Росреестр завернул договор аренды - что нужно скорректировать?

Изначально был подан договор аренды комнаты с небольшой суммой аренды (прилагается). Росреестр его завернул — отказ прилагается.
Антон

Что касается Уведомления о приостановлении гос. регистрации. Оно вполне обоснованно, поскольку квартира находится в совместной собственности двух лиц, и одно лицо (Василий) не вправе заключать договор без согласия или нотариально удостоверенной доверенности другого лица.

Кроме того, Росреестр указал на то, что на гос. регистрацию подан договор найма, а заявителями являются арендодатель и арендатор.

Об этой ошибке я Вам написала в первом ответе

Кроме того упомяну еще один очень существенный момент, который не упомянули ув.коллеги.
Сайфуллина Альфия

Это неверная информация. Абсолютно нет никакой необходимости постановки этой комнаты на кадастровый учет

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОСПАРИВАНИЕМ ОТКАЗА
В ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
Следовательно, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.
Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.
При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимостиявляется правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Есть задача — разегистрировать договор аренды жилого помещения в Росреестре, как можно быстрее, с наименьшими усилиями.
Антон

В идеале договор должен быть безвозмездный, чтобы не платить налоги.
Антон

Соответственно задача сводится к корректировки договора аренды так, чтобы его принял росреестр и как можно скорее зарегистрировал.
Антон

С учетом поставленной задачи, на мой взгляд, наймодателю и нанимателю необходимо совместно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий (относительно регистрации этого представленного договора) и заключить договор безвозмездного пользования.

Вы потеряете только на госпошлине (2000 урб.), т.к. она не будет возвращена.

Но чтобы заключить договор безвозмездного пользования, необходимо, чтобы в нотариальной доверенности от второго собственника (Саввиновой Е.В.) были указаны полномочия первого собственника (Саввинова В.А.) на заключение от имени первого собственника именно договора безвозмездного пользования (подписание Саввиновым В.А. от имени Саввиновой Е.В. такого договора).

Если таких полномочий сейчас в доверенности нет, а Саввинова Е.В. находится за границей, то ей следует обратиться в консульство РФ, оформить там такую доверенность и переслать её второму собственнику.

Что касается возможности сдачи в аренду, наем или безвозмездное пользование не всей квартиры, а лишь комнаты, то это вполне возможно. Как указано в ст. 673 Гражданского кодекса РФ:

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Однако если Вы будете заключать договор безвозмездного пользования комнатой (или квартирой), то такой договор не подлежит государственной регистрации, независимо от того, на какой срок он заключен.

Как указано в ст. 689 Гражданского кодекса РФ:

2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.

То есть статья 609 ГК РФ (которой в совокупности со статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации) применяется только к безвозмездному пользованию объектом культурного наследия.

К комнате или квартире данное правило (о гос. регистрации) не применяется.

Кроме того, второму сособственнику не обязательно приезжать в Россию, чтобы оформить нотариальную доверенность. Он вправе сделать это в ближайшем консульстве России за рубежом. Образец доверенности вы можете выслать ему сами.

Это неверная информация. Абсолютно нет никакой необходимости постановки этой комнаты на кадастровый учет
Ухова Лилия

Это верная информация.

Более того, тот факт, что в одном из обзоров судебной практики было рассмотрено дело о кадастровом учете части помещения, и суд изложил свое мнение по этому поводу, отнюдь не означает, что в Росреестре поступят согласно с ним.

Потому что:

1. Судебная практика не есть источник права (а уж тем более обзор, а не Пленум Верховного суда).

2. Указанный обзор (его реквизиты, кстати, забыла упомянуть ув.коллега Ухова: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) принят до вступления в силу закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. и в конкретном случае, на который и ссылается ув.коллега, основывается как раз на устаревших нормах.

3. В оконцовке части этого обзора, который касается кадастрового учета части помещения, имеется прямая ссылка на указанную мною ст.44 218-ФЗ от 13.07.2015 где прямо говорится о том, что государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения. Никаких исключений, вроде необязательности, добровольности, отсутствий препятствий для регистрации при непостановки на кадастровый учет части помещения, этой статьей не предусмотрено.

4. Существует более свежая судебная практика, которая подтверждает мое мнение:

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329 по делу N А65-29593/2015
<...>С 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация ограничения, обременения на часть здания, сооружения, помещения будет производиться при внесении в кадастр недвижимости сведений о части здания, сооружения, помещения (пункт 5 статьи 44)<...>
<...>Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 26, 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 7, 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив, что в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт здания магазина, часть которого передана в аренду обществу, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемого объекта, пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора не соответствует закону, нарушает права и законные интересы АО «Тандер».<...>

И пусть тут говорится о том, что постановка на кадастровый учет части помещения возможна не только при наличии технического плана этой части, а возможна также при наличии приложения с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, определением предмета договора путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемого объекта.

Верховный Суд РФ здесь прямо подтвердил прямую обязательную зависимость государственной регистрации части помещения от кадастрового учета части помещения, нисколько не сомневаясь в ее обязательности.