Консультируйтесь с юристом онлайн

620 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
620 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации

Ситуация такая:

Квартира (в Москве) была приватизирована в ноябре 1992 года, собственность зарегистрирована в феврале 1993 года. На момент приватизации в ней проживали двое несовершеннолетних детей 1986 и 1990 г.р., однако доли им выделены не были.

В 2004 году квартира продается по договору купли-продажи.

В 2009 году по договору купли-продажи покупаем ее мы.

Сейчас мы ее пытаемся продать. Риэлтор покупателя нашел сведения, что в момент приватизации несовершеннолетним не была выделена доля. Утверждает, что есть большой риск отката сделки, если дети решат восстановить свое право на квартиру. Важная для нас сделка может сорваться, покупатель взял паузу на раздумья.

Вопросы, по пунктам отвечать необязательно, т.к. могу намешать всего:

1. Действительно ли были нарушены права детей? Ведь вроде в те года не было обязанности включать детей в долю. Собственность же была зарегистрирована по действующему законодательству того времени.

2. Они реально могут восстановить сроки исковой давности? И подать в суд? Что-то слышал про новые недавние законы про максимальный срок 10 лет.

3. Неужели в случае благоприятного для них исхода пострадают все покупатели, в т.ч. мы, т.е. откатят оба наших договора к-п (2004 и 2009)? Мы же вроде добросовестные покупатели?

4. Много ли случаев в судебной практики, что откатывают всю цепочку договоров купли-продажи?

20 Апреля 2017, 12:34, вопрос №1614893

Уточнение клиента

Поузнавал на счет сделки 2004 года. На момент сделки один ребенок был уже совершеннолетним, на второго ребенка прикладывали разрешение органов опеки. Оба ребенка переехали в новую муниципальную квартиру, затем приватизировали ее (на двоих), младший при этом все еще был несовершеннолетним. Получается интересная ситуация: если кто-нибудь из них что-нибудь предпримет, встанет под вопрос приватизация их новой квартиры в любом случае.

21 Апреля 2017, 09:52
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате

    Добрый день, Андрей.

    1. Действительно ли были нарушены права детей? Ведь вроде в те года не было обязанности включать детей в долю. Собственность же была зарегистрирована по действующему законодательству того времени.

    В 1992 году Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» позволял не включать несовершеннолетних детей в число лиц, приватизирующих жилое помещение. Поэтому у них уже на основании этого практический нет шансов предъявить права. Закон не имеет обратной силы.

    20 Апреля 2017, 12:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергей
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей!

    1. Действительно ли были нарушены права детей? Ведь вроде в те года не было обязанности включать детей в долю. Собственность же была зарегистрирована по действующему законодательству того времени.
    Андрей

    Дело в том, что до августа 1994 года статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» действовала в следующей редакции:

    Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

    То есть действительно законом не было предусмотрено обязательное выделение долей в праве на приватизируемую квартиру несовершеннолетним детям.

    2. Они реально могут восстановить сроки исковой давности? И подать в суд? Что-то слышал про новые недавние законы про максимальный срок 10 лет.
    Андрей

    Самый младший ребенок 1990 года рождения достиг совершеннолетия в 2008 году, и именно с этого года следует исчислять срок исковой давности. А срок составляет (ст. 181 ГК РФ):

    1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

    2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    То есть максимальный срок — 3 года.

    3. Неужели в случае благоприятного для них исхода пострадают все покупатели, в т.ч. мы, т.е. откатят оба наших договора к-п (2004 и 2009)? Мы же вроде добросовестные покупатели?
    Андрей

    Маловероятно (практически невозможно), учитывая, что истек срок и в 1993 году можно было приватизировать без участия детей.

    20 Апреля 2017, 12:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Роман
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате

    Андрей, здравствуйте.

    В дополнение к коллегам скажу — судебной практики довольно много:

    kirovsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=662

    okt.mrm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=177

    novoorsky.orb.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=122

    saianogorsky.hak.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=1&did=119

    но есть и противоположная позиция, конечно: yakshur-bodinskiy.udm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=683

    При этом в вашем случае, соглашусь с коллегами, мизерный шанс восстановления срока — если с 2008 года до 2017 года иск о восстановлении прав подан не был, сейчас их права практически не восстановимы.

    Отдельный вопрос — разворот цепочки договоров. Очень часто это не возможно технически и цепочка «глохнет» на середине — кого-то не нашли, у кого-то денег нет и т.д. Поэтому крайне маловероятно.

    С уважением,

    Роман Новиков

    20 Апреля 2017, 12:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате
    2. Они реально могут восстановить сроки исковой давности? И подать в суд? Что-то слышал про новые недавние законы про максимальный срок 10 лет.
    ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности
    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

    примечание.
    В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в ред. от 28.12.2016) десятилетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 196, начинает течь не ранее 1 сентября 2013 года. Лица, которым до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2016 N 499-ФЗ судом было отказано в удовлетворении исковых требований в связи с истечением указанного срока, вправе обжаловать судебные акты в порядке и сроки, которые установлены арбитражным и гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.

    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
    (п. 2 в ред. Федерального закона от 02.11.2013 N 302-ФЗ)

    Таким образом срок все равно пропущен.

    3. Неужели в случае благоприятного для них исхода пострадают все покупатели, в т.ч. мы, т.е. откатят оба наших договора к-п (2004 и 2009)? Мы же вроде добросовестные покупатели?

    В гражданском праве при защите права собственности дается такое определение добросовестного приобретателя: это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

    То есть другими словами, если вы докажете, что вы не имели возможности знать о неправомерности предыдущих сделок — вам ни чего не грозит. Ссылаться нужно на то, что регистрацию документов производит государство и гражданин не несет ответственности.

    20 Апреля 2017, 12:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте. Не имеет значения. что в законе на тот момент не было указано про права несовершеннолетних.

    Верховный Суд РФ указал, что несовершеннолетние имеют такие же права, что и совершеннолетние.

    ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 24 августа 1993 г. N 8
    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ
    ФЕДЕРАЦИИ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
    ФЕДЕРАЦИИ»
    7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

    Со сроками исковой давности, тоже не все так просто как указывают коллеги.

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    от 12 августа 2008 г. N 56-В08-10
    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
    председательствующего — Кнышева В.П.
    судей — Горшкова В.В. и Гетман Е.С.
    рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Б.А.А. к К., Б.Е.А. о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону по надзорной жалобе Б.А.А. на определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года.
    Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кнышева В.П., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
    установила:
    Б.А.А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Б.А.И. и Б.Н.Е. (К.). заключили договор с разрезом «Лучегорский» на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: <...>. На время заключения договора она, 1976 года рождения, и ее брат Б.Е.А., 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей. В связи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 года о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б.А.И. и Б.Н.Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 года в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 года Б.А.И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
    Ответчица К. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи с чем в исковых требованиях следует отказать.
    Привлеченный по делу в качестве третьего лица Б.Е.А. с исковыми требованиями не согласился, хотя полагал, что также должен быть указан в числе собственников спорного жилого помещения.
    Решением Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 года договор приватизации квартиры от 23 февраля 1994 года признан недействительным в части невключения в состав собственников квартиры Б.А.А. и Б.Е.А. Оба включены в состав собственников приватизированного жилья. Удовлетворены и остальные требования истицы Б.А.А.
    Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года решение районного суда отменено, вынесено новое решение об отказе Б.А.А. в ее требованиях.
    Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 года на основании ч. 2 ст. 381 ГПК РФ (в прежней редакции) надзорная жалоба Б.А.А. оставлена без удовлетворения, в истребовании дела ей отказано.
    В надзорной жалобе, поданной Б.А.А., поставлен вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года и определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 года и передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
    В связи с поданной надзорной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности, 5 июля 2008 года Заместителем Председателя Верховного Суда РФ Нечаевым В.И. указанное дело было истребовано в Верховный Суд РФ и определением от 15 июля 2008 года передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
    Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенного по делу определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года в части вынесения нового решения об отказе Б.А.А. в ее требованиях.
    В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
    Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение по делу, судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда исходила из того, что истицей заявлен иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, срок исковой давности по которой составлял в соответствии с законодательством, действовавшим на время заключения сделки (ст. 42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) — три года, а в соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ, (в редакции ФЗ от 21.07.2005 года N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока начинается со дня исполнения сделки. Истица обратилась в суд с иском спустя 13 лет после исполнения сделки. Следовательно, срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчицей, пропущен и истице следовало в иске отказать в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ.
    С данными доводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
    Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.А.А. обратилась в суд с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23 февраля 1994 года недействительным в части невключения ее в состав собственников приватизируемого жилья, хотя она имела право стать участником общей собственности на жилое помещение. О том, что договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 6 постановления от 24 августа 1993 года N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“, указав, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
    Что же касается основания для признания договора от 23 февраля 1994 года недействительным, то истица сослалась на то, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на время заключения договора, о равенстве прав членов семьи нанимателя на жилое помещение, она также имела право на приватизацию и отказ от участия в приватизации мог быть осуществлен родителями несовершеннолетних лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Этот довод суд первой инстанции признал обоснованным, удовлетворяя иск.
    Б.А.А. о признании сделки приватизации жилого помещения частично недействительным ввиду нарушения прав истицы. Эта позиция суда согласуется с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда РФ в названном выше постановлении (п. 7).
    При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). Как установлено судом первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б.А.И. 26 июля 2006 года. В суд она обратилась в феврале 2007 года, т.е. в пределах годичного срока.
    С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что у суда кассационной инстанции не имелось оснований, предусмотренных законом, для вынесения нового решения об отказе в иске. В связи с чем, определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным, и оно подлежит отмене.
    На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
    определила:
    определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года отменить и оставить в силе решение Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 года.

    Понятно, что Б.А.А. достигла своего совершеннолетия после приватизации, в 1994 году. В суд же она обращается только в 2007 году после получения документов на наследство. При этом суд признает, что срок не пропущен, т.к. истица узнала о нарушении своих прав не тогода, когда достигла совершенноления, а когда узнала о том, что имущество является наследственным, и у неё нет доли в нем.

    ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 29 сентября 2015 г. N 43
    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
    СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ
    Начало течения срока исковой давности
    1. В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
    Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
    2. В случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства.
    В исключительных случаях, когда пропуск срока исковой давности имел место, например, ввиду явно ненадлежащего исполнения законными представителями таких лиц возложенных на них законодательством полномочий, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен по заявлению представляемого или другого уполномоченного лица в его интересах (статья 205 ГК РФ).
    Если нарушение прав названных лиц совершено их законным представителем, срок исковой давности по требованиям к последнему, в том числе о взыскании убытков, исчисляется либо с момента, когда о таком нарушении узнал или должен был узнать иной законный представитель, действующий добросовестно, либо с момента, когда представляемому стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав и он стал способен осуществлять защиту нарушенного права в суде, то есть с момента возникновения или восстановления полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособности (статья 21 ГК РФ, статья 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

    Так что безусловных гарантий того, что бывшие несовершеннолетние не обратятся в суд и решение не будет в их пользу, увы, нет.

    Но практика московских судов на данный момент не в пользу бывших несовершеннолетних.

    Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2016 по делу N 33-4232/2016
    Требование: О признании приватизации жилого помещения недействительной, признании отказа на участие в приватизации жилого помещения недействительным, признании права собственности на долю жилого помещения.
    Обстоятельства: Истица указала, что проживает совместно с родителями. Ей стало известно, что по договору передачи родители приватизировали квартиру, в которой они сейчас проживают. В момент приватизации истица была несовершеннолетним ребенком, однако она не была включена в договор передачи квартиры в собственность.
    Решение: В удовлетворении требований отказано, поскольку истицей пропущен срок исковой давности.
    Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2015 N 33-41507/2015
    Требование: О признании частично недействительным договора мены, включении доли наследства в наследственную массу, признании права собственности на долю наследства.
    Обстоятельства: Истица указала, что при жизни отец ее дочери приватизировал в равных долях комнаты в коммунальной квартире, без ведома и согласия истицы, как законного представителя несовершеннолетней, законный представитель другого несовершеннолетнего заключил с ответчиком-2 договор мены комнат на две квартиры, о том, как распределены доли в квартирах, истица узнала только при ознакомлении с материалами наследственного дела, имущественные права ее ребенка нарушены.
    Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истицей без уважительных причин пропущен срок исковой давности.
    Апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2015 по делу N 33-34632/2015
    Требование: О признании недействительным в части договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации.
    Обстоятельства: Истица указала, что ей, ее близким родственникам по договору социального найма была представлена квартира, в приватизации она не участвовала. Истица на момент приватизации была несовершеннолетней, считает, что ее право на приватизацию было нарушено.
    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как требования заявлены истцом по истечении срока исковой давности, требования о восстановлении пропущенного срока истицей не заявлено.
    Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2015 по делу N 33-31215/2015
    Требование: О признании частично недействительными договора передачи квартиры в собственность, свидетельства о собственности, признании недействительными завещания и свидетельства о праве на наследство по завещанию, включении в состав сособственников.
    Обстоятельства: Истец считает завещание недействительным, поскольку оно совершено с нарушением действующего законодательства.
    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как действовавшее в период заключения оспариваемого договора законодательство не предусматривало обязательное включение несовершеннолетних лиц в приватизацию либо отказ от такой приватизации, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.
    20 Апреля 2017, 16:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Роман
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате
    на второго ребенка прикладывали разрешение органов опеки
    Андрей

    Тогда одно из немногих оснований для оспаривания вашей сделки отпадает — на несовершеннолетнего было разрешение органа опеки.

    затем приватизировали ее (на двоих), младший при этом все еще был несовершеннолетним
    Андрей

    Таким образом они в любом случае не смогут получить доступ к вашей квартире — их право на бесплатную приватизацию утрачено.

    21 Апреля 2017, 09:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А должен ли был знать орган опеки, что право при приватизации было нарушено? К сожалению, нет даже копии разрешения опеки, это все со слов покупателя 2004 года, но он говорит, что очень долго его делали. Скорее всего, не давали продавать именно по этой причине.

    Разве старшего не обделили? Можно же приватизировать как несовершеннолетний, а потом как совершеннолетний второй раз.

    21 Апреля 2017, 09:59
  • Юрист - Роман
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате
    Можно же приватизировать как несовершеннолетний, а потом как совершеннолетний второй раз.
    Андрей

    Такого в законе нет.

    Разве старшего не обделили?
    Андрей

    Его указание в договоре приватизации было не обязательно, раз он был совершеннолетним.

    21 Апреля 2017, 10:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергей
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    Поузнавал на счет сделки 2004 года. На момент сделки один ребенок был уже совершеннолетним, на второго ребенка прикладывали разрешение органов опеки. Оба ребенка переехали в новую муниципальную квартиру, затем приватизировали ее (на двоих), младший при этом все еще был несовершеннолетним. Получается интересная ситуация: если кто-нибудь из них что-нибудь предпримет, встанет под вопрос приватизация их новой квартиры в любом случае.
    Андрей

    Добрый день, Андрей

    Младший ребенок, получается, что использовал свое право на приватизацию в любом случае (ещё будучи в несовершеннолетнем возрасте).

    А старший ребенок на момент сделки в 2004 году по продаже первой квартиры уже был совершеннолетним и мог заявить свои права. Тут, полагаю, что по нему срок исковой давности следует исчислять с 2004 года (т.е. когда он стал совершеннолетним). Срок 3 года истек.

    21 Апреля 2017, 10:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергей
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    А должен ли был знать орган опеки, что право при приватизации было нарушено? К сожалению, нет даже копии разрешения опеки, это все со слов покупателя 2004 года, но он говорит, что очень долго его делали. Скорее всего, не давали продавать именно по этой причине.
    Разве старшего не обделили? Можно же приватизировать как несовершеннолетний, а потом как совершеннолетний второй раз.
    Андрей

    Орган опеки проверяет только текущую сделку, не нарушаются ли права ребенка.

    Предыдущие сделки орган опеки не проверяет.

    А старший ребенок, получается, уже на момент продажи квартиры в 2004 году мог заявить свои права. Но он этого не сделал. А с 2004 года истекло даже более 10 лет.

    21 Апреля 2017, 10:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Может же заявить, что узнал об этом только что, восстановить срок. Цитаты из законов на эту тему есть выше от ваших коллег.

    21 Апреля 2017, 10:21
  • Юрист - Сергей
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    Может же заявить, что узнал об этом только что, восстановить срок.
    Андрей

    Заявить то он может что угодно. Но срок исковой давности исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

    А в 2004 году, будучи уже совершеннолетним, он должен был знать о своих правах, и о том, что они якобы нарушены.

    21 Апреля 2017, 10:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Роман
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате
    Может же заявить, что узнал об этом только что, восстановить срок. Цитаты из законов на эту тему есть выше от ваших коллег.
    Андрей

    Когда квартира приватизировалась и спустя несколько лет он знал и/или должен был знать — в вашем случае восстановить срок попробовать можно, но с учётом совершеннолетия старшего, разрешения органа опеки по младшему и сроков — тут, считаю, проблем возникнуть не должно.

    21 Апреля 2017, 10:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Можно же приватизировать как несовершеннолетний, а потом как совершеннолетний второй раз.
    Андрей

    Можно.

    Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1
    (ред. от 16.10.2012)
    «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
    Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
    (в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
    Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
    (часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 16.10.2012 N 170-ФЗ)
    Может же заявить, что узнал об этом только что, восстановить срок. Цитаты из законов на эту тему есть выше от ваших коллег.
    Андрей

    Может, как я указывала выше.

    Ещё раз повторюсь, гарантий никто не даст, последняя инстанция это суд и все будет так как он решит. А как видите, практика разная и пока можно только говорить о том, что МГС на данный момент придерживается позиции, что сроки исковой давности пропущены, но что будет завтра, через год-два, сказать невозможно.

    21 Апреля 2017, 10:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я правильно понимаю, что если он подаст в суд, то мы даже об этом не узнаем, а узнаем по результату, когда нам скажут вернуть квартиру предыдущим хозяевам (а им нам деньги). Мы же сможем как-то защищаться?

    По этой теме в голове крутятся только плохие слова. Получается сейчас я продам квартиру и всю жизнь все равно должен помнить про эту ситуацию.

    21 Апреля 2017, 11:18
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате
    Я правильно понимаю, что если он подаст в суд, то мы даже об этом не узнаем, а узнаем по результату, когда нам скажут вернуть квартиру предыдущим хозяевам (а им нам деньги). Мы же сможем как-то защищаться?

    По этой теме в голове крутятся только плохие слова. Получается сейчас я продам квартиру и всю жизнь все равно должен помнить про эту ситуацию.
    «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)Статья 237. Обжалование заочного решения суда

    1. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи днейсо дня вручения ему копии этого решения.
    2. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
    (часть 2 в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ)

    В вашем случае суд постарается вас уведомить надлежащим образом, даже если вы не с первого раза получите уведомление по каким то причинам. Но даже в случае вынесения заочного решения вы его легко обжалуете.

    21 Апреля 2017, 12:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но разве я буду ответчиком? Обиженный ребенок будет подавать в суд на родителей, которые обделили его при приватизации. Или я буду автоматом соответчиком? Или сначала пройдет суд с родителями, примут решение, потом уже со всеми последующими владельцами, в т.ч. с нами (интересно, в каком порядке). В этом случае мы тогда никак на первичное решение повлиять не сможем.

    Ну да ладно, это все из области теории.

    21 Апреля 2017, 12:21
  • Юрист - Роман
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате
    Но разве я буду ответчиком? Обиженный ребенок будет подавать в суд на родителей, которые обделили его при приватизации. Или я буду автоматом соответчиком?
    Андрей

    Автоматом — не будете. Практика разнитося — суд может привлечь вас к процессу сразу же, может не привлечь — и тогда цепочка будет разворачиваться по 1 процессу за раз. Но да, это скорее из области теории.

    21 Апреля 2017, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате
    Обиженный ребенок будет подавать в суд на родителей, которые обделили его при приватизации

    Ну такой вариант маловероятен.

    21 Апреля 2017, 12:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    По этой теме в голове крутятся только плохие слова.
    Андрей

    Андрей, лично я стараюсь раскрыть перед клиентом все возможные плюсы и минусы ситуации, чтобы в один «прекрасный» день мне не пришлось в темном переулке повстречаться с недовольным клиентом и провести оставшуюся жизнь в инвалидном кресле. Поэтом консультирую как есть.

    Что касается участия в судебном процессе, то суды действительно поступают по разному, могут и не привлечь к процессу, но так как недействительность сделки не влечет за собою безусловну.ю недействительность последующих сделок, то это не значит, что договор купли-продажи признают незаконным и квартиру вернут бывшему несовершеннослетнему.

    КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 21 апреля 2003 г. N 6-П
    ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ
    ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТОВ 1 И 2 СТАТЬИ 167 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН
    О.М. МАРИНИЧЕВОЙ, А.В. НЕМИРОВСКОЙ, З.А. СКЛЯНОВОЙ,
    Р.М. СКЛЯНОВОЙ И В.М. ШИРЯЕВА
    3.1. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
    По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
    Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
    Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.
    Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
    Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
    Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

    В Вашем случае если исходить из того, что если приватизацию признают недействительной, то квартиру продали родители несовершеннолетних, которые не имели права отчуждать долю несовершеннолетних, которая не была выделена надлежащим образом, тем более один из них уже был совершеннолетним в 2004г., т.ке. мог и должен был распорядиться самостоятельно. Следовательно, К Вашему договору купли-продажи и ко не могут быть применены нормы ГК РФ о недействительности сделки, а только об истребовании из чужого незаконного владения.

    Соотвественно ставится вопрос, истребовать квартиру можно только у того, кто ею владеет в момент, когда будет обращение с иском в суд, т.е. у собственников, которые являлись на момент купли-продажи добросовестными приобретателями.

    Если первые покупатели могли знать о данном факте, то Вы не знали и не могли знать, что нарушены права детей, а соотвественно у Вас и у последующих собственников её истребовать нельзя.
    Вот примерно так я вижу последующее развитие ситуации.

    21 Апреля 2017, 13:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вот тут встает вопрос добросовестности. Возможный новый собственник уже в курсе нарушения, ему об этом сказал риэлтор. Когда мы покупали, такой вопрос тоже поднимался, но меня убедили, что все в порядке (первые собственники реально хорошие и порядочные люди), страховая в банке (была ипотека) ничего не сказала, банк тоже не против был, и я ситуацию нормально не проработал. Получается ни я, ни новый собственник не являемся добросовестными, т.к. знали про ситуацию, так? Только если договоримся включить "дурака" и "забудем" про обсуждение этих вопросов, что это дача ложных показаний.

    21 Апреля 2017, 14:34
  • Юрист - Роман
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате
    Получается ни я, ни новый собственник не являемся добросовестными, т.к. знали про ситуацию, так?
    Андрей

    Да, фактор добросовестности рассчитывается именно так. Тут другой момент — его можно истребовать даже при наличии фактора добросоветсности.

    Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
    1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    так что на вашу ситуацию это вряд ли повлияет

    21 Апреля 2017, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате
    Когда мы покупали, такой вопрос тоже поднимался, но меня убедили, что все в порядке (первые собственники реально хорошие и порядочные люди),

    Вот в том то и дело — убедили. А вы не обязаны вникать в тонкости. Вы — лицо, не обладающее специальными познаниями и не могли знать и проверить чистоту предыдущих сделок.

    21 Апреля 2017, 14:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Получается ни я, ни новый собственник не являемся добросовестными, т.к. знали про ситуацию, так? Только если договоримся включить «дурака» и «забудем» про обсуждение этих вопросов, что это дача ложных показаний.
    Андрей

    Все так, только то, что Вы по собственной инициативе выясняли все эти моменты, это только Ваше личное дело.

    Кроме того, за дачу заведомо ложных показаний привлекаются свидетели.

    Статья 307. УК РФ Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод
    1. Заведомо ложные показание свидетеля, потерпевшего либо заключение или показание эксперта, показание специалиста, а равно заведомо неправильный перевод в суде либо при производстве предварительного расследования — наказываются штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев.

    Вы же будете строной в деле, ответчиком или третьим лицом, так что говорить можете все что угодно.

    21 Апреля 2017, 14:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Марина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Тут другой момент — его можно истребовать даже при наличии фактора добросоветсности.
    Новиков Роман

    Тут немного не так.

    ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    N 10

    ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    N 22

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 29 апреля 2010 года

    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
    ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
    СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
    И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
    39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
    Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

    Мы же помним, что дети несовершеннолетние и даже если бы они участвовали в приватизации, то распоряжались бы данным имуществом в любом случае их законные представители, с учетом позиции органов опеки, а воля родителей в любом случае была направлена на отчуждение имущества. Т.е. волеизъявление несовершеннолетнего не важно.

    Тем более, что ещё нужно доказать данный факт, а одного заявления, что я был против, недостаточно.

    21 Апреля 2017, 15:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.