдашь и лучше получить «три копейки», чем совсем ничего.
Здравствуйте, Владислав.
В Вашем случае, если это супруги, то имеет смысл передать такое имущество по договору безвозмездного пользования от ФЛ1 к ИПФЛ2. И в таком случае у ФЛ2 будет законное основание и сдавать эту недвижимость в аренду и платить налог с дохода.
При этом
Желаемая ситуация — уплата 6% с доходов и перечисление чистых белых денег ФЛ1 (собственнику).
Владислав
перечисление «чистых» денег все равно без уплаты НДФЛ не получится, т.к. в любом случае это будет доход собственника, в случае же с безвозмездным пользованием такого дохода у собственника не возникает, а значит и оснований для уплаты налога нет.
Есть еще письмо с подобным разъяснением, если такое имущество находится в совместной собственности — Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657 Об учете при применении УСН доходов от сдачи в аренду нежилого помещения
Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении
доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом
налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с
супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя,
имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но
зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли
предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке)
указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени,
не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о
регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права
— супруга)?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и,
исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику
(статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом,
находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех
участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников
совершается сделка по распоряжению имуществом.
В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления
предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение,
зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в
нотариальном порядке.
В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду
облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в
соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов
Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства
Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России,
утвержденному приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине
России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если
законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу
обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных
документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных
ситуаций.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения
законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат
правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену
правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют
информационно-разъяснительный характер по вопросам применения
законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не
препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и
сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином
России.
Однако, у ИП возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от получения имущества в безвозмездное ползование...
При получении в безвозмездное пользование имущества ссудополучатель включает доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом в состав внереализационных доходов. Такой доход определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества п. 1 ст. 346.15, п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.07.2012 N 03-11-06/2/84, Письмо Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295.