Купля-продажа земельного участка, находящегося в праве бессрочного пользования

Question

Требуется осуществление купли-продажи земельного участка, находящегося в праве постоянного (бессрочного) пользования у гражданки А.Б.В., и границы которого не установлены. Автор обращения - потенциальный покупатель. Требуется провести продажу ЗУ, используя минимально возможную по стоимости и времени законную процедуру. Какой составить договор, и какие этапы в нем отразить для проведения комплексной процедуры купли-продажи (например, сначала приватизация ЗУ продавцом, затем продажа по договору, либо возможно потребуются в данном случае кадастровые работы, либо можно обойтись и без таковых…, либо иное), с учетом, чтобы продавец не «передумал» после начала проведения процедуры, например, после приватизации, т.к. все действия оплачиваются покупателем. Прошу указать варианты процедур (без кадастрового учета, если это возможно, и с кадастровым учетом) и последовательность шагов осуществления сделки. Набор минимальным должен быть минимальным и достаточным для обретения права собственности на ЗУ покупателем. Исчерпывающий перечень документов, имеющийся у продавца (оригиналы): 1. «Свидетельство № ХХХ на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей» 1993 года (где указано, что в бессрочном постоянном пользовании гр. А.Б.В. – 0,15га). 2. Постановление Поселкового совета народных депутатов от местной администрации о передаче гр. А.Б.В. ЗУ площадью 0,15 га в постоянное бессрочное пользование. 3. Карта-схема размещения ЗУ гр. А.Б.В. 4. Кадастровый паспорт ЗУ (от 2010 года), в котором указано: • Площадь - 1500 кв.м • Особые отметки - Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства; • Сведения о правах – государственная собственность, список правообладателей на листе 2; лист 2: Постоянное бессрочное пользование, правообладатель – гр. А.Б.В. на основании свидетельства № ХХХ от _ 1993 года (см. выше, п.1) Правами третьих лиц ЗУ не обременен.

Елена Евграфова · Answer

Здравствуйте. Чтобы продавец впоследствии не передумал, я бы посоветовала составить предварительный договор купли-продажи земельного участка. В котором обговорить моменты оформления земельного участка в собственность и последующее заключение основного договора купли-продажи. Кроме этого, в предварительном договоре необходимо указать все существенные условия договора, включая цену участка. Можно предусмотреть включение оплаты всех расходов до регистрации перехода права собственности в фактическую цену участка. Кадастровый учет у данного участка уже имеется. Межевание возможно провести и после. Оформление права собственности — с кадастровым паспортом и Постановлением из п. 2 — в МФЦ для регистрации права собственности.

Валерий Орехов · Answer

Здравствуйте. Прошу указать варианты процедур (без кадастрового учета, если это возможно, и с кадастровым учетом) и последовательность шагов осуществления сделки. Набор минимальным должен быть минимальным и достаточным для обретения права собственности на ЗУ покупателем Подпунктом 9 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В силу части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно части 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В силу статьи 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Случаи бесплатной передачи земельного участка в собственность предусмотрены статьей 3 Федерального закона № 137 – ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается. https://rospravosudie.com Как вариант.Оформить соглашение о задатке с обязательствами ( предварительный договор) по оплате с учетом стоимости кадастровых работ по установлению границ ( обязательно с целью исключить судебные спор с соедями ) права собственности продавца ( приватизация)регистрацию в Россреестре права собственности на з/у на продавца. Затем договор купли продажи и регистрация ваших прав. ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1 . Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).