8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1200 ₽
Вопрос решен

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием?

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием? земля и здание находится в собственности у одного собственника. Хочу продать 25% нежилого здания, есть много отдельных входов. Здание 800 кв.м. есть помещения 100, 36, 36, кв.м. Могу ли я выделить помещение и продать его без земли? если да то опираясь на какие статьи?

17 февраля 2017, 07:59, Олег Онин, г. Ярославль
Дмитрий Васильев
Дмитрий Васильев
Юрист, г. Москва
10 рейтинг

Добрый день, Олег.

По общему правилу продать дом без участка нельзя, ЗУ всегда следует за объектом недвижимости.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)ЗК РФ, Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Поэтому продавать нужно вместе и долю в объекте и долю в участке.

При этом отмечу, что даже в случае, если дом и ЗУ будут принадлежать разным лицам, собственник здания все равно будет иметь право пользоваться ЗУ:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

17 февраля 2017, 08:10
0
0
0
0
Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?
Олег

Только если при этом:

1. Есть возможность выделить часть здания

2. Нет возможность выделить часть участка к зданию.

17 февраля 2017, 08:25
Олег Онин
Олег Онин
Клиент, г. Ярославль

Если есть возможность выделить часть здания. Тогда опираюсь на какие правовые нормы я могу продать это помещение без земельного участка?

17 февраля 2017, 08:29
Консультация юриста бесплатно
Роман Новиков
Роман Новиков
Юрист, г. Пермь

Олег, здравствуйте.

Существует всего несколько законных причин для невыделения земли к зданию

Земельный кодекс РФ
ст. 35
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

С учетом этого факта, выделять и продавать помещение стоит таким образом, чтобы часть здания не могла быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка — то есть, не стоит выделять полную комнату/квартиру, под которую можно в теории выделить часть земли.

При этом обращаю ваше внимание на то, что существует риск, что в судебном порядке будет признана долевая собственность на земельный участок. На это даже есть судебная практика — ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 21 апреля 2014 г. N ВАС-4099/14

17 февраля 2017, 08:15
0
0
0
0
Олег Онин
Олег Онин
Клиент, г. Ярославль

Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?

17 февраля 2017, 08:18
Если есть возможность выделить часть здания. Тогда опираюсь на какие правовые нормы я могу продать это помещение без земельного участка?
Олег

Всё на ту же ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, ЕСЛИ БУДЕТ НЕЛЬЗЯ ВЫДЕЛИТЬ ЧАСТЬ УЧАСТКА. Я бы рекомендовал вам провести профессиональную экспертизу, которая подскажет вам точные помещения, которые можно будет выделить так, что с землей в натуре их выделить не получится. В этом плане требуется скорее строительное образование, чем юридическое.

17 февраля 2017, 08:39
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
9.4 рейтинг

Здравствуйте, Олег.

В дополнение к ответу коллеги могу указать следующее. При продаже части нежилого помещения без земли новый собственник будет вправе и обязан платить собственнику ЗУ плату за пользование ЗУ, а также вправе взять причитающуюся ему часть ЗУ в аренду.

Гражданский кодекс
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Земельный кодекс
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

С уважением! Г.А. Кураев

17 февраля 2017, 08:22
0
0
0
0
Олег Онин
Олег Онин
Клиент, г. Ярославль

Земля находится в моей собственности. Тогда могу ли я к примеру продать земельный участок без здания своей жене, или подарить, а потом продать часть здания без земли так как земля уже не моя?

17 февраля 2017, 08:31
Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?
Олег

Олег.

Исходя из той же статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ Вы вправе выделить и продать часть нежилого помещения без земли.

Земельный кодекс
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

А вот наоборот, землю без здания продать или подарить нельзя.

Гражданский кодекс
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
17 февраля 2017, 08:44
Валерий Орехов
Валерий Орехов
Юрист, г. Тула

Здравствуйте.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008 <1>).Источник: http://stgkrf.ru/552

17 февраля 2017, 08:35
0
0
0
0
Наталья Янкина
Наталья Янкина
Юрист, г. Великий Новгород

Олег, здравствуйте.

Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?
Олег

Теоретически это возможно. Так как при государственной регистрации перехода права собственности на здание регистратор в обязательном порядке проверяет, на каком праве и у кого находится земельный участок под зданием. Если сведений в ЕГРН на этот счет нет, продавец здания должен самостоятельно предоставить документы о правах на земельный участок. При государственной регистрации перехода права собственности на помещение регистратор может даже не заинтересоваться статусом земельного участка под ним. Однако, опять же, государственная регистрация перехода права не гарантирует Вам проблем в будущем. Коллега Новиков Роман указан на подобное дело, рассмотренное арбитражным судом. Так, например, согласно ст.273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

То есть право собственности на землю переходит к приобретателю здания в силу закона, а даже не в силу положений договора купли-продажи.

А согласно ст.552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом

Видите, какая формулировка. «Или другой недвижимости». Помещение — это недвижимость.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

— п.2 ст.555 ГК РФ.

17 февраля 2017, 08:42
0
0
0
0
Но это при условии, что нельзя выделить ЗУ к этой части здания.
Васильев Дмитрий

Я бы не была столь оптимистична. Невозможность выдела земельного участка под частью здания не означает, что невозможно продать долю в праве собственности на земельный участок. Представьте: сначала одну часть здания продали без земли, потом другую часть здания продали без земли (по той причине, что выделить в натуре участки под ними невозможно). И получилось, что здание в собственности у одних лиц, а земельный участок в собственности другого лица. Это прямое нарушение принципа единства судьбы здания и земельного участка под ним.

17 февраля 2017, 08:51
Мария Сухорослова
Мария Сухорослова
Юрист, г. Новосибирск

Здравствуйте.

По общему правилу. Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, если земельный участок принадлежит на праве собственности собственнику здания — только с земельным участком одновременно. (Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11).

Таким образом, чтобы можно было оставить землю, необходимо видимо попасть в исключения согласно той же ст. 35 ЗК РФ: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Вам нужно пригласить специалиста, который сможет, указать вам те помещения, которые, с землей в натуре выделить не получится. Который бы выдал вам документ, где четно прописаны данные помещения и подкреплены доказательной базой почему они не могут быть выделены с землей. И уже на основании этого документа, действовать.

Сервитут если не установлен, то по этому пункту бесполезно, про изъятые из оборота понятно. То есть, остается один пункт, это "отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка". В вашем случае — это вариант, когда вы можете продать часть (нежилого) здания без земли.

18 февраля 2017, 12:17
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Земельное право
Можно ли без участия других собственников оформить свою часть земельного участка?
Добрай день, проживаем в доме на три хозяина (все выделено как квартиры), двор тоже общий, участок в собственность никак не оформлен, обратились в месную администрацию для подачи заявления на приватизацию, получили отказ с пояснением - необходимо заявление от всех трех собственников. Остальные собственники не согласны оформлять собствееность ( нет средств). Можно ли как-то без их участия оформить свою часть земельного участка, и так чтобы он был не в долевой собственности?
06 июня 2019, 08:04, вопрос №2387435, Марина, г. Лабинск
3 ответа
Земельное право
Как можно законно разрешить земельные споры?
можно ли снести часть дома соседей , на основании границ земельного участка взятых из плана земельного участка из техпаспорта на жилой дом от 1979 года,несмотря на то, что межевание произведено в 2009г и оно не совпало с границами из плана земельного участка по техническому паспорту на жилой дом. в собственность землю выдала администрация в 2009 г, а сам дом куплен в 1998 г. нарушены права собственника дома после проведения межевания, так как нет возможности обслуживания стены дома, поскольку между домами маленькое расстояние и граница проходит по стене дома. о границах 1979 года узнали в этом году
05 декабря 2018, 05:27, вопрос №2188556, Надежда, г. Куса
18 ответов
Недвижимость
Можно ли продать часть квартиры, если другая ее часть под арестом?
Квартира на два собственника, у одного проблемы с банком, наложен арест на квартиру. Можно ли продать часть квартиры, если другая ее часть под арестом?
06 февраля 2018, 08:32, вопрос №1897541, Олеся, г. Москва
3 ответа
Земельное право
Можно ли продать часть земельного участка, если дом на этом участке куплен под материнский капитал?
Мы купили дом под материнский капитал с участком в 20 соток,сейчас мы хотим продать часть земельного участка.Возможно ли это?
21 августа 2017, 16:42, вопрос №1730431, Елена, г. Барнаул
1 ответ
Земельное право
Можно ли открыть киоск на даче, не меняя назначение земельного участка?
Можно ли открыть ларёк(киоск)на земле сельхоз.назначения,под дачное строительство, без изменении назначения земли? Тел нет у меня.
15 ноября 2015, 22:02, вопрос №1040947, наталья, г. Санкт-Петербург
2 ответа
Дата обновления страницы 17.02.2017