Возможна приватизация с неузаконенной перепланировкой?

Добрый день, Татьяна.

Согласно ст.29 ЖК РФ,

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Отказать в приватизации Вам могут, либо отложить данный вопрос до устранения нарушений.

Здравствуйте, Татьяна!

Вы пишете: "Готовим документы на приватизацию квартиры. Узнали, что у нас неузаконенная перепланировка, сделанная прежними жильцами 40 лет назад. Могут ли нам отказать в приватизации и что тогда делать?"

40 лет тому назад вопросы о перепланировке и переустройстве жилья регулировались совершенно другими законами и, тем не менее, даже в те годы для проведения таких работ требовалось согласие собственника жилья. Если реальная обстановка квартиры не соответствует техническому паспорту в связи с перепланировкой, могут в приватизации отказать и не зарегистрировать право собственности. Вам придется обращаться в суд об отсутствии нарушений в результате проведенной перепланировки. Это и будет так называемым узакониванием перепланировки.

Здравствуйте, Татьяна! Изучив Ваш вопрос я пришел к следующему выводу.

В статье 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 20.05.2002 г.) закреплено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Статьей 4 указанного закона определен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые независимо от вида собственности (государственная или муниципальная) приватизации не подлежат. К их числу относятся помещения, находящиеся в аварийном состоянии.

Верховный Суд Российской Федерации, обобщая практику разрешения судами споров, связанных с приватизацией жилых помещений сделал следующие разъяснения.

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную) (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“).

Исходя из смысла преамбулы и статей 1 и 2 указанного закона гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.(Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 г. № 3).

На официальном сайте администрации города Нижний Новгород представлена форма заявления о передаче в собственность жилого помещения и перечень прилагаемых к заявлению документов. Среди прочего к заявлению необходимо представить справку о характеристике жилого помещения и план жилого помещения. Также размещена информация об основаниях отказа в предоставлении муниципальной услуги. Среди прочего, основанием для отказа в бесплатной передаче в собственность занимаемых ими ранее жилых помещений (приватизации) является предоставление гражданами документов, для организации процесса приватизации, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

По моему мнению, наличие перепланировки жилого помещения, которая была осуществлена 40 лет назад, и которая до настоящего времени не узаконена не является основанием для отказа в передачи (приватизации) жилого помещения в собственность граждан, если такая перепланировка не привела жилое помещение к состоянию аварийного.

Но также считаю необходимым получить согласование перепланировки Вашего жилого помещения.