Продажа квартиры. Средства покупатель получит от продажи своей квартиры третьему лицу под ипотеку

Сделку хотим проводить одновременно и в этом я вижу засаду.
Петр

Никакой засады нет. Сначала Ваш покупатель продает свою квартиру и получает деньги. Затем продаете Вы и также получаете деньги. Лучше используйте расчетный счет для перевода или наличные сразу после продажи под расписку. В этом случае рисков не будет.

Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр

Для этого нужно согласовать порядок расчетов в договоре купли-продажи. Если денег не будет, то можете расторгнуть договор.

Т.е. я оформляю договор купли-продажи, в котором я прописываю, что квартира будет находится у меня в залоге с момента регистрации и до окончательного расчёта (есть какая-нибудь правовая норма, на которую можно сослаться?). И если оплаты не будет — я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Петр

Сделайте таким образом, если у покупателя нет наличных.

Есть норма: п.5 ст.488 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Уточню. Сделку хотим проводить одновременно и в этом я вижу засаду. Я думал всё оформлять через аккредитив. Чтобы покупатель внёс туда деньги от первоначального взноса и в договоре прописать, что остаток они должны внести через 3-7 дней после получения регистрации нашей (моей квартиры и их оплаты) сделки.
Петр

Это для вас не очень хорошо. Выгоднее провести сделки отдельно. На время проведения двух сделок заключить предварительный договор купли-продажи и предусмотреть в нем срок заключения основного договора и аванс.

Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр

Сделка будет в любом случае действительна. Другой момент, что могут быть проблемы с получением средств. Право собственности на недвижимость возникает после государственной регистрации в силу ст.131 ГК РФ.

Желаю удачи!

Т.е. я оформляю договор купли-продажи, в котором я прописываю, что квартира будет находится у меня в залоге с момента регистрации и до окончательного расчёта (есть какая-нибудь правовая норма, на которую можно сослаться?).
Петр

В случае залога недвижимости, вам придется обращать взыскание на предмет залога. Это производится в судебном порядке. Это достаточно проблематично.

Согласно ст.51 ФЗ об ипотеке Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ст.55 ФЗ об ипотеке 5. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:
1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

То есть, в любом случае обращение взыскания будет производится через суд.

И если оплаты не будет — я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор. И если оплаты не будет — я расторгаю договор
Петр

Нужно в договоре указать порядок расторжения.

Желаю удачи!

Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр

Договор будет действительным даже в случае неполной оплаты. Но квартира у вас будет в залоге (можно это еще и отдельно прописать в договоре) и покупатель ничего с ней не сможет сделать, пока не оплатит. И если начнется «засада», то просто расторгнете договор.

Если есть нюансы в Вашем вопросе, то поясните более конкретно ситуацию.

С Уважением!

Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр

Не то что недействительным, а Вам нужно прописать право расторжение в одностороннем порядке, если не будет оплаты. Главное укажите на ограничение покупателю, чтобы он не смог ничего сделать с квартирой (перепродать), пока с Вами полностью не рассчитается. Но видимо, я понял, нужно провести сделку одно время. Поэтому и такая ситуация, ждать не получается.

С Уважением!

Т.е. я оформляю договор купли-продажи, в котором я прописываю, что квартира будет находится у меня в залоге с момента регистрации и до окончательного расчёта (есть какая-нибудь правовая норма, на которую можно сослаться?). И если оплаты не будет — я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор. И если оплаты не будет — я расторгаю договор
Петр

В одностороннем не расторгнете. А почему предварительный договор не хотите?

Первоначальный взнос берите при подписании договора, оставшаяся часть должна быть передана через столько-то дней, так и пишите в договоре, не забудьте про залог (ипотеку), о чем писал я и мои коллеги.

Но я же не в кредит продавать буду? а в этой статье явно про кредит