Здравствуйте! Ответьте мне пожалуйста на вопрос: Был заключен договор аренды квартиры(6 мес). Сменился собственник после истечения половины срока аренды(3 мес). Должен ли заключаться новый договор, а также как вообще оплачивать по предыдущему договору и на какое время действует договор?
ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии с вышесказанным договор не расторгается и продолжает действовать до конца его срока. Оплачивать вы должны новому собственнику
Здравствуйте. У Вас аренда или соц. найм?
По аренде. Важен факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора. При условии фактического использования арендованного имущества, даже отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если Вы вносите арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями подтверждаете факт получения и пользования объектом аренды. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Что касается изменения собственника, то просто произошло правопреемство, если им не заявлен отказ от договора, он продлён на неопределенный срок.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аналогичное положение содержится в ст. 675 ГК РФ
Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).
Таким образом, вам нет необходимости заключать новый договор.
Ваш договор действует до истечения установленного в нем срока аренды.
