Как составить договор с обременением

Хамид, здравствуйте. Наличие обременения не влияет на возможность получения разрешения на строительство. Обременение никак не умаляет и не оспаривает право собственности. Поэтому спокойно оформляйте договор купли-продажи с обременением, установив нужный Вам порядок оплаты. При этом укажите, что на основании ст.488 Гражданского кодекса РФ в пользу Продавца возникает залог в силу закона до момента полной оплаты по договору.

Здравствуйте, Хамид!

Вы можете заключить стандартный договор о ипотеке и зарегистрировать его в Росреестре.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

С Уважением, Олег Рябинин.

Хамид, добрый день! Собственно если земля продается в кредит согласно ст. 488 ГК

5.Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

т.е. если вы подписываете договор купли продажи по которому предусмотрена отсрочка платежей он будет до полной оплаты находится в залоге. Единственное что поскольку речь о недвижимом имуществе требуется регистрация залога а для этого вы должны подать вместе с договором заявление о регистрации залога

ст. 20 ФЗ Об ипотеке

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Добрый день,

У застройщика при покупке данного участка в кредит могут возникнуть определенные сложности:

Статья 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Поэтому он может не согласиться с покупкой в кредит данного участка. Выход может быть найден разными путями (поручительством по обязательствам третьих лиц и т.п.). Можно сделать вариант с опционом, например, при неуплате денег, ваше юридическое лицо становится владельцем акций (долей) этого самого застройщика. В общем варианты есть.

Хотя, если покупатель и будет выступать застройщиком, то вероятность взыскать с него деньги все-таки очень велика, так как вряд ли он будет рисковать стройкой, особенно на первом этапе.

ООО находится на У.С.Н. Реализовывает землю. Покупатель просит отсрочку оплаты до реализации части квартир в доме который они собираются строить на этой земле. Можно ли составить договор с обременением так, чтобы они могли получить разрешение на строительство а продавец не пострадал в случае невыполнения покупателем своих обязательств.
Хамид

Доброго времени суток, Хамид!

Есть также вариант оформления рассрочки без залога и с возможностью его расторжения Вами при не оплате, в таком случае в договоре нужно прописать в условиях расчёта

«Полный и окончательный расчёт за указанную (ваш объект) оформляется распиской (другим удобным для Вас способом ) продавца подтверждающей получение Продавцом денежных средств от Покупателя в соответствии с условиями настоящего договора.»

а также «стороны договорились о том что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у Продавца на указанную (ваш объект) не возникает.» и тогда росреестр не будет регистрировать ограничение ипотеку. Не должно возникнуть проблем с застройкой.

при таких пунктах договора также рекомендую сформулировать пункт о расторжении договора так чтобы вы в одностороннем порядке имели право расторгнуть договор: «Продавец вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке путем направления Покупателю уведомления о расторжении Договора в случае нарушения Покупателем срока оплаты, а также передачи неполной суммы денежных средств, предусмотренной настоящим Договором».

С Уважением, Виталий Бровченко.