Добрый день! У меня в собственности 1/2 доли квартиры. Я от своего имени заключила предварительный договор на продажу всей квартиры. Второй собственник в нем не указан, он ничего не подписывал и у меня нет от него доверенности на право продажи его доли. Действителен ли такой предварительный договор?
Поясню: я ищу путь для признания такого предварительного договора недействительным.
- Предметом данного договора является обязанность заключить основной договор купли-продажи.
- Объектом является вся квартира, т.е. в предварительном указана именно квартира целиком, хотя у меня в свидетельстве указан вид права: общая долевая собственность, 1/2 доли.
- мной получен задаток от покупателя. И в ответственности сторон сказано, что в случае не исполнения или исполнения ненадлежащим способом я обязана возместить его в двойном размере.
Если я передумаю продавать квартиру, чтобы не возмещать в двойном размере задаток, что можно предпринять?
Можно ли настаивать на признании самого предварительного договора недействительным и соответственно всех обязательств, которые он влечет за собой, мотивируя тем что я от своего лица не могу заключать никаких договоров на продажу всей квартиры целиком, так как есть другой собственник еще?
Здравствуйте, Екатерина.
Такой договор действителен только в части вашей доли, т.к. в отношении доли второго собственника у вас нет прав распоряжения.
Здравствуйте, Екатерина!
Сделка будет ничтожной в части продажи чужой доли в данном случае, поскольку вы не могли распорядится не принадлежащим вам имуществом. То есть, не порождать последствий для сторон. К тому же, предварительный договор предполагает заключение основного договора в будущем.
Согласно ст.168 ГК рф 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Желаю удачи!
Если я передумаю продавать квартиру, чтобы не возмещать в двойном размере задаток, что можно предпринять?
Екатерина
В силу закона и договора вы обязаны уплатить в двойном размере
Можно ли настаивать на признании самого предварительного договора недействительным и соответственно всех обязательств, которые он влечет за собой, мотивируя тем что я от своего лица не могу заключать никаких договоров на продажу всей квартиры целиком, так как есть другой собственник еще?
Екатерина
Это называется злоупотребление правом и недобросовестное поведение стороны сделки. Суд откажет в иске.
Согласно ст.432 ГК РФ1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Желаю удачи!
Здравствуйте!
Он действует только в части вашей доли. Помимо этого, В соответствии со ст. 250 ГК РФ:
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Сособственник либо направляет почтой заказным письмом с уведомлением о вручении извещение о продаже доли, в соответствии с нормой закона, приведенной выше, либо действуют через нотариуса. Также, можно просить сособственника лично подписать- о получении извещения
С Уважением, Надежда.
Добрый день, ст. 455 ГК РФ устанавливает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В ст. 429 ГК РФ говорится о возможности понуждения к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (ст. 445 ГК РФ).
Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.
Вы можете признать договор недействительным, расторгнуть его, но Вы будете обязаны возместить убытки и неустойку другому лицу.
в вашем случае это будет трактоваться как аванс, т.к. у вас есть двойственное понятие используемое в договоре — и аванс и задаток.
Т.е. если сделка не состоялась по моей инициативе, то я просто должна вернуть покупателю аванс в его размере? Что-либо еще могут с меня требовать?