Можно ли запретить сдавать комнату соседу в коммунальной квартире?

Здравствуйте!

согласие Ваше не требуется только если определен порядок пользования общим внутриквартирным имуществом.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

{Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 78-КГ15-8 {КонсультантПлюс}}

Добрый день. запретить нельзя.

Как Вы сами понимаете он сдаст и спрашивать не будет.

Но, принимая во внимание подход ВС РФ к данному вопросу, Вы можете объяснить ему, что на оснвоании этого, Вы сможете потребовать выселения жильцов в судебном порядке, на основании того, что им не был согласован порядок использования мест общего пользования.
Это повлечет в свою очередь обращение жильцов к нему с иском о возврате уплаченного за наем жилого помещения и невозможность впоследующем сдачи этого жилья

Порядок пользования нанимателями комнаты

в коммунальной квартире
общим имуществом

должен быть согласован с
другими собственниками

жилых помещений в
этой квартире

Определение
Судебной коллегии

по гражданским делам
Верховного Суда РФ

от 24 сентября 2013
г. N 5-КГ13-101

(Извлечение)

Г. обратилась в суд с иском к Ф.
о защите
гражданских прав,

компенсации морального вреда. В обоснование иска Г.
указала, что

проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей
на праве

собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м
и

14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи

от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца
сдает

комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в

квартире граждане пользуются
местами общего пользования
(кухня,

ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять
во владение, пользование

гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет,

кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности

двум собственникам комнат Г. и Ф.,
без письменного согласия
Г.;

обязать Ф. при
предоставлении своей комнаты
во владение,

пользование гражданам включать
в договор пункт
о запрещении

гражданам пользоваться общим имуществом
в коммунальной квартире;

взыскать с ответчика компенсацию
морального вреда, расходы
на

юридические услуги и госпошлину.

Решением Останкинского районного
суда г. Москвы от 11 октября

2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.

Апелляционным определением
судебной коллегии по
гражданским

делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда

первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила
об отмене вынесенных судебных

постановлений.

Судебная коллегия
по гражданским делам Верховного Суда РФ

24 сентября 2013 г.
жалобу удовлетворила, поскольку
имелись

основания для отмены
вынесенных судебных постановлений в

кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено
судом, Г. зарегистрирована и
постоянно

проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей
на праве

собственности принадлежат две
комнаты (площадью 24,6 кв. м
и

14,5 кв. м).

Собственником третьей комнаты
площадью 17,7 кв. м в указанной

квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.

Порядок пользования
местами общего пользования
(кухня,

коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.

С момента приобретения в
собственность названной выше комнаты

Ф., не вселяясь
в нее, по договорам
найма и договорам

безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным
гражданам.

На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика
никто из

посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и
отказывая в удовлетворении заявленных
Г.

требований, суд исходил из того, что действующим законодательством

не предусмотрено такое
ограничение права собственника
жилого

помещения, как необходимость получения согласия собственников всех

жилых комнат в коммунальной квартире на
вселение собственником в

принадлежащую ему комнату
членов своей семьи
или иных лиц на

основании договора. При этом суд указал
на то, что
распоряжение

ответчиком своими правами
собственника комнаты в коммунальной

квартире и передача
права пользования общим
имуществом в

коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других

комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната
в

коммунальной квартире является
самостоятельным объектом права

собственности, в отношении
которого истец вещными
или

обязательственными правами не
обладает, а общее
имущество

собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе
права

собственности на комнату и объектом
самостоятельного права, по

смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции
согласился с данными выводами суда

первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда
РФ

признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций

основаны на неправильном толковании и применении норм материального

права.

Собственник жилого помещения,
как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК

РФ, осуществляет права
владения, пользования и
распоряжения

принадлежащим ему на
праве собственности жилым
помещением в

соответствии с его назначением
и пределами его
использования,

которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения
вправе предоставить во владение и

(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое

помещение гражданину на
основании договора найма,
договора

безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также

юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном

основании с учетом
требований, установленных гражданским

законодательством, указанным Кодексом. Собственник жилого помещения

обязан поддерживать данное помещение
в надлежащем состоянии,
не

допуская бесхозяйственного
обращения с ним,
соблюдать права и

законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями,

а также правила содержания общего имущества собственников помещений

в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ
собственникам комнат в коммунальной

квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения

в данной квартире,
используемые для обслуживания
более одной

комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в
праве общей собственности на

общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в

данной квартире пропорциональна
размеру общей площади
указанной

комнаты.

Поскольку порядок использования общего
имущества в

коммунальной квартире не урегулирован
жилищным законодательством,

то в соответствии со ст. 7 ЖК
РФ к этим
отношениям применяются

нормы Гражданского кодекса РФ об
общей долевой собственности, в

частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1
ст. 246 ГК

РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247
ГК РФ
владение и пользование

имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по

соглашению всех ее участников,
а при недостижении
согласия — в

порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных
норм Гражданского кодекса РФ

собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения
и

пользования общим имуществом
в коммунальной квартире
должны

осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником
комнаты в коммунальной квартире

по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты

другим лицам (например, нанимателям)
предполагает, что эти
лица

будут пользоваться и общим имуществом в
коммунальной квартире, а

поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности,

то для обеспечения
баланса интересов участников
долевой

собственности вопрос о пользовании
общим имуществом нанимателями

комнаты необходимо согласовать
с другими собственниками жилых

помещений в коммунальной
квартире. Если такое согласие
не

достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается

судом.

Судом установлено, что
какого-либо соглашения между

собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и
Ф. о порядке

пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом

и ванной) не
заключалось, в том
числе не был
определен

собственниками комнат порядок пользования
общими помещениями в

квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат

в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти

обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении.

Согласно ч. 2
ст. 56 ГПК РФ
суд определяет, какие

обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит
их

доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны

на какие-либо из них не ссылались.

Г. заявленные исковые требования
обосновывались ссылкой на

нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Однако судебными
инстанциями названные нормы Гражданского

кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в

долевой собственности, применены
не были, юридически
значимые

обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в

коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма

жилого помещения, при
рассмотрении дела не
устанавливались.

Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими

правами собственника комнаты
в коммунальной квартире
(как

самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим

имуществом в коммунальной
квартире другим лицам
без согласия

собственника других комнат не нарушает имущественные права
истца,

сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств,

имеющих значение для правильного разрешения спора.

В мотивировочной части
решения суда должны
быть указаны

обстоятельства дела, установленные
судом, доказательства, на

которых основаны выводы суда об этих
обстоятельствах, доводы, по

которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми

руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Судом требования
Гражданского процессуального кодекса
РФ к

содержанию решения не
были выполнены. В
мотивировочной части

решения по делу по иску
Г. к Ф.
о защите гражданских
прав,

компенсации морального вреда
нет ссылки на
конкретные

обстоятельства дела, установленные судом, а
также доказательства,

позволившие суду признать
заявленные Г. исковые
требования

необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения
прав и

интересов истца.

По изложенным основаниям
Судебная коллегия пришла к
выводу,

что нарушение судом норм процессуального права об
исследовании и

оценке доказательств привело к
тому, что исковые
требования Г.

фактически оказались нерассмотренными.

Ссылку суда в обоснование отказа
в иске Г. на то, что
общее

имущество собственников комнат в
коммунальной квартире следует

судьбе права собственности на комнату и
объектом самостоятельного

права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может,
Судебная

коллегия признала несостоятельной, поскольку
к отношениям по

использованию общего имущества
в коммунальной квартире
подлежат

применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда
РФ

решение Останкинского районного
суда г. Москвы от
11 октября

2012 г. и апелляционное определение
судебной коллегии по

гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г.

отменила, дело направила
на новое рассмотрение
в суд первой

инстанции — Останкинский районный суд г. Москвы.

Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, установлен пунктом 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.

Согласно пункту 1 ст. 76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Ограничение права соседа сдавать внаем свою комнату в коммунальной квартире без получения Вашего предварительного согласия как участника общей долевой собственности нарушает его права, как собственника жилого помещения в данной квартире, что противоречит ст. 209 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.

Следовательно, требование пункта 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.