Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Могу ли я продать нежилое ниже кадастровой стоимости при 1,5 летнем владении им. Какой налог уплачу при продажи?
Добрый день уважаемые профессионалы.
Прошу разъяснить некоторый вопрос.
Я хочу продать недвижимость (нежилое) на первом этаже многоквартирного дома. Регистрация и покупка объекта -июнь 2015г. ,т.е. в использовании около 2 лет.
1. Могу ли я установить сумму в договоре 1 000 000 руб. ? Кадастровая стоимость 6,5 млн.р.
2. Какой налог мне придётся уплатить ?
3. Как мне минимизировать расходы по налогообложению сделки – учитывая что покупатель, мой друг – риски оспоривания сделки минимальны ?
Как я понимаю, что в изменениях к № 382-ФЗ от 29.11.2014г. речь идет о жилых квартирах и.т.д – квартиры купленные до 01.01.2016г. не попадают под действия этого закона. А что с нежилым ?
Спасибо заранее.
Евгений.
уважаемые господа.
ситуация следующая:
договор на самом деле фиктивный, т.к. владельцем данной недвижимости являюсь я, но по некоторым обстоятельствам я ее оформил на своего друга. стоимость покупки в 2015г. 8,2 млн.руб. кадастровая 6,5 млн.р. Сейчас появилась причина, по которой данную недвижимость мне срочно нужно оформить на себя. Недвижимость сдается в аренду - ОФИЦИАЛЬНО..
Некоторые подвопросы:
- относятся ли все эти рассуждения к моей ситуации, если она официально предпринимательская недвижимость ?
- я правильно понял : продавая за 1 млн.руб. , уплачиваю налог с 750 тыс.руб. - 13% или вообще ни чего не оплачиваю - т.к. продажа , ниже покупки ?
- существует риск выяснения обстоятельств с налоговой касательно фиктивной сделки ? но как можно доказать что сделка фиктивная ? разные финансовые мотивы бывают у людей...
- или указать стоимость 4,5 млн. (70% от кадастра) - но в случае вопроса о подтверждении моего дохода - будет немая пауза...
Подскажите, как мне переписать эту недвижимость на меня, или лучше ждать 3 или 5 лет для верности ??
Спасибо.
Здравствуйте, Евгений!
Действительно, Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» установлено:
Статья 4.
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
В данной норме речь не идет только о жилых помещениях, а речь идет о всех объектах недвижимого имущества.
Поэтому можете спокойно продавать другу за 1 млн.руб., затем обязательно нужно будет подать декларацию на следующий год после продажи до 30 апреля и применить вычет в 1 млн.руб., чтобы не платить налог.
Главное, чтобы данная недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.220 НК РФ:
положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
С Уважением, Олег Рябинин.
Евгений, добрый день.
Вы можете установить сумму в 1 млн, и тем самым не платить налог, на основании налогового вычета, если Вы покупали эту недвижимость, можете ставить сумму покупки и при этом тоже не платить налог. Единственное, что если вы поставите 1 млн, то налоговая может постараться признать эту сделку мнимой.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
[Налоговый кодекс РФ][Глава 23][Статья 220]
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с
пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на
получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с
учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей
статьей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде
от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей)
в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого
имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего
Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 170]
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для
вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,
ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью
прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К
сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и
содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Евгений, добрый вечер.
Если Вы можете подтвердить расходы на покупку этой коммерческой недвижимости, тогда можете продавать, точнее, переоформлять свое же на себя же, по сумме покупки или чуть дешевле, чтоб подозрений не было и сдать нулевую декларацию на следующий год.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
[Налоговый кодекс РФ][Глава 23][Статья 220]
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта
1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом
недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1
настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.
1. Могу ли я установить сумму в договоре 1 000 000 руб.? Кадастровая стоимость 6,5 млн.р.
Евгений
Евгений, здравствуйте. Установить в договоре Вы можете любую цену. Поскольку эта недвижимость приобретена до 2016 года до доначислять налог до 0,7 кадастровой стоимости налоговая не будет.
2. Какой налог мне придётся уплатить?
Евгений
Если воспользуетесь имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей, то вообще налог никакой платить не будете.
3. Как мне минимизировать расходы по налогообложению сделки – учитывая что покупатель, мой друг – риски оспоривания сделки минимальны?
Евгений
Да в общем, Вы и так все минимизировали. Покупателю остается только надеяться на то, что сделка не будет оспорена в действительности, т.к. последствия него крайне негативные.
Налоговый вычет в размере 1000 000 рублей НЕ распространяется на нежилые помещения
ООО «Капитал»
Согласен, Наталья Николаевна с верным замечанием. Нежилое помещение представляет собой иное имущество, на которое распространяется возможность получения вычета в размере 250 т.р. При этом в случае, если расходы на приобретение выше данной суммы интереснее воспользоваться вычетом именно документально подтвержденных расходов.
договор на самом деле фиктивный, т.к. владельцем данной недвижимости являюсь я, но по некоторым обстоятельствам я ее оформил на своего друга.
Евгений
— существует риск выяснения обстоятельств с налоговой касательно фиктивной сделки?
Евгений
Ну так а что тут фиктивного. Недвижимость сейчас принадлежит другу, он плати налоги, использует в коммерческой деятельности. Теперь Вы приобретаете это имущество, друг выплачивает налоги по сделке, какими бы они ни были. То есть ни о какой фиктивности речи быть не может.
А вот насчет использования в предпринимательской деятельности хотелось бы поподробнее — друг ИП и является арендодателем указанной недвижимости? Какой у него является система налогообложения?
1. Можете указать 1 млн. руб. в договоре.
2. НДФЛ придётся платить исходя из ставки, предусмотренной ст. 224 НК РФ.
Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов,
если резидент.
Если нерезидент, то 30%..
3. Если не брали имущественный вычет, можете взять.
Статья 220 НК РФ позволяет.
Вычет предоставляется в размере
доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного
недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее
минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества,
установленного в соответствии со статьей 217.1
настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Здравствуйте.
Регистрация и покупка объекта -июнь 2015г., т.е. в использовании около 2 лет.
1. Могу ли я установить сумму в договоре 1 000 000 руб.? Кадастровая стоимость 6,5 млн.р.
Да, поскольку изменения, которые произошли в налоговом законодательстве (по поводу зависимости налогооблагаемой базы от кадастровой стоимости) Вас не затрагивают.
Положения ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Главное, чтобы Вы не использовали данную недвижимость в предпринимательской деятельности.
2. Какой налог мне придётся уплатить?
В зависимости от того, КАКИМ ИМЕННО налоговым вычетом Вы воспользуетесь:
а) ДОХОД — РАСХОД, то есть Сумма за которую Вы продали имущество — сумма, за которое Вы купили данное имущество
б) Или воспользоваться вычетом в 250 000 рублей, тогда налог обязаны будете заплатить с 750 000 рублей.
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Налоговый вычет в размере 1000 000 рублей НЕ распространяется на нежилые помещения.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Да, извиняюсь за неточность. Размер вычета при продаже нежилого недвижимого имущества составит 250 тыс.руб., а не 1 млн.руб. но кадастровая стоимость по прежнему учитываться не будет. Поэтому, чтобы не платить налог, можно продать за 250 тыс.руб. (риски доначисления налоговой, конечно, будут в случае оспаривания такой сделки)