Какие шансы у собственников квартир в суде в отношении иска к застройщику?

ЗАО «ЗенитСтрой»

302030, г. Орел, ул. Старо-Московская, д. 10

Варакина Александра Борисовича

Варакиной Натальи Михайловны

г. Орел, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв. 21

Романовой Дарьи Игоревны

г. Орёл , пер. Кинопрокатный, д. 1, кв. 76

Коростелева Дмитрия Евгеньевича

г. Орёл , пер. Кинопрокатный, д. 1, кв.

Макарониной Ольги Сергеевны

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв.

Хворостянова Андрея Сергеевича

Хворостяновой Кристины Зауриевны

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв. 11

Гороховой Елены Владимировны

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв.

Афанасьева Юрия Юрьевича

Афанасьевой Оксаны Александровны

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв.

Петрова Вячеслава Ивановича

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв.

Самсонова Павла Ивановича

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв.

Кунгуровой Анастасии Павловны

г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв. 51

Претензия

(об устранении недостатков работ, выполненных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома)

Мы являемся собственниками квартир дома по адресу: г. Орел, пер. Кинопрокатный, д. 1.

Ранее между нами и ЗАО «ЗенитСтрой» были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которых ЗАО «ЗенитСтрой» обязалось построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: г. Орёл, пер. Кинопрокатный,

д. 1.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ЗАО «ЗенитСтрой» обязалось передать нам в собственность квартиры, качество и состояние которых соответствует действующему законодательству, а мы в качестве участников долевого строительства обязались оплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном в договоре, и принять Объект долевого строительства.

С нашей стороны были выполнены все обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, мы полностью оплатили и приняли квартиры.

Переданные нам в собственность ЗАО «ЗенитСтрой» квартиры имеют существенные недостатки, построены с нарушением СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» и СП 23-101-2004 "Проектирование тепловой защиты зданий", стандартов вентиляционной системы.

В результате вышеуказанных нарушений стены, мебель в квартирах покрылись плесенью, в квартирах очень холодно, по стенам некоторых квартир периодически в зимний период течет вода, разница между температурой в квартирах и температурой стен превышает 4 градуса, что свидетельствует о нарушении СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» и СП 23-101-2004 "Проектирование тепловой защиты зданий".

Указанные нарушения, в частности, подтверждаются следующими документами:

В соответствии с актом осмотра квартиры №21 д. 1 по пер. Кинопрокатному от 20.02.2016 г., составленным членами комиссии в составе: заместителя главного инженера ЗАО «ЗенитСтрой» - Покамина Д.С., инженера по качеству - Михайленко В.В., были выявлены следующие недостатки: температура стены в комнате, объединенной с балконом угла и примыкания к полу - 14,5°С, центр стены 16°С, температура стены в комнате №2 (примыкание к полу и угла )- 15°С, верх и центр стены от 17,5 до 18,5°С.

Температура пола в примыкании к наружной стене - 16,5 °С, по квартире от 20 до 21°С, температура внутренних стен 21°С.

Таким образом, указанный акт подтверждает факт нарушения ЗАО «ЗенитСтрой» СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» и СП 23-101-2004 "Проектирование тепловой защиты зданий" при строительстве многоквартирного жилого дома № 1 по пер. Кинопрокатному в г. Орле.

Также необходимо отметить, что ООО «Интел-СТК» был выполнен отчет о термографическом обследовании квартиры по адресу: г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв. 76.

В отчете ООО «Интел-СТК» было установлено, что минимальная температура изучаемых участков ограждающих конструкций (стен), где нарушен нормируемый температурный перепад между температурой воздуха в помещении и температурой поверхности стен, имеет разницу с температурой воздуха в помещении выше 4 градусов, что является нарушением СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий».

Также были выявлены повреждения внутренней отделки наружных стен в виде образования плесени. Это вызвано тем, что наружные стены не отвечают требованиям строительных норм по тепловой защите зданий.

В соответствии с Актом от 28.01.2016 г. был произведен осмотр квартиры по адресу: г. Орел, пер. Кинопрокатный, д. 1, кв. 76, в результате чего было установлено: «при визуальном осмотре в кухне: мокрая стена в углу; в зале: мокрый угол; в ванной: мокрая стена; в спальне: мокрая стена. На момент обследования в квартире выявлена повышенная влажность – 70 %, а норма 50%. На момент проверки установлено, что в квартире уровень влажности составляет 70%.

В соответствии со СНиП II-3-79 влажность внутреннего воздуха при температуре св. 12 до 24°С должна составлять до 50%.

Кроме того, сотрудники ЗАО «ЗенитСтрой» по нашим заявлениям с приборами выходили на объекты по адресу: г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, в результате чего было установлено, что нарушен нормируемый температурный перепад между температурой воздуха в помещении и температурой поверхности стен, имеет разницу с температурой воздуха в помещении выше 4 градусов, что является нарушением СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий».

Необходимо иметь в виду, что после сапрофитного клеща, плесень - второй по уровню опасности аллерген закрытых помещений. Микроскопические споры грибка, взвешенные в воздухе, проникают в организм через дыхательные пути и пищевод, и со временем могут спровоцировать появление аллергии. Плесень в квартире наносит вред всем, кто находится в помещении продолжительное время. Распространенными проявлениями вреда обычной плесени на стенах являются такие заболевания человека, как бронхиальная астма, атопический дерматит, ринит, аспергиллез, онихомикоз и другие. При этом споры плесени могут находится в воздухе, даже если видимых следов плесени в помещении нет.

Плесень год за годом незаметно разрушает здоровье и имущество человека.

Плесень оказывает разрушающее воздействие на строительные материалы - бетон, древесину, гипс и другие. Проникая глубоко внутрь поверхности материала, мицелий плесени неуклонно разрастается, постепенно снижая прочность материала, что в итоге может привести к разрушению конструкции. Известны случаи обрушения целых зданий - таким может быть вред плесени на стенах.

Недостатки квартир, приобретенных нами у ЗАО «ЗенитСтрой», создали для нас, наших детей и внуков неприемлемые условия для проживания, особенно в зимний период, в квартирах невозможно находится из-за холода и сырости, стены помещений покрыты плесенью, которой мы, наши дети и внуки постоянно дышим, у нас испорчены мебель и дорогостоящий ремонт, обострились многочисленные заболевания.

Указанные обстоятельства являются основанием для снижения выкупной цены квартир, понуждения в судебном порядке устранения недостатков, взыскания с ЗАО «ЗенитСтрой» морального вреда, неустойки и штрафов за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве.

Вышеуказанные требования подлежат удовлетворению в соответствии со следующим правовыми нормами и обстоятельствами.

Причиной появления и распространения плесени в жилых комнатах принадлежащих нам квартир дома № 1 по пер. Кинопрокатному в г. Орле является ненадлежащее состояние внутренней вентиляционной системы дома, а также промерзание наружных стен, что нарушает требования тепловой защиты здания, а именно СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий" и СП 23-101-2004 "Проектирование тепловой защиты зданий". Данные обстоятельства ведут к повышенным теплопотерям дома.

Проведение восстановительного ремонта жилых помещений квартир необходимо осуществлять после проведения работ по усилению теплозащиты наружных стен и тщательной обработки всех пораженных грибком поверхностей антигрибковыми средствами, а также после приведения вентиляционной системы дома в надлежащее состояние.

В силу ч. ч. 1, 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 30 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В силу положений пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" у нас есть право взыскать с ЗАО «ЗенитСтрой» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей, установленных законом.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Действиями ЗАО «ЗенитСтрой» нам, нашим детям и внукам был причинен значительный моральный вред.

Статья 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусматривает право потребителя на возмещение морального вреда во всех случаях нарушения его прав, предусмотренных названным Законом. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно ст. 1101 ГК РФ Компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. ст. 12, 15, 151,309,310, 1101 ГК РФ, ст. ст. 4,7,10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», ст.13, 15, 28 Закона «О защите прав потребителей»,

Убедительно просим в кратчайшие сроки утеплить наружные стены жилого дома по адресу: г. Орёл, пер. Кинопрокатный, д. 1, привести в надлежащее состояние вентиляционную систему дома, в противном случае мы вынуждены будем обратиться в суд с иском о понуждении ЗАО «ЗенитСтрой» устранить недостатки переданных нам жилых помещений, о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, судебных расходов на оплату услуг представителя и на проведение экспертиз по делу.

Варакин А. Б. _________________

Варакина Н.М. ________________

Романова Д. И._________________

Коростелев Д.Е.________________

Макаронина О.С. ______________

Хворостянов А.С. ______________