8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Как пайщикам ЖСК отстоять права на квартиры, если застройщик обанкротился?

Добрый день.

Имеем ЖСК с домом на 5 секций. 3 секции построены и частично заселены ( неофициально , т.к. дом не разделён и готовая часть не сдана в эксплуатацию ). 2 секции на готовности 50%.

Изначально ЖСК был аффилирован застройщиком и всё правление состояло из представителей застройщика.

На данный момент квартир на продажу практически не осталось, и даже с их продажи денег будет недостаточно для достройки дома. Несколько пайщиков подали на выход из ЖСК и предъявили денежные требования. Недавно была введена процедура наблюдения за ЖСК.

Могут ли те у кого квартиры в готовой части претендовать на получение своих квартир ( 7й параграф о банкротстве застройщика ) ?

И на что рассчитывать владельцам квартир из недостроенной части дома?

Сам дом и участок земли на данный момент в собственности застройщика ( не ЖСК ) . Можно ли признать ЖСК застройщиком и отсудить дом и участок от застройщика в пользу ЖСК. Сумма по договору инвестирования передана от ЖСК застройщику на 80%, готовность дома примерно такая же.

Показать полностью
Уточнение от клиента

И можно ли через суд всех пайщиков перевести в разряд дольщиков, чтобы уже не ЖСК, а застройщик отвечал за полную достройку дома.

, Макс, г. Санкт-Петербург
Сергей Борисович Штерн
Сергей Борисович Штерн
Адвокат, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Макс! С одной стороны — в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию.

С другой стороны — в соответствии с законодательством в ходе процедуры
банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через
два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания
участников строительства вопрос о погашении их требований путём
передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и
земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает
ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет
возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и
прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований
участников строительства более чем на 5%
. Однако такая ситуация
возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег
дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая
редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое
согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся
в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно,
будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил
готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в
объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут
на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму,
составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства
будет достаточно для всех дольщиков.
Это означает, что в доме
отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же
квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме
имеется.

Следовательно, для получения прав на достройку дома
дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для
расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи
застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, могут быть потеряны.

Кроме того, после принятия арбитражным судом решения о передаче
объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК
необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в
качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для
этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора
организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает
предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами
строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет
необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам
объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной
компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются
на общем собрании.

Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.

Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.

После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.

В любом случае, уважаемый Макс, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами (на стадии банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику, включение в реестр кредиторов, сопровождение банкротства застройщика, ведение дел в арбитражных судах, юридическое сопровождение строительства) — необходимо обратиться к юристу или адвокату.

Могу помочь составить Вам все необходимые документы для указанных юридических процедур.

С уважением, адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей Борисович.

0
0
0
0
Макс
Макс
Клиент, г. Санкт-Петербург

Сергей Борисович, спасибо за ответ. Но, видимо, я неполностью раскрыл свой вопрос.

Есть застройщик-подрядчик которому принадлежит земля и сам дом. И есть созданный им ЖСК, который был оформлен для сбора денег на строительство. Довольно удобная схема для застройщика и не очень для конечного покупателя квартиры.

Все взносы пайщиков в ЖСК автоматически переходили на счета застройщика-подрядчика. У самого ЖСК кроме уставного капитала собственности никакой.

На ЖСК на данный момент подано заявление о банкротстве. Платить понятно нечем, т.к. продавать квартиры ЖСК не имеет права пока земля не в собственности.

1) Могут ли покупатели квартир из уже готовой части дома претендовать на получение своих квартир (7й параграф о банкротстве застройщика)

И что ждёт покупателей из недостроенной части .

Тонкость в том что банкротство идёт в отношении ЖСК, а не фактического застройщика.

2) Может ли весь дом пойти с молотка и вырученная сумма будет распределена среди пайщиков согласно внесённым паям. Опять таки дом в собственности застройщика, а не ЖСК.

Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
рейтинг 8.2
Эксперт
На ЖСК на данный момент подано заявление о банкротстве. Платить понятно нечем, т.к. продавать квартиры ЖСК не имеет права пока земля не в собственности. 1) Могут ли покупатели квартир из уже готовой части дома претендовать на получение своих квартир (7й параграф о банкротстве застройщика) И что ждёт покупателей из недостроенной части. Тонкость в том что банкротство идёт в отношении ЖСК, а не фактического застройщика. 2) Может ли весь дом пойти с молотка и вырученная сумма будет распределена среди пайщиков согласно внесённым паям. Опять таки дом в собственности застройщика, а не ЖСК.
Макс

Добрый день,

У вас достаточно редкий случай, бесплатно вряд ли вам кто-нибудь ответит, не потому что жалко или лень, а потому как в тему эту необходимо сильно погружаться, я например, несмотря на огромный опыт в банкротстве, с таким не сталкивался.

Необходимо изучать все договора, устав ЖСК, договорные отношения ЖСК с застройщиком и т.д. и т.п.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Приватизация
Могу ли я претендовать на часть квартиры если муж получил ее в наследство, а я в ней прописана более 20 лет, он неоднократно был осуждён и не проживал в ней?
Могу ли я претендовать на часть квартиры если муж получил ее в наследство, а я в ней прописана более 20 лет, он неоднократно был осуждён и не проживал в ней?
, вопрос №4049155, Наталья, г. Иркутск
Гражданское право
Застройщик не передал ТП в сетевую компанию, и не передал ее управляющей компании
Являюсь владельцем квартиры в мкд. На нашей территории есть ТП, от которой мы запитаны электричеством. Застройщик не передал ТП в сетевую компанию, и не передал ее управляющей компании. Как передать оборудование сетевой компании, если застройщик уже не осуществляет деятельность и его не найти?
, вопрос №4048578, Светлана, г. Иркутск
Социальное обеспечение
Подскажите пожалуйста я могу вступить в права наследство если ротсвики не приеду у меня умерли дедушка с бабушкой
Подскажите пожалуйста я могу вступить в права наследство если ротсвики не приеду у меня умерли дедушка с бабушкой
, вопрос №4048313, Александр, г. Москва
Недвижимость
Здравствуйте, можно ли лишить брата доли в квартире, если он ничего в ней не делает, не покупает, не ремонтирует, просто живёт, причем за счёт меня и мамы
Здравствуйте, можно ли лишить брата доли в квартире, если он ничего в ней не делает, не покупает, не ремонтирует, просто живёт, причем за счёт меня и мамы.
, вопрос №4048243, Алиса, г. Астрахань
Дата обновления страницы 23.05.2017